只求“活下去”的万科 精武镇项目规划曝光 小高层2万/㎡?

继精武镇金地03号地块、万科04号地块项目规划出炉后，近日天津市规划局又公布了津西青（挂）2018-06号地块的修建性详细规划草案。据悉，前不久刚刚高呼”活下去“的万科，最近私下也在加快各个项目的亮相及推盘节奏，那么这个西青精武镇的新项目又会给我们带来什么惊喜呢？

洋房+小高764套住宅 户均面积97㎡ 自带幼儿园

老规矩，在介绍规格之前，笔者先带大家回顾这宗地块的“前身”。

2018年6月28日，西青区精武镇津西青（挂）2018-06号地块迎来摘牌，现场参与竞拍的房企有华侨城、万科。在拍卖开始之前，已有房企给出报价，即起始总价8.81亿元，摘牌时间到，该宗地直接进入竞自持环节。竞自持阶段，起始面积1000平，由万科报出，现场无其他房企举牌出价，最终由万科以总价8.81亿元竞得，折合楼面价11210元/㎡，竞自持规划租赁住房建筑面积1000㎡，占比1.3%。

今年6月底刚刚成交，时隔4个月，地块规划就已经“出炉”，较新规划有何亮点，我们逐一揭晓。

首先，我们先来了解一下地块建设的总平面图，该项目位于西青区精武镇同信路以西玮华道以内，四至为：东至同信路，南至纬华道，西至家兴路，北至丰华道。

整体来看，地块分为A、B两处。其中A地块住宅部分土地面积约4.37万平米，容积率1.0-1.8；B地块为服务设施用地，将建设占地面积6023.6平米的幼儿园。

该项目整体共规划了764套住宅，可容纳2140人（包括自持部分），户均面积为97.94平米，预计未来会设计有大两室和小三室居多，比较适合刚需购房群体。规划机动车停车位808个，包含地上停车位60个，地下停车位748个，主要以地下停车位为主，人车分流的设计，可保障小区内业主的安全，除此之外，还规划有1203个非机动车停车位，满足小区内业主停车需求。

据规划图所示，万科06地块整体的规划比较紧凑，楼间距不算大。在地块中间区域规划了一块组团绿地，在南侧规划有一小部分居民活动场地，供业主日常休闲娱乐。

其中，A地块主要规划了小高层和洋房产品，其中包括32栋7层到顶的洋房，10栋11层到顶的小高层。两种产品交错分布，整体比较平均。

在地块最北端有两栋15层到顶的高层，由于该地块含有1000平米的自持住房，所以，这两栋高层很有可能是自持租赁房，未来的形式或许是万科旗下的长租公寓或者养老公寓均有可能。

此外，还规划有社区卫生服务站、托老所、社区便民行政超市、居委会、物业管理用房、早餐铺、便利店、居民学校等，可满足业主日常生活所需。

土地密集出让版块内项目云集 在售新盘仅2个

精武镇位于西青区南部，北靠天津师范大学主校区、天津工业大学，西邻张家窝镇。2015年，旭辉和中骏率先布局精武镇，所开发项目旭辉燕南园、中骏柏景湾相继入市，均取得不俗的销售成绩。2016年精武镇新房市场迎来爆发，住宅均价迈入2万+俱乐部。从2017年至今，精武镇土地市场更是进入密集出让期，金地、华侨城等品牌房企相继进驻，布局该片区。

从2018年至今，西青区共计出让11宗包含住宅性质的地块，其中精武镇占据5宗地块。5月25日，华侨城以总价15.52亿元，折合楼面价9646元/㎡摘得津西青（挂）2018-02号“打包”地块，内含一宗精武镇宅地。7月26日，金地以总价9.07亿元宅地精武镇07号地块，折合成交楼面价10920元/㎡；时隔一天，万科又以总价10.03亿元底价摘得08号地块，折合成交楼面价9609元/㎡；8月24日，先进集团又以底价8.07亿元底价拿下05号地块，折合楼面价11024元/㎡。

从该宗地块的位置来看，万科06地块位于津涞公路南侧，在万科08地块和先进地块之间，西侧为金地2018-07地块，四个项目合围建设，未来入住后居住氛围相当浓郁。纵观精武镇板块，目前在售新盘仅有金地藝墅家和融泰城两个项目。金地藝墅家目前高层和洋房均有售，主推85-140平米户型，高层均价20000元/平米，洋房均价22000-24000元/平米，预计2020年9月整体交房。融泰城9月29日已加推高层4、11号楼，22层到顶，2梯4户，主推89-126平2-4居，均价18000元/平米，预计2020年交房。小高层2、3、12、13号楼待售，11层到顶，主推92-93平3居，具体开盘时间及价格待定。

万科以”活下去“为目标 新项目未来定价如何？

自调控政策不断加码后，众多地产人表示楼市已进入“寒冬”期。在中国历史上，过冬的经典模式有两种：一是开源节流，二是广积粮、缓称王。普通人只能想到排名前列种，甚至当万科高呼“活下去”时，所有人都以为他也要收缩。

但万科始终是这个行业最资深的老炮，这家创立于1984年的公司，比碧桂园大8岁，比恒大年长12岁，若论穿越周期，弯道超车的能力，无出其右者。当大家焦虑的谈论危机时，只有万科看到了“机”。那个高呼”活下去“的万科先是锁定广州旧改项目，接着又吃下华夏幸福34万平米的资产包，那句言犹在耳的”活下去“，如今看来并非说给自己，而是说给同行！

而天津的万科又怎么样呢？来看一组数据，2018年至今接连斩获5宗包含住宅性质在内的地块，合计总金额约45.3亿元，合计总体量约52万㎡。除新地块外，待售项目还有万科北仓地块、成宁府、万科滨海大都会、万科新都会、万科西华府等项目，项目储备相当充足。

而就近日释放规划的万科06号地块而言，西青精武镇目前指导价为高层15000元/㎡；小高层18300元/㎡；洋房20400元/㎡。不出意外的话，万科一般都会采用精装交房，刚需盘精装标准约在2000元/㎡左右。万科06地块是三价联控盘，未来的定价想必大家心里都有数了，刚需购房者如有意向，不妨随时关注这个项目。