“通武廊”能让南湖楼市“起飞”?我觉得不行!

一直以来，武清都是广大北漂购房群体在天津置业首先关注的一个区域，除了与北京的距离优势外，武清优质的教育资源、升学优势（高考）、便捷的轨道（京津城际）和公路（京津、京津塘、京沪高速）交通和相对低廉的房价，都是北漂十分关注的。

就在5月25日，武清区发展和改革委员会发布了三道关于武清区市域铁路项目（通武廊轻轨）的政府采购信息公告，发改委招标说明项目已经进入审核实施的阶段，也就意味着这次“通武廊”真的来了！

“通武廊”是什么？

通武廊本意指北京市通州区、天津市武清区、河北省廊坊市联合组成的自然地域。而近年提及的“通武廊”其实是一条市域（郊）铁路项目，是较高时速为160公里的电力动车组。按照规划，通武廊轻轨线路从北辰区地铁5号线北辰科技园北延伸到武清区，到达武清区后改为地上轻轨线路，然后一直延伸到河北省廊坊，和当地规划兴建的北三县轻轨连接，最后直接到达北京城市副中心──通州区。

其线路大致走向如下：

“通武廊”在武清区域内站点在哪？

根据前期土地出让详细信息及网上公开信息，目前“通武廊”在武清范围内可以基本确定的站点只有一个，位于南湖板块天和路上。

依据一

2019年，天津市武清区行政审批局将天津市武清区津武（挂）2019-011地块一期项目总平面图进行公示。

在规划图的左下角标注有“轨道M5线延长线”和“轨道控制线”，标注控制范围为，天和路两侧，天和路两侧都有该标记。

与该地块同时出让的位于该地块西侧（天和路）的津武（挂）2019-010地块，也明确了，轨道交通控制线正好与本次公布的011地块轨道交通控制线相互印合。津武（挂）2019-010号地块挂牌文件注明“2.该地块东侧为规划轨道M5线延长线，建筑与其间距应满足相关规范要求。”

依据二

武清区2019-2020年优质土地推介文件里暴出了通武廊轻轨南湖站点信息。

下图是武清区2019-2020年优质土地推介里的一幅图。根据该图，发现了通武廊轻轨【市域（郊）铁路】在南湖的确切站点。

关于这个地方是轨道交通站点，此前政民零距离也有过明确回复。

站点大体位置如下图

除了南湖站点外，网上信息还分析了其它两点“剧透“：

排名前列 线路途经京京能雍清丽苑项目

此前消息：天津市武清区行政审批局按照住房城乡建设部印发的《关于城乡规划公开公示的规定》以及相关规定要求，将天津市武清区津武（挂）2018-060居住项目总平面图进行公示。‍

图上赫然写着“规划市域轨道S2线”以及“规划轨道控制线”。

第二 线路经京津产业新城向北沿103国道

早些时候，武清区南蔡村镇总体规划（2010－2020年）修改已经区政府批复。

这里有一个非常重要的信息，就是增加了一条市域轨道！尽管这个图不算很清楚，但是我们认真的分辨还是能够看出来这条市域轨道从泗村店方向一直向北，穿过南蔡村镇以后，沿103国道一直北向而去！见图中黑色方块内的内容。

“通武廊”轻轨对天津的意义？

天津地铁5号线北辰科技园北链接武清市域郊铁路，辐射武清相关区域，加强北辰区、武清区两区的交通联系。

从北辰科技园北向北进入武清区，这条轨道大部分路线是在武清行政区界内，但是对于北辰区的辐射带动作用同样不可小觑，因为这条铁路最终的目的地是北京通州副中心。

一旦建成，那么北辰区作为武清市域（郊）铁路的起始站点，北辰区就多了一条进京大通道！可以说，一条轨道可以带动北辰、武清两个区的发展。

“通武廊”可能对武清楼市产生怎样的影响？

1.待具体路线和站点最终公布，周边房价会上涨，这是地球人都知道的事，不必多说。

2.人气上涨，特别是对于站点已经八力不离十的南湖板块来说，一旦有了轨道交通加持，定会迎来新一轮热度。很长一段时间里，武清南湖是北漂置业需求最多的板块之一，最主要原因是房屋总价低，易于“上车“。但目前较大弊端一是公共交通不便，二是缺乏生活配套，虽然轨道交通短期内未必可以解决这两大难题，但从长远角度看，轨道交通可以让板块更有人气，进而优化各方面配套。

3.或许有更多天津市区外溢的购房者考虑在南湖置业，毕竟这是天津远郊区之中排名前列可以从市区乘地铁前往的板块，而且价格较低，目前150万即可买到三室洋房，对于腰包不算鼓的市区外溢购房者来说有着相当大的吸引力，更不必说南湖板块原本就有一部分北辰区的客户。

