天津放开落户之后, 环京VS环津, 谁更有购买的价值?

继西安“一日落户8000人”后，天津也因出台了人才新政，大幅放宽落户的条件，迅速成为全国的焦点。从一周前开始，几十万人拥入天津，在各区行政服务中心门前排队，希望提交相关材料后便能成为一名“新天津人”。

“抢人大战”不仅是在天津上演，很多地方早已先行一步。数据显示，今年一季度，西安自市外迁入户籍24.49万人，是2017年全年的1.2倍，其中人才引进、大专以上的学历落户人员占新落户总人口的54%。高校集聚的武汉，今年一季度，已近10万大中专院校毕业生留汉创业，落户3.9万人。从2017年8月到2018年1月底，长沙也新引进10万余名海内外优秀人才，“零门槛”落户3.2万余人。海南自5月13日推出“百万人才进海南”人才新政以来，3天时间，海口市公安部门已接受咨询人才落户政策3345人次，办理人才落户415人。

在天津人才新政落定之后，关于天津抢人对环京是否利空，已经成为了一个热门话题。

那么天津抢人是否真的对环京利空呢？小编认为天津地区，尤其是环津的宝坻、武清等区域，确实对环京板块构成了一定的威胁！

由天津市统计局数据显示：2017年末，全市常住人口总量1556.87万人，较上年减少5.25万人，与北京相比，天津人口处于流出状态。

新建商品住宅

根据统计数据，2018年第21周（5.21-5.27），天津新建商品住宅新增供应量约28.7万㎡、2298套，成交面积约40.2万㎡，3679套，供求皆环比大涨，涨幅均在100%以上；全市备案均价16475元/㎡。

从整个5月份来看，新增上市供应商品房140万平方米、1.2万余套，供应量比三、四月分别增长400%和185%，成交价格整体保持平稳。

▲数据来源：克而瑞房产信息

从成交区域来看，市内六区成交占比为7%，其中，河东区成交1.7万平米，占市内六区的66%。

环城四区成交量占据成交主力位置，占全市45%。其中，津南区成交量为6.4万平米，占环城四区的36%。

远郊区县成交量占比31%，其中，武清区成交量均为5.2万平米，占远郊区县的41%。滨海新区成交量占比为17%。其中，中新天津生态城成交量为1.7万平米，占滨海新区的25%。

从数据中我们可以看出，由于市内六区后备土地资源有限，现在环城四区是销售的主战场，环城四区也是新政颁布后供应量增加最多的地区，相比之下，滨海新区的供应则相对平稳，这导致在最近一周中滨海新区的供应占比有了下降。

▲数据来源：克而瑞房产信息

▲成交区域结构

数据来源：天迅科技

相较于新房备案价格，二手房交易价格更能真实反映市场的成交价格变化。

二手房市场的数据我们选取了链家较新二手房交易数据。 下图中的红线是挂牌均价，蓝线是成交均价。

从表中可见，从去年6月到今年4月份，天津市的整体二手房交易均价是缓慢下跌的，今年的4月份是价格的谷底，但在5月份，房价则有了上涨趋势。

▲天津二手房价格走势

▲当前天津市部分行政区二手房均价

根据较新数据，5月份的链家成交二手房参考均价是27239元/平，4月份是26378元/平，环比增长了3.3%，由于5月份的统计数据包含16日新政颁布之前的成交数据，因此新政之后的增长幅度应该比这个数据稍大些。

从成交量上来看，新政颁布之后，成交量有了成倍的增长。

【1】

城际铁路+双高速+通武廊战略规划

武清正式进入京津冀协同发展的重要节点区域

在京津冀一体化的大格局中，京津一体化的提法其实更早！

早在2008年，随着京津城际的开通运营，京津同城的概念就已经被提出并被市场逐渐熟知，武清房地产市场从此开始起步！

十年间，武清房价从5000上涨到了20000均价，年平均增长幅度高达30%以上。

大部分来自于北京，尤其是亦庄区域的购房者均喜欢选择在武清地区购房置业，因为从亦庄到武清，直线距离仅有60公里，拥有两条高速（京津高速、京沪高速）和一条城际铁路（京津城际）。

