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环城四区配套日益完善，而且相比较市内六区来说价格方面有较大的优势，刚需置业者已目光转向了环城。西青区作为环城最早发力的区域，配套优势明显，大型商超相继入驻；津南区作为后起之秀，大力导入高教资源；北辰作为京津冀一体化的桥头堡，房价不断走高；客观的来讲，东丽区在过去很多年里实际上并非是天津楼市的热点区域，甚至被其它环城区域甩在了身后。而之所以这个区域在最近再次成为楼市关注的焦点，源于以下几件事情：

排名前列件事：地铁4、10号线的进驻，补齐区域交通的短板；第二件事：东丽区“发力”，550万/㎡宅地在地铁沿线板块亮相；第三件事：万达广场正式落户东丽；第四件事：融创、首开天房、金茂等大牌房企相继进驻。

虽然上述几件事情涉及到的主角不一样，但不管从已经曝光的规划还是这些相继落户的全国性品牌房企来看，大牌房企的聚集足以说明一个道理，那就是他们对这个区域的集中看好，这也标志着东丽区未来或将进入到一场房企争夺战中。

其实细细来看，东丽区并不缺少发展机遇，无论是土地市场还是房地产市场，东丽区都处于天津的价格洼地，大有机会可寻。

总体来说，东丽区主要划分为金钟街、华明镇、东丽湖、津滨大道、新立以及东丽开发区6个板块。我们简单梳理下东丽区几个重点板块的现状及项目情况：

津滨大道板块——开发商争抢的“香饽饽”

津滨大道之所以成为近两年东部区域当之无愧的热门，土地市场乃较大引爆点。从2015年底，融创力压11家房企以总价46.1亿元斩获津滨大道南侧的宅地，楼面价达到9000元/㎡，然而这是只开始。8个月之后，融创再次历经几百轮竞拍，斥资61亿竞得津滨大道北侧两宗地，楼面价飙升至19000元/㎡。火爆依旧持续，2017年3月，首开天房联合体14.6亿斩获同样位于津滨大道北侧的宅地，成交楼面价跃升至27000元/㎡。同年7月金茂以38亿元底价进驻东丽，楼面价也在2万以上。众多名企开发商争先进驻该版块可见，这绝不是巧合。

津滨大道板块位于东丽区环内，紧邻市内六区之一的河东区，地理优势得天独厚，正处于发展上升期。板块优势和配套发展也进入“价值兑现”快通道。轨交方面，除了在建的10号线、即将启动的7号线、11号线，沿津滨大道一路向东的4号线南段，交通红利已可以望见端倪。

商业方面是目前的短板，但据东丽区政府透露，区商务委将继续积极推进大型商业项目的招商工作，预计今后津滨大道沿线的津滨置地等商业项目，或将承接永旺及其他大型商业综合体的进驻。

总体来看，津滨大道板块一直是新建商品房、土地供应的走量大户。近两年来，新房成交整体均价30000元/㎡左右，目前区域内在售项目如下：

天房万欣城目前万欣枫园和万欣竹园高层在售，万欣枫园主力户型为110-140平米2-3室，万欣竹园主力户型为99-140平米户型，整体均价35000元/平米。

融创城在售平墅 97和130、140㎡，均价36000元/㎡，洋房94-130㎡，均价33000元/㎡，小高层84㎡，118㎡、均价31000-32000元/㎡。

中储正荣栋境高层在售，户型为95-148平，整体价格31000-33000元/㎡。

融创融园小高层均价26000元/平米，洋房均价36000-37000元/平米。

上东金茂府剩余少量房源户型约105-148㎡在售，均价31000元/㎡。

华明镇板块—一二手房价倒挂

华明镇整体由杨北公路分为东西两个部分，杨北公路西侧华明示范家园一系列小区内生活配套比较齐全，东侧为新房项目聚集区。从交通上来看，华明镇板块内有660路、751路、818路、696路和695路等公交线路可以进行接驳。该板块目前较大的短板则是商业配套和教育配套发展的相对缓慢。同时，也缺少轨道交通的支撑。总体来说，位于卫国道沿线的华明镇虽早已成名，但距市区有一定距离，对外溢需求的吸引力有限。

从新房市场上来看，楼市发展不尽如人意。近几年区域内鲜有土地出让，新增供应出现断档，在售项目基本上都临近尾盘。长此以往，板块内二手房及次新房将成为销售主力，成交价格有的也比新房项目价格高。

目前华明镇新房项目共有5个，分别为鲲栖府、蘭栖墅、大唐印象、天房锦园、华润橡树湾以及待入市项目金泰丽湾，宝能城与天津恒大名都均售罄。

鲲栖府作为华明镇板块主力新房项目，小高层主推87、117平，均价15000元/㎡；洋房主推115、133、142㎡户型，均价16000-17000元/㎡；预计8、9月加推联排别墅，主推145、155平米户型，具体时间及价格待定。

蘭栖墅共20栋别墅产品，主推360、404、540平户型，均价18000-20000元/㎡之间，总房款610万/套起。

大唐印象洋房在售，主推120、140、167㎡户型，13500-14300元/㎡，剩余房源不足90套。

天房锦园联排别墅在售，主推188、200、233平米户型，均价16000-19000元/㎡。

金泰丽湾预计后期加推三期洋房，户型面积为140、170㎡，6层到顶电梯洋房，价格待定。

宝能城小高层在售，价格约13000-14000元/㎡，主推面积90-134平米2-3室。

华润橡树湾、恒大名都已属于尾盘状态。华润橡树湾少量联排别墅在售，边户187平米，总价366-403万/套。项目预计后期将加推剩余高层产品，共计90套房源，户型及价格待定。

