冷静期才是楼市价值“试金石” 市区PK环城谁最抗跌?

巴菲特曾说过，潮水退去之后，才知道谁在裸泳。对于既是消费品和投资品的“住房”而言，如上所说，当房地产市场身处冷静期，甚至跌至谷底时，或许才能参透哪个区域的发展潜力与价值较高。其实，有关市区房与环城房的各种较量已有很多，尤其是楼市处于冷淡期之际，买房人“高位站岗”的焦虑更是日益加重，究竟什么地段最抗跌？哪类居住产品最保本？想必这是每个买房人都在思考的问题。

楼市进入“冷静期” 买方市场到来

进入年底，全国各地土地市场及新建商品住房市场成交双双下滑，2018年土地流标刷新纪录，各地不少新盘更是大力促销、以价换量吸引消费者，楼市降温十分显著。

数据显示，今年前11个月，一二线城市住宅土地流标282宗，同比增长143%，已经刷新近6年来较高纪录，此外，已成交住宅土地基本以底价成交为主。不仅仅是一二线城市，三四线城市土地流标也处于高位，截至11月29日，三四线城市流标住宅土地已高达944宗，比去年增加了近200宗。

反观天津，在过去的2个月里，天津土地市场累计已有13宗地块先后因故延期或停牌，涉及起始土地出让金额已超过153亿元，就连本应抢手的几种市区重磅地块也十分意外的被“放鸽子”，如原定于11月16日出让的南开区津南凌（挂）2018-196号宗地与原定于昨日（12月5日）出让的河东区津东万（挂）2018-202号宗地摘牌时间均延期至地块收到排名前列份竞买报价单的第11个工作日，而这种“无限延期”的戏码在天津土地市场已上演了三次，不得不说，天津土地市场不但在“降温”的漩涡中挣扎，还似有越陷越深之势。

新建商品房成交方面，虽然目前11月份销售数据尚未公布，但从1-10月的成交情况及楼盘打折让利等诸多方面，市场整体情况如何，也可知一二。

国家统计局发布数据显示，2018年1-10月全国房地产开发投资99325亿元，同比增长9.7%，增速比1至9月回落0.2个百分点，连续第3个月下滑，除施工面积涨幅有所提高外，其余多项指标呈现回落态势。商品房销售方面，1-10月商品房销售面积133117万平方米，同比增长2.2%，增速比1-9月份回落0.7个百分点；商品房销售额115914亿元，增长12.5%，增速回落0.8个百分点。

与此同时，据笔者了解，进入2018年四季度，全国各地不少楼盘开启“打折促销”模式，让利消费者以促销量。“双十一”这一周内，天津全市近十盘入市，在近期这个开盘数量已经达到峰值，不过，从市场表现来看，成交数据表现平平，楼市提前进入了“买房市场”，房地产降温已成市场共识。

购房需求理性化市区PK环城谁最抗跌？

的确，种种迹象表明，在天津这座春秋短暂的城市，夏冬仿佛无缝对接，而今年的降温似乎比往年来得更早一些，楼市亦然。市场降温的同时，随之而来的变化即是“购房需求理性化”。

身边不少亲友也曾问过笔者，在当下市场较冷的大环境下，地理位置极其优越、配套十分富饶的市区，与资源相对较弱、价格低廉的环城远郊区域比较，在哪儿买房不吃亏？对于这个问题，想必很多买房人会各执一词。

天津市区的房产价值毋庸置疑，凭借便捷的交通，丰富的教育资源、医疗资源，以及各项完善的生活配套，市内六区的土地及房子一直是开发商和购房者争抢的重心。地价上扬，房价不断上涨，就连租金都接连攀升，租金回报率相对更高。因此，不少人认为，买市区房子，不论是自住还是投资，都是只赚不亏的买卖。

然而，还有一部分人群更偏向于在环城购房，毕竟市区的房价已经不是普通购房者垫垫脚就可以够到的，况且近两年以来，天津环城区域发展已经非常可观了。环城四区之中，除了各个区域发展较久的一些热门居住区，如张家窝、中北镇、刘园板块、津滨大道板块、双港、咸水沽板块等等，近两年，环城还有不少新兴的居住区正在崛起，为刚需及刚改置业者提供更全面的选择。

“量身选房”四类产品值得关注

笔者认为，在哪买房不吃亏是个因人而异的开放性问题，如果你非要问，“当楼市进入冷静期，天津哪类房子抗跌性强？”笔者认为，不论是市区还是郊区，能够“稳住阵脚、临危不乱”的才最抗跌。尤其是区域内那些近商圈、近名校、交通便利等优质房源。

首先，“相对低价区”是笔者排名前列个要推荐的置业产品，“洼地”是不论何时购房者都会优先考虑的核心重点，毕竟在同样的地段，享受同样的配套及资源的情况下，低价的优势较具吸引力。近日，市区几个新盘陆续入市，价格也是十分吸引人，河北区天房北宁公元、河东区路劲太阳城、红桥区九和府，这三个项目单价均低于3万/平米。环城方面更加适合刚需群体置业，房价基本集中在1万-2.5万元/平米区间，如东丽湖、华明镇、咸水沽、小站等板块，就目前周边市场的房价而言，尚属“洼地”。

其次，是坐拥地铁或有地铁规划的区域，俗话说“地铁一响黄金万两”，近年来，天津地铁建设提速，除了已开通的1、2、3、6及9号线，5号线也在日前试运营，再加上其他在建及规划的线路，天津立体轨交路网已经成形，而搭建在地铁站点、沿线旁，或是周边有地铁规划的项目无疑都是抗跌佳品。

此外，是名校聚集区，在父母的心中，孩子的教育问题一直都是每个家庭的头等大事，为了不让孩子输在起跑线上，一直以来优质的教育资源都是不少家庭买房重点参考的要素。天津市区的教育环境毋庸置疑，而环城也有一些教育、人文配套正在不断改善的新兴板块，以海教园为例，区域发展以天大、南开等优质教育资源为基石，与同处于环城的其他板块相比，近年来海教园住宅项目身价倍增，这些学校所在区域，就抗跌性而言总是不会错的。

最后，“热门商圈房”也是笔者要推荐的，地段决定升值潜力，人们普遍认为越繁华、越接近市区中心商圈的房子，升值空间越大，抗跌性也越好，这点毋庸置疑，不过环城及远郊一些规划建设了大型商业综合体的区域也成为了购房者关注的焦点，西青、津南区的永旺梦乐城，就是很好的例子。

当然，上述观点都是笔者根据自己多年居住市区以及身边朋友反馈的个人感受。如果你是投资，那原本就是一种博弈行为，如果刚需，更应从自身居住需求出发，房子各种涨跌于他们而言，实际并不太重要。