土地成交溢价率创20个月新低 第三批土拍将放低门槛

新闻来源：中新经纬

11月2日，易居研究院发布10月《40城土地市场月报》(以下简称“报告”)。根据报告，10月，40个典型城市土地成交溢价率为9.7%，创去年3月以来的新低。预计在接下来的两个月中，楼市将会继续延续之前的低迷势态，第三批集中供地仍不乐观。

1-10月土地成交面积同比降幅继续扩大

报告中的数据显示，2021年10月，40个典型城市土地成交建筑面积3212万平方米，环比、同比分别下降37.0%和41.3%。10月土地成交面积环比大幅下降，主要系22个主要城市中仅有北京、上海、杭州等5城完成集中土拍。截至10月末，22城中仅有郑州和宁波未完成第二批集中土拍。

1-10月，40个典型城市土地成交建筑面积41199万平方米，同比下降14.0%。回顾历史，年初累计土地成交建筑面积同比增速于2018年6月开始持续回落，2019年2月转负，随后涨幅震荡收窄至0轴附近。2020年1-2月后，增速虽为负值但持续收窄，7月开始转正并持续提高。进入2021年，由于去年同期受疫情影响基数较低，1-2月同比增速大幅提高，3月和4月增速回落，5月份以来随着大中城市集中土拍的陆续进行，增速再次小幅上行，7月因无城市完成第二次集中土拍，增速由正转负，8月第二次集中土拍19城再次缺席，降幅扩大，9-10月大部分城在对土地出让规则调整后，陆续完成了第二次集中土拍，但受房企融资困难和土拍规则升级影响，流拍率走高，降幅继续扩大。

土地成交溢价率创20个月新低

10月40城土地出让金收入环比大幅下降35.9%

根据报告，10月40个典型城市土地出让金收入为2413亿元，环比下降35.9%，同比增长0.1%。1-10月，40个典型城市土地出让金累计收入27240.3亿元，同比增长1.8%。

分城市来看，1-10月40城土地出让金排名前5的城市分别为上海、杭州、北京、广州和南京，其土地出让金总额分别为2483、2280、1980、1942和1741亿元。排名靠前的城市，主要以一二线城市为主，其中上海、北京因10月完成了第二批集中土拍，土拍出让金先进其他城市。三四线城市中，佛山和无锡的土地出让金较高。

土地成交溢价率创20个月新低

同时报告指出，10月40城土地成交价涨幅继续扩大。10月，40个典型城市移动平均土地成交均价为7297元/平方米，环比、同比分别增长4.4%和28.8%。

土地成交溢价率创去年3月以来新低

报告数据显示，10月，40个典型城市土地成交溢价率为9.7%，环比和同比分别下降3.9个百分点和6.6个百分点，是去年3月以来的较低值。

从历史数据看，2020年一季度，土地溢价率维持在10%左右的历史低位水平；二季度部分城市土拍火热，溢价率逐步上升；三季度多个热点城市政策收紧，溢价率小幅盘整；四季度溢价率持续下降。2021年一季度，40城土地溢价率为12%-13%。4月份以来随着热点城市陆续集中土拍，40城土地成交溢价率持续小幅上升。排名前列批集中土拍自6月落下帷幕，今年7月以来，多地暂缓或中止了第二批集中土拍，9-10月，受“溢价率不超过15%”的政策和楼市降温影响，土地成交溢价率大幅下降。

土地成交溢价率创20个月新低

报告指出，多城10月控地价效果显著，溢价率维持在低位。分城市来看，9月40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为荆州、合肥、西安、兰州和杭州，土地成交溢价率分别为20%、13%、7%、5%和5%。需要看到的是，厦门、武汉、长沙、重庆等多个一、二线城市土拍溢价率已连续几个月为0，土拍新规控地价和溢价率的效果显著。

土地集中出让动态，第三批土拍将会放低门槛

报告称，10月土拍情况延续了9月降温态势，多个城市加大了租赁用地和保障性用地的供应量，国企、央企再次成为拿地主角。

报告指出，第二批集中土拍尚未落下帷幕，多地已经宣布了第三批的供地计划。已宣布第三批土拍时间的城市中，南京降低了对联合开发的限制、企业拿地资质也由一级或二级降至三级。苏州取消了土地的市场指导价，同时保证金比率全部下调至30%，首次付款比例下调至50%，房企资金要求明显放宽。

报告分析称，考虑到当前房企面临较大的资金困难，或许第三轮集中土拍为避免大比例的土地流拍再现，流拍率较高和供地计划完成率不高的城市将会放低竞拍门槛，减少供地规模。但截至10月末，房地产市场并未出现明显转暖信号，房企频频暴雷，部分房企经营困难，销售量大幅下降。预计在接下来的两个月中，楼市将会继续延续之前的低迷势态，房企资金仍然困难，拿地会继续偏向保守，第三批集中供地仍不乐观。