买房人迷茫开发商焦虑 2017天津楼市怎么了?

如果说2016年是天津楼市动荡的启幕，那么2017年才是“市场低迷”真正的续曲。限购、限贷、限价……调控这只无形的大手是何如一步步将津城楼市推向“寒冬的？不妨在这些“政策”中找找答案。

1月：部分银行停贷

暴击指数：★★★

天津人民银行临时电话通知，要求天津所有银行全部停止个人贷款发放。银行贷款额度年底吃紧属于常态，况且经过2016年楼市疯狂后，资金池想必已经“空了”，停止贷款大概就是这个原因。

1月：酒店式公寓将消失？

暴击指数：★

天津市建委、市国土房管局、市规划局等部门联合发布通知：我市不再新审批酒店型公寓项目，失效前已出让并签订土地出让合同的地块中含酒店型公寓的项目，仍按原通知规定办理规划、国土方管、建设手续。

酒店式公寓有硬伤，单层户型多，居住舒适度降低，贷款利率高，水电费用高等，多数买房人对公寓其实并不认可，对于真正刚需的买房人来说，“消失”也无所谓。

3月：土拍竟自持“上线”

暴击指数：★★★

所谓“竟自持”就是在开发商竞拍土地价格达到政府设置的较高限价后，转为竞报商业或住宅建筑面积阶段。对竞报自持的商业要自持经营，住宅要以租赁方式自持经营，不能出售。

自持经营意味着开发商回款周期拉长，这对开发商的资金链要求是个考验！现在回头来看，自持用于租赁，或许是从根本上为“长效机制”铺路。

3月：331新政 直击要害

暴击指数：★★★★★★

2017年天津楼市惨淡，这才是真正“致命”的一击！限购、限贷、限价“组合”袭来。

1、限购

根据政府文件要求：已有1套房的外地人、单身或者有2套以上的本地人，无论新房、二手房不能继续购买（滨海新区除外）；还没买房的外地人购房需要提供3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明，补缴不算。

2、限贷

根据要求：贷款最长年限从30年降至25年，首套较低首付3成，二套较低首付6成，认房又认贷，只要有过贷款无论是否还清都按照二套认定。

3、限价

简单讲就是开发商在申请销许的时候定价要合理，申报价格不能明显高于前期成交价或者周边二手房价，必要的情况房管局会进行价格指导。

4、土地

“面粉是面包的基础”，根据要求：首先加大住宅开发用地供应量；其次督促房企尽快施工让项目上市；最后对市场预期较高、可能产生高价地的新出让住宅用地，采取“限房价竞地价”、“限地价竞自持租赁住房”、“限地价竞棚改安置房”等措施，控制地价，稳定房价市场预期。

“331新政”是遏制房价的一只有力的“手”，限购、限贷、限价齐上，从买方、卖方、土地等多方面进行立体式调控，作用十分明显！限购的杀伤力很大，社保和个税的要求有效堵住了外地投资客；限贷更是“致命一击”，毕竟多数家庭都是靠贷款买房，房贷年限减少至25年，房贷压力也相应增加不少；新房限价致使大批新房价格不上去，开发商想高价卖？不存在的！让开发商“有苦难言”，尤其是“地王”们。今年新房价格普遍被“按住”，但是也是购买新房的好时机！

4月：“加息”来了！

暴击指数：★★★★★

房贷利率85折时代已经过去，首套房利率95折已成主流，其中中国银行、招商银行、交通银行、华夏银行、上海银行、民生银行6家银行已执行首套房较低基准利率，更有甚者首套房利率执行基准利率上浮20%。

房贷收紧，购房压力增加，享受过85折，再用基准或者上浮利率买房总感觉亏了！更怕的是现在的房贷利率已经上浮更多，首套普遍上浮10%，二套房上浮20%左右。

5月：购房资格“放松”

