拿地到首开仅3个月 这个大型居住板块洋房340万起你认可吗?

随着天津市区土地的日益稀缺，房价能让偏刚需群体“够得着”的新房楼盘越来越少，即便是市内六区的大高层，单价最少也要2.5万/㎡；如果告诉你房价仅次于和平的河西区还有低密洋房和别墅社区，洋房单价只有4万/㎡，较低总房款340万，你怎么看？

一、拿地情况回顾

数年来，河西小海地板块都没有宅地出让，没想到2020年一口气就出让了三宗地，而且华宇和中交的两宗地都是溢价成交。

华宇御熹臺土地楼面价要高出不少，但除了少部分沿街底商外，均为住宅用地；中交地块须建设一处建筑面积4500平方米的国办养老院，属于配套建设的养老服务设施，后期由河西区民政部门负责监管和使用；中交&富力地块商住部分成交楼面价12791元/㎡，纯住宅部分楼面价24810元/㎡，价格较高，体量较大，不仅包括2个住宅地块，还有幼儿园和商业用地。

从容积率规划来看，华宇只有1.0-1.2，中交地块则为1.0-2.3，中交&富力的住宅地块要求则为≤2.0，显然华宇的建设密度较低。

三宗地块距离很近，最远距离只有800米左右，从周边现状来看，华宇御熹臺和中交地块周边均为老旧社区，更有生活气息；中交&富力地块周边则是主干道路和陈塘庄工业园。

二、交通状况

华宇御熹臺位于河西区小海地大型居住区新会道与曲江路交口，距离地铁1号线华山里站约850米，距离建设中的地铁10号线微山路站约1公里，距离建设中的地铁11号线东江道站约700米，未来乘地铁出行可选择性更多。

此外，项目周边1公里内有微山东里站、小海地大队站、四季馨园站、珠峰商场站和先登里站等公交站，线路包括326/93/623/631/693等。

自驾车的话，大沽南路和珠江道都是城市主干道路，出行比较方便。

三、销售及施工状况

华宇御熹臺的售楼处并不在楼盘位置，而是在黑牛城道新八大里板块的三里项目底商，想去看房的朋友可别直奔小海地白跑一趟。

项目体量不大，共有3栋7-9层到顶洋房，户型89-105平米，共100套；6栋4层到顶的叠拼，共48套。

华宇御熹臺洋房7号楼已于2020年12月31日首开，2个单元，9层到顶，1梯2户，户型为金角（东南边户）92㎡、银角（西南边户）105㎡、两个中户89㎡，均价40000元/㎡，其中89㎡中户的一层房源较低总价大约340万左右。

项目洋房出房率82%，采用重庆华宇排名前列太平戴维斯物业，洋房物业费3.8元/平米*月，纯地下车位，车位配比大于1:1，预计2023年3月交房。

小区主出入口位于东侧的曲江路上，纯人车分流设计，地块西北角还有人行出入口，方便业主出行。

作为一名合格且靠谱的小编，八阿哥在参观售楼处之后理所当然的来到了项目实地，下图为地块东北角所拍，目前除了围挡和塔吊，还看不到内部“动静”。

项目东侧曲江路上的施工出入口也没有开放，探盘期间也并没有看到任何施工人员进出，应该是还没有正式施工，毕竟邻近春节了，年后开工也来得及，毕竟是洋房+别墅，而且是毛坯交房，社区体量也不大，2年后交房按理说是“毫无压力”的。

四、户型点评

华宇御熹臺洋房户型均为三居室，都是南北通透设计，阳台带上下水，符合北方家庭日常晾晒衣物的生活习惯。即便最小的89㎡户型也是双卫设计，这一点是值得肯定的，但除了105㎡户型是主卧独立卫浴之外，其他两个户型的卫生间设计都有些“怪怪的”。

89㎡户型紧邻主卧且干湿分离、带开窗的的卫生间，如果是一般的三室一卫设计，私以为没有太多槽点，毕竟是受到户型面积的限制，可问题就在于这多出的一间暗卫，不仅压缩了本就紧凑的北向卧室空间，而且面积过小，无法配置淋浴空间，除了老人起夜，用处着实不算太大。

92㎡户型的次卫稍好，有开窗，也能提供淋浴空间，可既然如此，为什么主卧隔壁的卫生间还是不能让主卧独享，进一步提升主卧的私密性呢？这一点属实看不懂。

105㎡户型可以说是三个洋房户型之中设计较好的，但不得不承认客卫的布局仍然有些奇怪，为什么要正对主卧房门呢…？

五、周边配套

由于地处小海地大型居住区，华宇御熹臺周边的日常生活配套十分齐全，诸如世纪华联超市、津工超市、各类生鲜店铺都有，稍远一些还有大润发超市和泉汇购物广场；教育方面，项目可以享受河西三片的优质教育资源，项目周边中学有北师大附中和微山路中学，小学有天师大二附小、财大二附小、科大附属柳林小学、新会道小学、北师大附小（建设中），幼儿园有河西十一幼、河西二十四幼、河西二十八幼以及距离最近的蒙特利双语幼儿园；医疗上，项目周边有第四医院、柳林医院、环湖医院、胸科医院、华津医院，方便老人就医。

除了周边已有的完善生活配套之外，项目洋房9号楼还规划建设临街底商，另外西北侧不远处的中交&富力地块规划有8000多平米的商业用地，未来也能够为业主提供部分配套。

写在最后

从优势方面说，华宇御熹臺为河西小海地板块，乃至天津市内六区都十分少见的低密洋房+别墅社区，具有稀缺属性，周边完善的生活配套能够让注重配套的传统天津人安心购买；加上河西三片优质的教育资源，可能会让一些外地人和本市的郊区购房者产生兴趣。

但个人认为该项目存在着一些尴尬之处：

首先，项目主打89-105㎡左右的洋房产品，从户型设计上说是为了迎合刚需和刚改客户，但考虑此类户型的购房者似乎更在意价格，一般会优选高层产品；

其次，考虑在市区购置洋房产品的客户，似乎并不十分在意单价是4万/㎡还是6万/㎡，他们更注重的是居住品质以及圈层，然而项目户型面积不大，算不上“很改善”，户型设计也并不算舒适，周边都是老旧社区，道路说不上宽敞，紧邻的配套和“高大上”也完全不沾边；

最后，对于板块的认可程度来说，小海地为什么叫小海地，感兴趣的朋友网上搜索便会知道原因，至于地势低洼容易积水的问题，相信老天津人对此都有耳闻。

以上三点尴尬之处，总结下来就是：能认可板块的周边居民，多数买不起；能买得起的客户未必能认可。

当然，根据置业顾问介绍和八阿哥实地观察到的销控板情况来看，华宇御熹臺首开的洋房7号楼已有近7成的去化，可见其学区片和洋房的稀缺属性还是得到了不少购房者认可的。