“教育地产”上热门 海教园不负众望 刚需改善皆可置业

阳历的新年已经过去将近一个月，真正的 “春节”即将到来，闲来无事，聊聊房市，现在大家的的话题中已经免不了提到房子、教育、孩子这些事。而近日关于“海教园要并入津南区”这个话题无疑是最热的，不过根据官方证实，这只是个传言，传言和明星八卦有着异曲同工之妙，就是传播力量不容小觑，最终，海教园也跟着火了一把。

说起海教园，不得不提天南大。其实早在2009年天津海河教育园区就已经正式开工建设了，但那个时候的海教园还在“发育”，表现不温不火，真正异军突起是因为天南大的进驻。2015年8月，海河教育园区管委会与南开中学签署合作协议，确定在海河教育园区共建一所九年一贯制学校，而且这所南开学校的生源只为海教园户口所专享，置业落户后孩子就可以享受南开小学和南开中学的优质教育，重要的是具有园区学籍和户籍的应届初中毕业生中考时可报考市区的高中。有优质教育资源作保，加上2016年天津房价疯涨刚需外溢，海教园成为了置业“热门”版块，至今仍如此。

                  海教园规划图

低密宜居社区成海教园主流

想要享受优质教育资源，买房落户是少有的路。那么海教园目前都有哪些项目可供选择呢？

最早入驻海教园的项目是融创中央学府，现在已经售罄。最初融创中央学府去化很慢，虽然有好学区但是海教园的整体配套当时还是很匮乏的。项目2011年开盘入市，高层均价仅9000元/平米，直到2016年房价全面上涨，融创中央学府高层也涨到了14000元/平米，目前整体社区打造基本成型，一二期的沿街商铺也已经投入使用。

接着仁恒滨河湾入驻，2014年首开，均价13000元/平米，但是销售情况并不是十分理想、当然2016年仁恒滨河湾快速去化，现在项目高层尾房清售中，剩余户型为125-169平米三居，均价19000-20000元/平米，预计2018年6月精装交房。仁恒的精装品质是有目共睹的，如果不是2017年限价政策的限制，想必现在新房价格会更高。

值得一提的是现在海教园的新房供应基本来自2016年3月份出让的6宗地块，如今这些项目都已经亮相，部分开盘。其中鲁能泰山7号主推产品是洋房和别墅，目前有洋房在售，面积约125平米，均价21000-23000元/平米；叠拼别墅4层到顶，面积有148、158平米、250平米顶跃，均价22000-25000元/平米，预计2019年交房。鲁能泰山7号的特点是以体育休闲产业链衍生为核心，例如在社区中引入极限运动场、夜光跑道、室内足球场、健身俱乐部、水上或山地中心、户外自行车、攀岩等全年龄段的体育运动元素，更加符合年轻人对居住社区的要求。

                   天悦风华沙盘图

天悦风华小高层8、16号楼在售，8层到顶，1梯2户，面积为95、125平米，均价21000元/平米，预计2019年11月10日交房。天悦风华是旭辉打造的纯洋房社区，配建有幼儿园，距离天南大新校区与地铁8号线很近，不远处还有恒大悦府综合体及吾悦广场商业综合体，配套相对来说比较完善。

龙湖天宸原著小高层45-50号楼在售，12层到顶，2梯3户，剩余户型面积为85、100、120平米，均价为21000元/平米，预计2019年4月交房。另外其别墅产品也在售，3层到顶，主推210、235平米(建面)户型，价格区间600-750万元/套，预计2018年10月交房。配套方面，龙湖天宸原著目前区域内距离地铁8号线南开大学站（规划中）最近的项目，步行就能到达。

                仁恒海和院效果图

仁恒海和院目前没有开盘，是纯新项目，一期洋房1、2、3、4、5、11号楼预计2018年2月初开盘，目前可排卡，样板间已对外开放，7-11层到顶，1梯2户，面积为101、126、147、148、164、186平米，交房时间待定。