利好指数：★★★

“331新政”威力太大，“误伤”一片刚需，所以政府对于购房资格的要求有所放松，发布补充意见： 对因工作变动等原因存在补缴社保或个税且24个月中补缴月数不超过3个月的，视为连续缴纳，可作为有效购房凭证，原来是不算的。这是一种保护刚需的信号。

6月：津地铁建设提速

利好指数：★★★★

天津市政府发布文件：今年天津将深化国铁、市郊铁路、地铁三网融合，地铁建设全面提速，国家批复项目实现全面开工。2017年，备受市民关注的地铁建设进一步提速！按照计划，今年，地铁5、6号线将全线投入试运行，本市还将推进地铁4、7、10、11号线和1号线东延线建设，力争启动到海河教育园区的地铁8号线建设。

地铁是居民出行的不二之选，方便快速。地铁建设加快对大家来说是很大的利好，更重要的是也有一批地铁房即将“入市”，居住在附近的人，房产升值指日可待。

6月：公积金利息补贴

利好指数：★★

《天津市住房公积金管理条例》规定：对于缴存达到一定年限且从未使用过住房公积金贷款的职工，当他在注销住房公积金账户并提取账户内存储的住房公积金余额的时候，可以给予适当的存款利息补贴。同时还规定了如果有公积金贷款需求、也做了公积金低息贷款，可是还款出现了特殊经济困难，也可以对这样的职工给予适当的贷款利息的补贴。尽管补贴不多，但是对有需要的人来说利息再少也是钱。

7月：购租并举来津

利好指数：★★

天津政府办公厅发布关于培育和发展住房租赁市场的意见：建立购租并举的住房制度，加快培育和发展住房租赁市场，加快实现全市城镇居民住有所居目标。

已经确定的是“租购并举”未来会是楼市长效机制的一部分。天津今年出让的土地大部分都有“自持住宅面积”，对于自持住宅只能租不能售。“租购并举”正在逐步建立成体系的平台和制度。

7月：装配式建筑“上市”

利好指数：★★★

天津市政府发布通知： 明年1月1日起，包括中心城区、滨海新区核心区和中新生态城商品住房项目在内的5类房屋将全部实施装配式建筑，以全装修标准交房，这或许预示着毛坯房即将退出市场。

所谓装配式建筑，是指用工厂生产的预制构件在现场装配而成的建筑，区别于现有的钢筋混凝土浇筑方式。这种建筑的优点是建造速度快，受气候条件制约小，而且更加绿色环保。既可节约劳动力又可提高建筑质量，用通俗的话形容，就是像造汽车那样造房子。由天津住宅集团建设的北辰区双青新家园荣悦园8号楼主体已封顶，这是天津首栋全装配式住宅建筑。

8月：房源预警 全市土石方停工

暴击指数：★★★★★★

这是天津楼市惨淡的“致命”第二击。官方文件中明确规定，2017年10月至2018年3月期间，天津全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程、水利工程等土石方作业。

停工意味着房源供应量会大大减少，而且此次停工长达6个月，对开发商和买房人都是很大的打击。

10月：限价房的重大变革

暴击指数：★★★★

总结政策内容：1、无房家庭、3人（含）及以上家庭可以优先参加限价商品住房摇号；2、限价房5年到期之后，只能转让给符合购买限价房条件的人，或者政府回购，价格要在商品房的基础上打8折。

遏制限价房的投资行为，让其回归真正的保障性住房的初衷，点赞！

12月：上调基准地价

暴击指数：★

基准地价就是土地初始价的衡量标准，原来是5980元，调整为15800元，是之前的2.64倍。经过2016年房价大涨，原来的基础地价标准已经不适用了，调整是有必要的。原因是起始价如果太低，溢价率就会太高，舆论压力就很会大。

12月：定调2018年楼市

暴击指数：★★★★

内容：1、财政部长肖捷：按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施；2、住建部长王蒙徽：明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

这两句话奠定了2018年楼市基调，调控不会放松，而楼市的长效机制正进入“实践期”。