楼市白皮书 | 8月成交量环比上涨11%,金九银十会来吗?

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市场总览：Ø全国政策：房企融资“三条红线”，调控再趋紧Ø天津政策：滨海新区定向利好Ø土地：快速起势！8月成交五宗地，供应井喷Ø新房：反弹！8月成交量118万㎡，环比上涨11%

Ø二手房：5166套，上涨15%

【政策篇】

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“紧”箍咒下，有松有紧，全面维稳

l  全国政策：房企融资“三条红线”，房地产领域金融监管趋严

1、8月20日，重点房地产企业资金监测和融资管理规则形成。

2、防止资金违规流向房地产市场，银保监会依法查处2家大型银行。

3、5年期以上LPR为4.65%，连续四个月“原地踏步”。

l  地方政策：调控加码成主基调，定向！适度！

1、东莞及杭州本月相继出台政策细节，调控继续加码，政策持续细化，为的就是抑制过热。

2、海口、无锡等多地针对捂盘惜售、无证销售开展市场整治。

3、落户及公积金定向宽松：吉林和海南发布新政，意在保障房地产市场健康发展。

l  天津政策：落户、升学间接促进市场发展,滨海新政放松和限制并存

天津持续缺少直接利好，加上传统淡季的影响，房地产市场表现仍是平庸。

1、落户系统完善及升学政策的延伸侧面推进市场平稳发展。

2、滨海高新区符合产业发展定位的外省市项目在职职工，无户籍迁入可购1套房，限售3年；适用范围扩大至整个滨海高新区，范围包括华苑科技园、滨海科技园、南开科技园、武清科技园、北辰科技园、塘沽科技园。

【土地篇】

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土地8月回温，市场热度或持续至十月

l  8月土地成交5宗，体院东地块溢价率25%

8月共成交5宗土地，成交总建面55万方，较上月环比上涨246%；平均楼面地价13020元/㎡，溢价率13%。

鲁能集团36.2亿元、溢价25%摘得河西区体院东地块，为土地市场注入一针“强心剂”。北辰南仓板块双子地块被金隅摘得，为板块“补仓”。

近一年天津市住宅用地逐月成交走势

天津市2020年8月成交土地详情

（数据时间截至2020年8月31日）

l  8月供地井喷，预定土拍“金九”

8月供应土地21宗（不含纯商服用地），出让土地总面积182.4万方，起始总价合计174.8亿元。中新天津生态城8宗，河西2宗，西青2宗，宝坻3宗、静海2宗，武清2宗，空港1宗、开发区1宗。东丽开展土地招商会：共计推出8宗地块，总面积超过2千亩，总建筑面积约230万㎡。土地市场在经历了几个月的低迷期之后，终于在8月有了明显的回暖迹象，供应及成交双双上涨。尤其是供应量，环比上涨将近4倍。

l  生态城土地放量，8月至今挂地21宗

2020年1-8月，生态城土地市场热度持续走高，总计出让了16地块，龙湖、融创及红星等开发商先后进驻。

8月，生态城集中挂牌8宗经营性用地，土地供应总建筑面积129.8万方，占全市供应量的41.1%，区域集中放量带动全市供应量大幅度上涨。

9月3日、4日两天，生态城再次爆发，集中挂地13宗，总价51.6亿元，总建面高达148.8万方。

【新房篇】

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成交量118万㎡，环比上涨11%

l  整体市场：供销双涨，价格微降

8月天津商品住宅成交有所上涨，成交量118万㎡，较7月份上涨11%，同比上涨4%。

8月新房供应同样有所上涨，供应量144万㎡，较7月上涨4%。

8月新增147个新房销许，较7月增加36%。

近一年逐月天津商品住宅月度供求量价走势图

（数据时间截至2020年8月31日）

l  板块排名：生态城>团泊东>商务区 >南湖

2020年8月板块成交排名

生态城：

一二级市场均位列热度榜首，中部片区起势新房市场中，板块成交排名生态城依旧稳居板块榜单排名前列，即使恢复网签的团泊东成交量翻倍，依旧未超越生态城。8月生态城成交量较高的是中部片区，超越了滨海旅游区。从2020年1-8月中新生态城各组团的成交排名来看，滨海旅游区和中部片区是今年成交的主力区域。随着生态城的“北伐”，中部片区起势，价值显现，1-8月的成交均价与南部片区持平，两组团的差距进一步缩小。

团泊东板块：

团泊东是全市较便宜的板块，价格优势明显，天津富力新城及招商果岭成交量8月排名分别为排名前列和第三。成交量较上月翻倍，除板块价格优势外，还有一个重要的原因，就是本月板块内部分项目恢复网签（如绿城桃李春风、融创伍仟岛）。

武清商务区：

相对于区域内其他板块均价较高，项目多主打品质改善，8月初首开的中建壹方九里开盘推出276套，当天成交238套，8月总计成交293套，成交金额全市排名排名前列。

南湖板块：

发挥稳定，凭借“通武廊”的热度，在外地落户客户中存在感极高。南湖板块梧桐大道项目保持了良好销售势头。

精武镇板块：大南河组团可补仓小户型

作为西青区热点板块，本月成交量排名与上月基本持平持平，但8月发布的13号线改线的消息势必会对大南河组团产生一定影响。但好在大南河组团存量偏低，目前组团内剩余房源约750套，按照1-8月份的平均成交量150套/月来计算，大南河组团到今年底小户型基本就没货了，到明年初只会剩下大户型和别墅。所以，9月9日大南河又卖地了！金地摘得，成交总价6.07亿元，折合成交楼面价10720元/平米！到明年年初正好能接棒供应，安排的明明白白。【二手房篇】

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成交量上涨，房价“自由落体”

l  成交量：成交量突破平台期上涨15%,成交价出现二连跌

根据贝壳找房、我爱我家、中原地产三家数据，8月天津二手房成交了5166套，相比于7月，上涨了15%。

如果仅看贝壳找房的成交数据，竟然比2019年8月2699套的成交量大涨了75%。而悄然之间，这个数据也冲破了6、7月的平台期，已经赶超4月的量。

不出所料，8月天津市区、环城二手房成交均价微跌0.51%，这是下半年的“第二连跌”，可能个别板块、房源能有涨价机会，但下半年的二手房价格基本面也就这样了。天津二手房成交量（2019.1-2020.8）

（数据来源：贝壳、我爱我家、中原地产，时间截至2020年8月31日）

l  后市预判业绩压力是其一，房企融资“三条红线”倒逼是其二，后市或是价降量涨的“金九银十”。上半年在疫情影响下，房企销售普遍受到冲击，多数房企目标完成率并不十分乐观。今年整体销售节奏后移，下半年承担了更大的业绩压力。“三条红线”又横空出世，房企分为“红、橙、黄、绿”四挡。房企们后面几个月估计都得小心翼翼地勒紧裤带过苦日子，不但没钱拿地，还得小心着不能踩线。从房企供货安排来看，下半年起供货节奏已普遍加快。叠加融资、现金流双重压力，接下来会继续加速去化，回款补仓。就在前几日，天津因“降价”上了热搜。房价上涨预期不再，当市场上70%的参与者预期一致的时候，结果就会如预期所致。这样看来大概率会有一波降价潮。