总体来看，目前华明镇板块内新房项目大部分都在120㎡以上，总价在150-250万之间，更适合刚需人群。次新房小区，参考价格在15000元/㎡，天津恒大名都的二手房参加价格已达到18000元/㎡。

东丽湖板块—主打生态宜居

作为刚需较具代表的板块之一东丽湖板块，起步较早，近十年来发展缓慢。此外，东丽湖的交通问题一直伴随着板块内的居民，虽然近几年公交车的线路和班次有所增加，虽然已经有了地铁规划，但距离通车兑现仍需要较长的时间等待。此外，相比于不发达的交通系统，整个东丽湖板块的其他配套依然匮乏。整个板块内没有综合性商场，商业配套仅靠小区内的商铺来维持。

从板块内项目来看，万科、北大资源、华侨城等房企楼盘在东丽湖开发多年，项目目前运营良好。在产品类型方面，东丽湖板块主要以洋房、高层及别墅产品为主，购房需求既有刚需又有改善。板块内生态环境优越，成为不可多得的生态宜居之地。正因如此，东丽区土地成交量一度领跑东丽区各板块，而正是由于各大房企对于东丽湖这块“香饽饽”的青睐，也加剧了东丽湖板块在未来的竞争。2018年土地楼面均价8576元/㎡，新房成交均价11679元/㎡。

目前板块内项目东丽湖万科城开发周期已经接近尾声，社区整体环境和配套已基本呈现，入住率达到6、7成。北大资源阅府高层均价10000元/㎡，户型建筑面积为108、119平米。

金融街听湖小镇洋房在售，户型95平三室，130平四室，150平四室，均价13500元/㎡。

金融街碧桂园熙湖臺主推洋房别墅，联排别墅215平米，均价16600-18000元/㎡， 洋房仅剩一楼和顶层在售，主推96-100平户型，顶楼14000元/㎡，一楼14500元/㎡。

天骥筑璟主推87㎡两室和86㎡三室户型,两室均价10600元/㎡,三室均价11300元/㎡。小高层两室均价10600元/㎡,三室均价11300元/㎡。

金钟街板块—无新房在售

金钟街2016和2017年均没有土地出让，2018年金钟街片区内成交1宗宅地，即为金隅津丽以总价29.1亿摘得的曾在《2018天津中心城区房地产用地计划安排》中亮相的东丽金钟公路地块，成交楼面价7806元/㎡，其中地块住宅部分将用于集中新建棚改定向安置房，棚改房定价18000元/㎡，商业部分需建设不少于8万㎡的大型集中商业。今年1月9日，中建以总价3.28亿元、住宅部分楼板价约9283元/㎡摘得1宗环外金钟新中村AB地块。目前两地块规划已出炉，除此以外，金钟街板块没有新房项目在售。

另外，根据东丽区招商信息，今年金钟街区域拟出让新中村2号地等8宗地块、金钟出让区二区（609）地块、金钟出让区三区（606）西部地块，总体量约126万平米。

总体来看，金钟街土地成交量较以前有了量的飞跃，成交楼面价较东丽其它板块较低，利润空间大。依托已经开通的地铁6号线，有望导入外溢人口，未来发展潜力可期。

新立板块——后起之秀

新立板块，可以说是东丽各大板块配套最为齐全的板块。作为连接张贵庄和东丽开发区两大热门板块的过渡片区，沉寂已久的东丽区新立板块利好消息不断。判定一个板块的发展速度，离不开板块内各项配套的支持。

从交通来看：前不久，天津地铁11号线预中标结果公示。11号线一期工程西起南开区复康路与水上公园西路交口的水上公园站，东至东丽区津塘二线与六经路交口的六经路站。目前已经运营的有9号线东丽开发区站，这意味着新立板块未来将享受双铁带来的便利交通。公交方面，东丽东丽新业广场站有13条公交线路通过，通达全市各区域。

商业方面：除了有新落地新立示范镇的万达广场，板块内还有东丽新业广场以及宜家家居东丽店和红星美凯龙。最后，最令购房者关注的当属教育资源，新立板块算得上是东丽教育资源较好的地段之一。在富安路上有丰年幼儿园、丽泽小学、鉴开中学以及重点校一百中学。

从土地市场来看，新立板块最近接连出货，甘建投、融信、金地纷纷拿地，未来新房价格会在2万左右。还有一宗编号为津丽（挂）2019-09号为新挂牌地块，出让土地总面积76586㎡，规划总建面141471.54㎡，起始价16.3亿，起始楼面价11522元/㎡，预计8月14日9:30摘牌。随着多宗宅地的入市及万达商业广场的进驻，新立板块将迎来新的发展契机。

板块内新房目前只有万科民和巷，小高层在售，均价22000-23000元/㎡，户型有80平米两室以及118平米、121平米三室；新业御园在售产品为小高层，均价23000元/㎡；洋房均价27500元/㎡；万科天地均价16500元/㎡，该项目前身为滨海浙商蓝庭广场，为商住产品。二手房包括万科魅力之城、万科金域华府、东丽1号等，均价在22000-23000元/㎡不等。

结语：

综合来看，东丽区板块发展程度差异较大，东丽湖、华明镇板块进入高度开发期；张贵庄、东丽开发区、新立板块因其轨道交通及产业发展，发展潜力较高；金钟街、津滨大道凭借优异的区位及产业、规划优势，未来发展潜力可期。

东部，是天津一个超速度发展的区域。天津城市东扩、产业发展的城市战略、天津较大的航空枢纽中心等效应，都在催促着东部的价值核变。而随着东丽区各板块的利好发展，也将为东丽区的发展推波助力，未来，东丽区或将成为天津一个炙手可热的区域。