鄙人目光所限，暂时只想到这么多，但至此肯定有人会问： “通武廊”定了，南湖有没有投资价值？

八阿哥首先想说的是——房住不炒了解一哈？国家政策在此，你难道还想着房价会暴涨吗？

其次，你知道南湖板块在售/待售新房有多少吗？

我们看图说话，红色为目前在售及待售项目，蓝色为次新二手房，橙色为尚未亮相地块，一眼看去密密麻麻已经连城一片，所以…你确定这样的投资一定能有高额回报吗？

目前南湖板块在售新房以小高层和洋房为主，普遍均价区间在11000-14000元/平米之间，无论产品、面积区间还是价格都颇为接近。什么你不信？那你能说出下面这些效果图分别都是什么项目吗？

再次，你知道南湖板块有多少二手房在售吗？

据贝壳找房网站数据显示，目前武清南湖板块有620套在售房源，注意，这只是一家网站的数据而已，实际同期在售的房源绝不仅仅是这些。挂牌出售的房源普遍面积在80-120平米之间，总房款125-170万之间，与目前在售新房价格差距不大。这样的情况，几年之后会有很大变化吗？不管你信不信，反正八阿哥表示不信。

自2018年4月底至今，南湖板块有243套二手房成交，成交周期最短4天，为精装洋房中楼层，从图中可以看出装修还是不错的；最长的有635天，当然这是装修较好的别墅，面积大，总价高，这个周期也还正常。

据贝壳找房网站显示，南湖板块二手房5月成交12套， 其中有10套成交周期在3个月以上，且多数面积在80-120平米之间，总房款在150万以内，绝大多数可以算是刚需成交。如果按近两年的成交状况推算，这620套二手房源大概需要2年多才能去化掉，即便“通武廊”建成通车了，区域热度提升，但面对如此之多的竞品房源，你确定现在入手，几年后想转手卖出会很容易吗？

再再次，你说不好卖还不容易租吗？

是的，可能真就不容易租出去，还是贝壳找房数据，目前南湖有130套整租房信息，当然大家应该知道想出租房的房主不会仅在这里登记。该板块主打的是低密宜居，既不是武清繁华地段，近距离范围内又没有工业园、大学等易于房屋出租的园区，试问如何“容易租”？

目前南湖整租房面积区间为80-140余平米之间，根据是否带装修、装修情况及家具家电情况不同，月挂牌租金在500-1400元直接，不难发现，这和竞品多多的待售次新二手房区间是高度重合的，那些认为不好卖可以租出去的盆友，不知看到这里诸位心里会怎么想。

最后，你说实在不行，我自己住还不行吗？当然行，只不过现有配套确实差了点儿事儿…

交通：目前住在南湖基本只能自驾出行，共享单车是没有的；公交车倒是有两条线路，738路可以从红星国际广场到武清城际站；749路从天津站后广场到逸仙园，途经南湖片区；但是这两条线路的发车间隔妥妥的会让你等到落泪有没有！

商业：目前南湖板块的现有生活配套主要为前期交付社区的底商，涵盖小型超市、餐饮、药店、移动通信和宽带和较多的房产中介门店（这能叫商业吗？大概吧…）至于大型配套：

这是2018年9月政民零距离的答复

“依据下朱庄街城市建设总体规划，南湖片区商业综合体位于天和路西侧，农于道南侧，也就是嘉宁广场，该商业综合体建成后，可以满足片区居民买菜、超市购物等需求。” 这是武清区下朱庄街道办事处2019年12月13日的回复。

按照正常进度，预计到2021年底，嘉宁广场就可以建设完毕。但目前仍然处于疫情期间，据网络消息来看，目前该商业广场仍未启动建设，延后可以说是必然了。

而同样据网络消息称，悦府邻里汇商业街已有商家陆续入驻，这则是一个让人很振奋的消息了。

除了这些公共配套外，目前在售在建的恒大、天地源、花样年等项目均规划商业。

不过嘛…建议大家多去看看天津市区和环城，很多自带商业的住宅项目，交房后的商业部分是怎样的……

教育：区域内有南湖幼儿园、红黄蓝双语幼儿园、南湖小学、南湖初级中学、天和城实验中学，恒大、碧桂园等项目也规划有幼儿园。

医疗：南湖板块目前最近的大型医院为下朱庄医院，距离天和路约2.5公里。同样据下朱庄接到办事处称：规划医疗用地位于天和路西侧，郎庄子道南侧，具体建设时间，街道正在积极与京津冀周边三甲医院进行对接，待确定医院后，即行项目建设。所以，这又是一个“没谱”的事儿。

以上种种分析均指向一个结论：“通武廊”确实会对天津带来利好，但对武清楼市的影响或许并不会像有些人想的那么大。当然，这都是八阿哥个人的观点和分析，难免带有主观判断，仅是和大家理性探讨，喜不喜欢都欢迎留言来喷~咱们下期见，拜拜~