天津市区改善盘规划调整!降容积率 户均120㎡ 配建幼儿园!

红桥区是天津商业的发源地之一，同时也是中心市区之一，无论是商业配套还是生活配套都十分的成熟。

但红桥区的楼市在购房者心目中存在感却有点低，甚至时常被人们冠以“下三区”、“房价低”的名号。

但伴随交通资源的改善，地铁1、6、12号线的规划及开通都为红桥区增色不少，再加上天津西站的交通枢纽作用，红桥区的城市界面也逐渐焕新。

区域内众多新房项目也相继传来了新消息，近日，位于红桥区的五十一中南地块项目（云泽苑一期、幼儿园）总平面图公示。

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项目前身

2019年5月15日，编号为津红红（挂）2019-050号地块迎来摘牌，地块关注度颇高，出让当天吸引了广泽、荣盛、碧桂园3家房企到场，最终，荣盛以14.5亿元摘得该宗地块，折合成交楼面价15672元/㎡，溢价率0.7%。

该宗地块位于红桥区红旗路与邵公庄大街交口东南侧，其四至为：东至闸桥北路，南至闸桥支路，西至红旗路，北至邵公庄大街。

土地用途为城镇住宅、商服、科教， 出让土地面积33433.6平方米，分为3个子地块。

其中A地块为商业服务业设施用地， B地块为居住用地，建筑面积68146平方米，C地块为服务设施用地，建筑面积3000平方米，将用于配建一所12班幼儿园。

后来该地块由荣盛、碧桂园、广泽三家开发商联合打造，案名为荣盛碧桂园云鼎。

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规划曝光

2019年10月，地块规划图首次公示。

住宅部分由8栋建筑组成，共496套房源，包括3栋7层到顶洋房，3栋18层到顶高层和2栋25、27层到顶的高层；商业部分位于项目西北角，其中9号楼为18层到顶、另有1栋19层到顶办公楼，1栋2层到顶商业以及一些2层的裙房建筑。

最近，荣盛碧桂园云鼎项目再次公示了规划方案，较此前一版有很大不同，主要区别如下：

住宅部分层高有所调整，改为3栋17层到顶高层，1栋20层到顶的高层，2栋11层到顶的小高层，3栋7层到顶的洋房；

住宅增加了一栋，同时减少了一栋商业：原先的9号楼商业改为住宅，层高由18层到顶改为20层到顶；

容积率为先前的2.77降为1.88。

位于西北角方向的办公部分改动较大：新规划10层、15层到顶建筑，配有2层的裙房。

此前规划中，共有496套房源，户均面积137平米，新的规划只公示了一期的申报指标，共计82套房源，户均面积124㎡，依旧是以中大户型为主，如此看来，将主要面向改善型客群。

规划机动车停车位107个，全部为地下车位，社区为人车分流小区。

12班幼儿园位于小区东南侧，投用后能满足社区适龄儿童入园需求，实现目送式入园。

此外，还将配建商业服务网点、居委会、文化活动室、物业用房等。

较新消息显示，该项目预计10月份售楼处亮相，目前价格待定。

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板块分析

从位置上来看，项目属于红桥区的核心地带，守着西站商圈，地铁6号线、麦德龙、华润万家、欧亚达广场、人民医院、南运河景观等配套环伺，生活氛围浓厚。

从新房市场来看，周边新房项目众多。

·北侧的朝阳领御，尾盘在售，均价32000元/㎡。

（万达水西台区位图）

·与南运河隔阂相望的万达水西台，城市文化馆于8月15日已开放，整体规划为5-8层到顶的全洋房社区，主推90-135平米精装洋房，产品放风价待定，预计价位在2w大几-3w左右，总价预计在250w-350w。

（首创禧瑞府效果图）

·同样待售的还有首创禧瑞府，位于西青道与团结路交口东北侧，项目共7栋楼，叠拼放风价800-1000万/套，目前叠拼实体样板间开放，另外还规划有160平米小高层。该项目是 是天津首宗竞棚改地块，也是红桥首宗单价破3万地块，荣膺红桥新地王，算是红桥区目前扛鼎之作了。

总体来看，除朝阳领御外，这几个项目都主打改善产品，户型面积都不小，尤其是首创禧瑞府，整体户型面积偏大，定位高端改善。

看到这，刚需一族们是不是开始感叹，红桥区的置业门槛都这么高了吗？

别急，红桥区目前还是2个面向刚需客群的项目在售。

·九和府，高层89-120㎡，单价约24000元/㎡，这个项目不仅仅红桥区的门槛了，更是天津市区的置业门槛了，价格比它低的，放眼全天津市区，大概也只有凯旋门了。

·公元大观，二期高层在售，主推建筑面积100、123㎡，单价26000-27000元/㎡；洋房主推建筑面积105-166㎡，单价36000元/㎡。

这两个盘，在今年都取得了不俗的销售成绩，原因就在于——便宜。总体来说，这两个项目就是市区高品质低总价楼盘的代表，不失为刚需市区上车盘优选。

另外，从土地市场来看，红桥区土地储备相当丰富，今年5月份，红桥区举办土地云招商推介会，其中7宗地块开始招商，包括铃铛阁、金潞园、西于庄、和苑西区二期、科技园5-北-2、西站前广场景观广场等，拟供应土地面积70.02公顷，规划总建筑面积214.82万平方米。

大量的储备地块为红桥区日后的发展打下了良好的基础，待这些地块相继入市后，红桥区的楼市格局或许又将发生变化，区域潜力不可小觑。