天津市区改善盘规划调整!降容积率 户均120㎡ 配建幼儿园!

天津楼市深度报道 2020-10-15 17:55:46
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我只关心价格!

红桥区是天津商业的发源地之一,同时也是中心市区之一,无论是商业配套还是生活配套都十分的成熟。

但红桥区的楼市在购房者心目中存在感却有点低,甚至时常被人们冠以“下三区”、“房价低”的名号。

但伴随交通资源的改善,地铁1、6、12号线的规划及开通都为红桥区增色不少,再加上天津西站的交通枢纽作用,红桥区的城市界面也逐渐焕新。

区域内众多新房项目也相继传来了新消息,近日,位于红桥区的五十一中南地块项目(云泽苑一期、幼儿园)总平面图公示。

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项目前身

2019年5月15日,编号为津红红(挂)2019-050号地块迎来摘牌,地块关注度颇高,出让当天吸引了广泽、荣盛、碧桂园3家房企到场,最终,荣盛以14.5亿元摘得该宗地块,折合成交楼面价15672元/㎡,溢价率0.7%。

该宗地块位于红桥区红旗路与邵公庄大街交口东南侧,其四至为:东至闸桥北路,南至闸桥支路,西至红旗路,北至邵公庄大街。

土地用途为城镇住宅、商服、科教, 出让土地面积33433.6平方米,分为3个子地块。

其中A地块为商业服务业设施用地, B地块为居住用地,建筑面积68146平方米,C地块为服务设施用地,建筑面积3000平方米,将用于配建一所12班幼儿园。

后来该地块由荣盛、碧桂园、广泽三家开发商联合打造,案名为荣盛碧桂园云鼎

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规划曝光

2019年10月,地块规划图首次公示。

住宅部分由8栋建筑组成,共496套房源,包括3栋7层到顶洋房,3栋18层到顶高层和2栋25、27层到顶的高层;商业部分位于项目西北角,其中9号楼为18层到顶、另有1栋19层到顶办公楼,1栋2层到顶商业以及一些2层的裙房建筑。

最近,荣盛碧桂园云鼎项目再次公示了规划方案,较此前一版有很大不同,主要区别如下:

住宅部分层高有所调整,改为3栋17层到顶高层,1栋20层到顶的高层,2栋11层到顶的小高层,3栋7层到顶的洋房;

住宅增加了一栋,同时减少了一栋商业:原先的9号楼商业改为住宅,层高由18层到顶改为20层到顶;

容积率为先前的2.77降为1.88。

位于西北角方向的办公部分改动较大:新规划10层、15层到顶建筑,配有2层的裙房。

此前规划中,共有496套房源,户均面积137平米,新的规划只公示了一期的申报指标,共计82套房源,户均面积124㎡,依旧是以中大户型为主,如此看来,将主要面向改善型客群。

规划机动车停车位107个,全部为地下车位,社区为人车分流小区。

12班幼儿园位于小区东南侧,投用后能满足社区适龄儿童入园需求,实现目送式入园。

此外,还将配建商业服务网点、居委会、文化活动室、物业用房等。

最新消息显示,该项目预计10月份售楼处亮相,目前价格待定。

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板块分析

从位置上来看,项目属于红桥区的核心地带,守着西站商圈,地铁6号线、麦德龙、华润万家、欧亚达广场、人民医院、南运河景观等配套环伺,生活氛围浓厚。

从新房市场来看,周边新房项目众多。

·北侧的朝阳领御,尾盘在售,均价32000元/㎡。

万达水西台区位图)

·与南运河隔阂相望的万达水西台,城市文化馆于8月15日已开放,整体规划为5-8层到顶的全洋房社区,主推90-135平米精装洋房,产品放风价待定,预计价位在2w大几-3w左右,总价预计在250w-350w。

(首创禧瑞府效果图)

·同样待售的还有首创禧瑞府,位于西青道与团结路交口东北侧,项目共7栋楼,叠拼放风价800-1000万/套,目前叠拼实体样板间开放,另外还规划有160平米小高层。该项目是 是天津首宗竞棚改地块,也是红桥首宗单价破3万地块,荣膺红桥新地王,算是红桥区目前扛鼎之作了。

总体来看,除朝阳领御外,这几个项目都主打改善产品,户型面积都不小,尤其是首创禧瑞府,整体户型面积偏大,定位高端改善。

看到这,刚需一族们是不是开始感叹,红桥区的置业门槛都这么高了吗?

别急,红桥区目前还是2个面向刚需客群的项目在售。

·九和府,高层89-120㎡,单价约24000元/㎡,这个项目不仅仅红桥区的门槛了,更是天津市区的置业门槛了,价格比它低的,放眼全天津市区,大概也只有凯旋门了。

·公元大观,二期高层在售,主推建筑面积100、123㎡,单价26000-27000元/㎡;洋房主推建筑面积105-166㎡,单价36000元/㎡。

这两个盘,在今年都取得了不俗的销售成绩,原因就在于——便宜。总体来说,这两个项目就是市区高品质低总价楼盘的代表,不失为刚需市区上车盘优选。

另外,从土地市场来看,红桥区土地储备相当丰富,今年5月份,红桥区举办土地云招商推介会,其中7宗地块开始招商,包括铃铛阁、金潞园、西于庄、和苑西区二期、科技园5-北-2、西站前广场景观广场等,拟供应土地面积70.02公顷,规划总建筑面积214.82万平方米。

大量的储备地块为红桥区日后的发展打下了良好的基础,待这些地块相继入市后,红桥区的楼市格局或许又将发生变化,区域潜力不可小觑。

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