和平学区公寓小户型“秒光”? 余房90㎡240万起能不能买?

最近，和平区横空出现了一个热门楼盘——泰安道壹号公馆，因为宣称可以落户，还能上二十中附小，关注度非常高。至于能不能买，先带大家到现场一探究竟后再给出结论！

一、楼盘销售概况

泰安道壹号公馆位于和平区解放北路和保定道交口东侧，但售楼处并不在这里，而在大沽北路和泰安道交口附近，紧邻丽思卡尔顿酒店。

据案场人员介绍，项目顶层余房不多，目前主要在售的是2-8层房源，3梯14户，户型为47-146平米的一室和两室，均价3.3万，总价178-400万左右，毛坯交房，公共部分精装修，出房率71%，采用天房物业，物业费4.7元/平米*月，今年6月底交房。

由于是公寓产品，较低五成首付，最多贷款10年，建设银行贷款利率5.25%，此外，购房者需缴纳2万元意向金（最终未购房可退，但需半年时间），并在7-15个工作日内付款，否则意向房源将被释放，无法购买。购房可享受全款97折，贷款98折的额外优惠（以售楼处现场信息为准）。

二、并非造势，看房客户属实不少

泰安道壹号公馆建成后很长一段时间都没有对外出售，如今拿出这108套房源销售，或许是天房为了缓解资金压力的自救举措。

但无论如何，凭借着较低的买房门槛和学区的吸引力，项目吸引着大量意向购房者。在看房客户中，有不少是为孙辈看学区房的中老年人，这无疑体现了项目较大的亮点。

周五的下午，八阿哥在售楼处和楼盘现场累计遇到了十余组客户（当然还有看房客户数倍的渠道中介）。案场销售应接不暇，基本都是渠道中介人员在为客户讲解项目、带看实体楼房源。

三、有哪些优缺点？到底能不能买？

首先，泰安道壹号公馆地处和平区的金融中心，与海河一路之隔，地段没的说，商业、医疗、休闲娱乐等各类配套也非常完善。

其次，较低178万的买房门槛具备相当程度的吸引力，毕竟在和平区，即使是数十年房龄的小平米公产房老破小，多数也要150万上下的总价，比如这样的：

再次，集体户可落户、还不限购，由于是商业性质，无需社保或完税证明就可以买，不过，如果是以学区为目的，外地购房者仍需在天津落户并迁到这里。

最后，也是最重要的，案场明确表示可以上二十中附小，且没有六年一学位限制。

二十中附小是和平区政府和教育局重点投入建设的一所全日制公办学校，虽然是普通小学，但口碑不错。该小学属于和平区第三学片，片内初中包括二十中学、二十一中学、六十一中学和十一中学。

但即便有这些优势，有些问题在购房之前你仍然需要考虑清楚：

排名前列，项目为40年商业产权，截止目前还剩30年。另外，虽新房，但过户之前还需配合开发商办理解除抵押的流程。

第二，商用水电，没有天燃气，水、电、取暖费、物业费、契税、后续出售税费都比住宅高。

第三，公寓为3梯14户，密度较大，如果未来入住率高，早晚高峰难免要等电梯；东西向采光，光照条件不理想；部分户型设计不是很合理，部分房间、空间采光差。

比如02户型，主卧的卫生间位于整个户型正中间，墙体导致了主、次卧均带有死角。

还比如14户型的卧室，开窗只有约十分之一能看到户外，其余部分正对着隔壁楼座的外墙。

第四，按照目前案场说法是可以上二十中附小，没有六年一学位的限制。但毕竟不是普通住宅，后续是否会有变化很难说。且由于交房时间在6月底，错过了今年报名入学的时间，学区要从明年才能用。

第五，虽然前面说了项目地段不错，商业配套也OK，但对于日常生活来说，却不是很方便，大型菜市场、超市都有800米以上距离，中小型餐饮也比较少，似乎更符合年轻人“外卖为主，做饭为辅”的生活习惯。

第六，虽然地段没的说，但交通有些尴尬，自驾车必定拥堵，不用多说；至于公共交通，最近的保定道站只有两条公交线路，小白楼站线路很多，大约700米距离，还可以接受；地铁就比较尴尬了，最近的是需要横跨海河的9号线大王庄站，约800米，其次是1号线小白楼站，约1公里，3、4号线和平路站最远，大约1.3公里。

当然，如果不打算自住，第三、第五和第六点并不很重要，但准备出租的话，由于这些劣势，租金很可能要打折。

至于能不能买，其实很容易得出结论：对于看重和平区学籍，预算有限，不接受老破小的人群，买就是了，哪怕未来上不了二十中附小，和平区的学籍在小升初摇号中也占据着极大的优势，何况相近预算不买Ta也只能买老破小了。但如果你的目的是投资升值，八阿哥认为还是慎重为妙。

在文章发布前，据朋友圈较新消息称，泰安道壹号公馆40余平米和70余平米户型已售完，目前最小户型为90平米左右，较低总价240万。仅仅一个周末的时间，小户型都被“秒光”了……我们不得不感叹“有钱真好”，完全不用纠结买还是不买，买买买就完事了！

不过客观的说， 240万已经可以在和平区买到居住属性欠佳的重点学区老破小，如何取舍就要看大家的自身情况了。