天津市区这个纯新盘规划曝光!896套房源袭来或定位刚改

河西区作为天津公认的富人区，从市政府迁移过去之后，配套建设、交通建设、教育建设等仿佛“打通任督二脉”，成为天津优质资源聚集区。

越稀少约珍贵，作为已经发展完善的区域，河西的土地供应和新房入市都备受关注。

近日，天津规划局公布河西区新房规划，终于迎来纯新盘！

01 土地成交

根据《天津中海海豪地产有限公司津西梅（挂）2019-111号地块建设工程设计方案批前公示总平面图》，我们可知该规划是今年9月4日成交的津西梅（挂）2019-111号地块。

我们回顾一下土地出让过程。

9月4日下午，天津河西区津西梅（挂）2019-111号地块迎来摘牌。参与该宗地竞拍的房企有中海、金茂、保利三家，在摘牌之前，该宗地已获取一个报价，即底价21亿元。竞拍过程中，21.01亿元起叫，金茂率先出价，中海紧跟其后，二者交替出价。最终，经过12轮竞拍，中海以22.2亿元斩获，楼面价20670元/㎡，溢价率5.7%。

根据土地挂牌公告，该项目位于河西区梅林路与浯水道交口西南角，既梅林路双林场部地块。

该项目地块拟出让土地面积约4.01万㎡，为二类居住用地兼商服用途，容积率≤2.7，地块内住宅规划总体量约8.6万㎡，此外兼容2.14万㎡商业，总体量合计约10.74万㎡。

位置上看，该地块位于洞庭路以东，西临仁恒公园世纪，南接天津全运村。地铁6号线梅林路站距本宗地边界约300米。此外，根据挂牌公告文件显示，本地块东侧梅林路计划有地铁12号线穿越。

02 规划曝光

根据规划信息，该项目总建筑面积153350平米，住宅部分建筑面积83663平米，商业建筑面积21400平米，容积率2.7，建筑密度30%，绿地率40%。

整体看，该项目居住户数896户，即有896套房源，可容纳人口达到2509人，机动车停车位1191辆，地下车位1180辆，可见该项目设计应为人车分流，车库均位于地下。

规划图上看，该项目共建10栋楼，均为高层产品。其中1-3号楼、6号楼、7号楼是25层到顶，4号楼是26层到顶  5号楼24层大平顶， 8、9号楼22层到顶， 10号楼21层到顶。

根据住宅部分总建筑面积除以总套数，我们可以得知户均面积约为93㎡，未来或许打造以刚改、改善为主的高端居住产品。

03 市场分析

从项目位置看，上述项目位于河西区核心位置，周边新房有绿城、金茂、禹洲联手开发的御江臺、仁恒公园世纪、绿城天津诚园等。

分别来看，御江臺御江臺属于新梅江板块，周边有地铁6号线站点，出行较为便捷，项目高层均价38000元/平米，洋房均价43000元/平米。

仁恒公园世纪多栋楼在售，2号楼，32层到顶，2梯3户，181㎡四居和115㎡两居；5号楼，30层到顶，2梯2户，210㎡四居和245㎡五居；11号楼，26层到顶，2梯4户，97㎡两居和141㎡三居；另外3号楼和8号楼在售，主推97-245㎡两居至五居，均价为40500元/㎡。

绿城天津诚园二期洋房3、4号楼有售，3均为6层到顶，1梯2户，户型为120、130平米，均价46000元/平米。