而且未来随着亦庄火车站的开通使用，从亦庄火车站即可乘坐京津城际直达武清，交通事件不会超过20分钟，极大的拉近了武清和亦庄之间的距离！

武清的崛起，毫无疑问会对廊坊地区构成一定的分流和威胁！

一直到2018年，随着首都城际联络线的规划开工建设，廊坊终于拥有了自己的城际铁路，而且也是经过亦庄地区，廊坊和武清终于站在了同一个起跑线。

同时在2018年，通武廊规划战略实施也有了较新的进展，北京、廊坊、武清三方正式签署协议，为共同推进通武廊国际新区做更大的产业筹划。

至此，武清正式进入京津冀协同发展的核心节点区域！

【2】

双城际+高速+出海口自贸区

宝坻未来可超越武清，成为京津冀地区最重要的枢纽区域

而宝坻，这个位处偏东的小城，未来极有可能超越武清，而成为京津冀地区最重要的枢纽区域。

2017年9月19日，京唐城际唐山段正式开工，预计2020年开通运营！京唐城际是自通州城市副中心，途径北三县，宝坻，直达唐山的城际铁路，未来还将南下，直达曹妃甸出海港！

而与此同时，京滨城际铁路也预计将在今年的9月份正式开工，将在2022年全线运营！

最关键的，未来津雄城际，也将有支线，直达宝坻的京津新城站，并联通京滨城际，贯穿唐山等东部地区与雄安新区的交通！

从产业格局上看，宝坻未来重点围绕宝坻南和京津新城两个城际站点，要打造以京津中关村科技城+京津新城现代服务业聚集区+宝坻南站高铁发展区等三大承接首都资源平台！

与通武廊战略规划类似，未来通州城市副中心+北三县+宝坻的整体协同规划发展也势在必行！

而且我相信，随着通州城市副中心的强势崛起，宝坻的发展必将超越武清，成为京津冀协同发展的另一个关键节点！

更重要的是，京滨城际可直达滨海新区天津港，京唐城际可直接连接曹妃甸港，同时津雄城际支线还可以直达雄安，宝坻未来肯定将会成为京津冀地区最重要的枢纽节点！

因此，不管是武清地区的通武廊，还是宝坻地区的城市副中心-北三县-宝坻的协同发展，两条京+津+冀的协同战略通道已经基本成型。

从发展潜力上看，环津地区的武清、宝坻，确实已经逐渐对廊坊地区的北三县、中三县地区，构成了一定的威胁，大家已经能够扳扳手腕了！

【3】

环京VS环津，谁更有投资价值？

随着天津落户新政的发布，天津人口将会出现大幅度增长。这些新增人口大部分来自于北京地区的北漂一族，由于受到高考优势的吸引而大规模落户天津！

这部分学历高，年纪相对偏轻，不管是孩子和家庭结构，均相对偏小，因此对学区的需求，在现阶段并不强烈。

因此环津地区的武清及宝坻，由于距离北京近，同时均有城际铁路的交通便捷度，房价相对天津城区较低，从而受到天津新增人口的青睐！

2017年1月，天津市公安局发布户口新政，宣布户籍在全天津可自由迁徙，从此消除了城区户口的独特优势，武清、宝坻等郊区户口也可以自由迁徙到城区！

这也就意味着，只要现在低成本购房落户武清、宝坻等地区，未来就可以自由改善到城区，满足更高的学区性需求！

更何况，武清及宝坻的教育水平本来就不低！武清的杨村一中及宝坻的宝坻一中，均属于天津重点中学，每年一本升学率均在80%以上！

宽松的落户政策+价格优势+高考优势，可见环津地区房产投资价值已经足以媲美环京，甚至与环京地区的重点区域相比，也不差！

而未来的环京地区，必须要加强与北京的资源协同发展，才能够在与环津的竞争中取胜：

排名前列，加强加快导入北京的教育及医疗资源，形成资源共享，提高区域配套水平。

像北三县的大厂地区，就已经与人大正式签约，打造三区一基地项目，同时将落地建成人大附中、附小等分校。

香河地区也已经引入潞河医院分院及景山学校分校，配套水平逐渐提升。

第二，要借助于北京的贴片地缘优势，对北京产业型人才要逐渐放开购房门槛，加大吸引人口进入，提升区域成熟度。

天津人才新政就是为了吸引未来的城市人口，只要有了人口，城市发展才有了基础！

而目前环京地区依然没有人才新政的丝毫动作，过于严格的限购条件导致人口大规模流向天津，未来只有降低北京人口的流入门槛，环京地区才能够真正迎来希望！

这其中就包括合理的落户政策放开，社保的认同以及轨道交通的贯通等协同发展关键要点。

第三，目前环京地区的房价基本已经腰斩，房价水平甚至比武清、宝坻还要低，性价比优势确实更加明显。

总而言之，如果未来环京地区，在与北京的协同发展进程还没有任何改进和突破，在吸引人才落户、房产社保及纳税限购政策等方面没有本质的突破，做到对北京人才的逐渐吸纳，那么环津地区的投资价值及房价将会逐渐超越环京！