单价不输市区 这个外环旁的刚改盘凭什么?

伴随着远洋万和城、梅江康城相继售完，西青梅江南板块已经五六年没有新房供应，眼看着南站科技商务区、精武镇、高新区等板块热度噌噌往上涨，周边老业主们心里想必不是滋味……

去年年底，正荣以11.28亿元的总价摘得了西青门道口地块，楼面价1.2万左右，仅用了3个月时间，正荣美的和筑梅江就亮相了，这也是梅江南板块时隔多年后的排名前列个新盘。项目6月底首开，单价2.6-2.7万/平米，堪比某些市区楼盘，属实让人意外。至于Ta值不值这个价，今天就带诸位一探究竟。

正荣美的和筑梅江位于外环南路向南约800米处，紧邻梅江居住区，东北侧直线约800米是正在建设的7号线张道口站，预计2024年具备开通运营条件，可与1、2、3、5、6号线换乘，未来还可以和在建或者规划的4、8、10、11、12、13、Z2线换乘，堪称地铁“换乘王”。

周边800米范围内有门道口、腾达园、宇泰家园、洛卡小镇、建福园等多个公交站点，线路也不少。当然，考虑到项目价格和意向人群，在这里购房的客户多数为自驾车出行，项目周边有卫津南路、友谊南路、解放南路和外环南路“三纵一横”主干道路，出行便捷。

配套方面，项目距离永旺梦乐城只有800米左右，步行可达，日常购物、餐饮、商业、休闲娱乐等需求都能很好的满足。此外，梅江山姆会员店、大岛商业广场和地铁6号线梅江会展中心站距离也都在2公里以内。

项目周边有铭华门诊医院，开车3-6公里可以抵达中医药大学排名前列附属医院和第四医院。

售楼处以后将建成商业，门前4485平米的市政公园已经建设完毕，项目将在南地块建设九年一贯制的公立学校，将由政府引进，目前具体信息尚未确定。

正荣美的和筑梅江占地面积86500.7平米，建筑面积148358.55平米，容积率1.6，绿化率40%，两个地块共规划45栋楼934户，产品为5-11层到顶的洋房，均为1梯2户，主推80、90、108平米户型，整体均价26000-27000元/平米，带2000元/平米标准的装修，80平米顶层房源较低总价约187万，108平米总价约280-300万左右，136平米户型处于楼王位置，尚未出售，预计总价390万左右，项目预计2024年3月31日统一交房。

正荣美的和筑梅江主打低密洋房产品，楼间距25-38米，出房率77-84%，再加上美的智能社区搭配全屋智能AI精装交付产品，居住舒适度不言而喻。

项目整体户型方正，均为南北通透的全明设计，采光条件好，动静分区较为合理，餐厨紧邻，客卫干湿分离，108平米户型主卧有独立卫浴，136平米户型主卧再加上步入式衣帽间，属于套房设计，私密性更强。

从施工进度来看，目前两个地块都已经启动建设，北地块的市政公园和售楼处（未来商业）已经建成，目前多数楼座还在地基建设阶段，因为是较高11层的洋房产品，两年半的工期，准时交付问题不大。

据置业顾问介绍，项目北侧梨双路到外环之间规划为绿化带，南侧的人工智能产业园区也会向南迁移，这里未来将建设成为大型住宅区。

项目周边多为还迁房，二手商品房均价在2.2-2.9万之间，且建成时间较长，并不能算作次新房。

东侧一路之隔的绿城柳岸晓风，放风价3-3.25万/平米，户型面积在100平米以上，定位纯改善，和刚改定位的正荣美的和筑梅江并不能算严格的竞品。据置业顾问透露，目前购房客户主要为市区外溢以及周边改善。

从销控板可以看出，前期开盘的楼座，绝大多数仅剩余一二层和顶层房源在售。

总的来说，正荣美的和筑梅江无论交通、配套还是规划在环城都属于中上水平，加上低密纯洋房的产品设计和美的全屋智能AI精装科技住宅的定位，既能满足刚需购房者，也能符合追求居住品质的改善客户。

项目的单价和市区一些刚需高层项目相差无几，不过一般来说，相近的预算之下，和平、河西和南开区的购房者，似乎更倾向于考虑西青或津南的偏改善项目。当然，每个人心里都有最符合自己的答案，没有特别的好坏之分。

如果你的预算在190-300万之间，考虑地段、环境、配套和未来发展，这里还是很值得一看的。