补仓土地！2018年海教园再挂2宗地

土地供应与房源供应是“面粉”与“面包”的关系，从2013年至今，海教园挂牌、出让地块共8宗，其中6宗集中在2016年的3月份，就是鲁能、仁恒、旭辉、龙湖打造的鲁能泰山7号院、仁恒海和园、龙湖天宸原著等项目；2017年没有地块出让。

2018年1月19日，海教园挂牌2宗地块，编号为津海河园（挂）2018-013号、津海河园（挂）2018-014号。其中津海河园（挂）2018-013号宗地位于同声路与雅润路交口西南侧，出让土地面积85689平方米，规划用地性质为二类居住用地，容积率不大于1.5，建筑面积不大于128532平方米，绿地率不小于40%，建筑密度不大于30%，建筑限高为40米。地块挂牌起始价为10.7亿元，起始楼面价8325元/平米，较高限价16.05亿元，折合较高楼面限价12487元/平米。根据挂牌文件要求，当竞买报价达到较高限价时，不再接受更高报价，转为竞报自持租赁住房建筑面积阶段，竞报规划自持租赁住房建筑面积上限为100000平方米。

津海河园（挂）2018-014号地块位于海河教育园区泰明路与雅润路交口西南侧，出让土地面积60460.8平方米，规划用地性质为二类居住用地，容积率不大于1.5，建筑面积不大于90690平方米，绿地率不小于40%，建筑密度不大于30%，建筑限高为40米。地块挂牌起始价为76000万元，起始楼面价8380元/㎡，设置较高限价114000万元，折合较高楼面限价12570元/㎡。根据挂牌文件要求，当竞买报价达到较高限价时，不再接受更高报价，转为竞报自持租赁住房建筑面积阶段，竞报规划自持租赁住房建筑面积上限为85000平方米。

值得一提的是，两宗地块要求建设时要符合海绵城市、绿色建筑和装配式建筑的建设要求。装配式建筑简单来说，就是建造房子所需的柱、梁、墙、板等部件都是在工厂生产出来，然后再运到施工现场，把这些部件像“搭积木”一样组装成房子。装配式建筑意味着房屋全装修，户内所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕，给水排水、燃气、通风与空调、照明供电以及智能化等系统基本安装到位，厨房、卫生间等基本设施配置完备，但是并不等同于精装修。

配套发展迅速 置业海教园刚需改善皆可

配套对买房人来说很重要。除了大家都知道的南开大学九年一贯制教育外，海教园还规划有幼儿园6所、小学3所、初中2所、高中1所，未来海教园内还将随着新地块的出让、新社区的入住，陆续启动其他学校、幼儿园的建设，和环城四区其他板块相比，海教园的及教育优势确实很有吸引力。

除了教育资源，交通的逐渐完善也是海教园受到青睐的重要原因。据悉，海教园与中心城区连通的主要道路有三条：津沽公路、天津大道和津港高速，驾车从津港高速通过外环线转解放南路、友谊路、卫津南路等快速路，便可进入市区。

另外，海教园的地铁规划也不少，分别是地铁8号线、地铁1号线东延线。其中，地铁8号线在海教园内的南开大学津南校区南门以东、同砚路规划天南镇附近、天大北洋园校区南门设置3站，南大南门以东的位置距离龙湖天宸原著项目比较近；目前在建的地铁1号线东延线中东沽公路站距离海河教育园区较近。这两条地铁线通车后，乘客可以采取接驳短线公交的方式前往海河教育园区。

当然，尽管有一定的发展优势，海河教育园区内也确实存在商业配套不足的现状，缺乏大型的商场和超市，很多购房者只能依靠社区底商来满足基本的生活需求。不过“隔壁”咸水沽月坛商厦、新城吾悦广场商业统合体，加上已经开业的辛庄永旺，规划的新濠广场、兆恒广场等综合型商业项目，可以稍微填补下商业少有。

随着海教园的发展完善，未来房产保值升值，会吸引越来越多的人关注这里，加上龙湖、仁恒、鲁能等知名开发商的入驻开发，无论刚需还是改善需求，置业海教园都是值得考虑的选择。