10年后 天津哪的房子好卖?

搜狐焦点天津站 2019-08-30 16:08:37
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真相竟然是……

前两天,有一位想来天津买房的外地购房者问八阿哥,“你给推荐推荐,10年后天津哪的房子好卖?我预算不多,就想买房落户,也不住,最好租出去,10年后保证好卖就行了”这一问,我哑口无言……

之前看过八阿哥文章的盆友应该都知道,鄙人最为不屑的就是天津的规划,问10年后那不就相当于问规划,简直难煞我也!8过,我是这么容易退缩的人么?当然不是!今天咱们就围绕这个话题说道说道!

近年全市土地供应情况

我们先来看近三年来每年天津市各区域土地出让情况(2019年数据截止2019年8月27日),不难发现,由于市内六区土地的稀缺性,其出让及成交量逐年减少,而且这种减少是不可逆的。相关部门虽然每年会推介一些市区新地块,但实际挂牌的少之又少,从这一点看,相关部门也“不敢”将市区优质地段土地全部推完,否则市区将会出现无地可卖的尴尬局面。

环城四区、滨海新区土地出让量均在上涨,但从涨幅上看环城四区更为“剧烈”,而滨海则较为“稳健”。2019年三季度尚未结束,环城四区土地出让量已达49宗,超过上一年全年环城区域出让总量,诸如东丽军粮城、新立,西青紫金山路,津南葛沽等近年来鲜有土地出让的板块也不断有新供应。滨海新区今年出让的土地则多位于高新区海洋科技园、未来科技城京津合作示范区等新房源较少的区域,这些新增宅地出让,除了为周边区域原住民带来刚改商品房之外,也为市区外溢及外来购房者提供了更多选择。从目前趋势看,远郊区的土地出让量虽然还未达到往年水平,但还有4个月的时间,仅仅“达标”绝非难事。

规划能信吗?

既然本文主要讨论的是10年后的“好卖”,那么必然要考虑规划,无论是西青区的云巴,还是东丽湖、团泊西甚至团泊东的轨道交通,亦或是北辰北部新城的外环补圆和高铁站,又或者是宝坻老城区、高铁新城的建设及发展、武清的新建轨道交通等都是需要考虑的因素。投资层面的内容鄙人并不了解,也不擅长听着“大饼”YY,不过既然考虑的是10年后,那即便很多市政规划再“不靠谱”或者一拖再多,10年的时间也总会有一些发展吧?

    但是,也有些没有规划,仅靠价格低来吸引客户的区域,就不是那么适合购买了,在这里不得不Diss武清村儿里的某些项目,以及一些仅靠邻近高速来吸引客户的刚需项目。

似乎有点矛盾?才吐槽规划不靠谱,又说没有规划的不能买?不然呢?既然考虑的是10年后好不好卖,只能赌规划了呀,配套好的项目价格早都涨上去了,不接受只有规划,那去买市区单价三四万的呀……

    差点忘了说,目前天津正在建设中的地铁线路包括1号线东延线、6号线二期,10号线南段、4号线南段、7号线一期、 11号线一期,这些线路中目前对外公布的竣工时间最晚的是2023年12月底,也就是说即便延期6年,理论上10年后这些地铁线路也是能够“指望”的

老破小再过10年还有人接盘吗?

目前情况下,对于预算不多还要求能落户、易于出租、配套齐全的购房者,八阿哥更推荐他们买市区老破小,但这类群体都有一个共同点——不自住。很多人之所以宁可买郊区啥配套都没有,只有规划的新房,也不愿意考虑市区老破小的重要原因,就是接受不了老破小年久失修甚至掉墙皮的楼道、磨损严重的楼梯、没有客厅、卫生间仅有1-2平米、户型差不通透等因素。

当下此类落户需求的购房者年龄多集中于25-45岁区间,他们当中能接受老破小房源的已是少数,考虑到10年后同年龄段人群对于居住品质的进一步要求,老破小似乎更难出手了。再加上墙体进一步老化,中老年人上下楼不便,车位严重紧缺,小区环境较差,顶层易漏雨等老破小通病,以及银行贷款对于房屋房龄的考察,很可能不易转手,似乎拆迁才是这类房源最好的“归宿”。不过,如果你买的市区老破小十年后真的赶上拆迁,那这笔落户、出租加转手的投资绝对称得上是教科书级别的(手动滑稽)。

买新房就一定好卖吗?

你以为随随便便买套新房,10年后就一定能好卖?答案再明显不过——醒醒吧孩纸!举几个例子:第一类,公寓。从居住舒适度角度考虑,公寓和普通住宅很难相提并论,再加上政策的不可预知性,公寓实在不是一个好选择。第二类,外来购房者过于集中,入住率低的小区。这类房子无论考虑出租还是出售,都不会特别容易,毕竟和你同样打算的邻居太多,你的房子有什么优势能从那么多的竞争对手中脱颖而出?而且入住率低就代表着配套升级迟缓,配套差更加没人住,如此循环……第三类,远郊区偏远板块项目,这类虽然和第二类有一部分重叠,但又不完全一样,这类项目普遍还有一些当地人购买,虽然会有一些小型商业,但几乎不会有大型配套进驻。没有吸引外来人口的产业,少有新需求,自然也不会好卖。

我不要你觉得 我要我觉得

从土地出让量看,市区新房源供应越来越少,再加上日常生活配套、教育、医疗、交通等因素,房子“好卖”也是必然的,你可以大喷特喷房价太高买不起,但买得起的大有人在,只要房子足够好,想卖掉完全不是事儿!所以对于不差钱的购房者来说,买市区好地段的好项目就对了,完全不需要过多考虑!

环城或远郊区有轨道交通规划的项目,可以考虑,但不可全听规划,要有自己的主见,毕竟很多规划听起来就比较“扯”,比如当年某中心“NBA球星会来打比赛”,打比赛你的房子就能升值了?醒醒吧老弟。

环城或远郊区主打生态环境,养老的项目,可根据实际地理位置及买房人群分析,比如团泊西区,据鄙人了解有些市区的中老年人在此买了“养老房”,虽然目前来看去那边养老还不太现实,但10年之后,70后已经要开始考虑养老问题,他们的购买力必定会强于现在的40后和50后,届时养老房或许会迎来一波高潮

    但是,回看本文开头的买房需求“预算不多,就想买房落户,也不住,最好租出去,10年后保证好卖就行了”。八阿哥认为这样的需求本身就是矛盾的,现在好租的未必10年后好卖,10年后好卖的现在未必适合住,也就不会有人去租,所以还是降低需求标准吧。

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