新瓶装旧酒 市区全款100万“博彩”式买房你会考虑吗?

搜狐天津置业推荐 2021-02-24 13赞
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今天主要来客观点评一个河西区买房门槛不足100万,交通“挺方便”,配套“还不错”,名字也非常有特色的公寓楼盘——津门少年强。

说起天津的公寓,想必让很多外地购房者很是迷茫:为什么同地段的公寓比“70年大产权”的房子便宜那么多?为什么有的公寓承诺可以上XX重点小学?为什么有的公寓可以平迁落户,有的不可以?为什么有的公寓是民用水电,有的却是商用?为什么当地土著都不建议买公寓?

这篇文章,八阿哥并不打算解答上面这些问题,今天主要来客观点评一个河西区买房门槛不足100万,交通“挺方便”,配套“还不错”,名字也非常有特色的公寓楼盘——津门少年强

先说优点:

一、地段“挺不错”

津门少年强位于河西区解放南路与小围堤道交口,地处中环线上。项目周边400米范围内有光华桥、湘江道和围堤道三个公交站点,有48、605、629、693、830、912等20余条公交线路,乘车非常便捷。

轨道交通方面,项目距离地铁1号线土城站约700米,距离建设中的8号线湘江道站约600米,近享双地铁。

二、配套“没的说”

从上图不难看出,津门少年强周边的各类配套还是很不错的:

日常生活方面,项目距离河西区凯德mall只有500米距离,永辉超市和世纪华联超市也都在步行可达的范围之内,如果喜欢逛菜市场,项目周边有新美菜市场、湘江菜市场、德勤菜市场;

教育方面,包括河西少年宫幼儿园、十四幼、土城小学、师大二附小、湘江道小学和四十二中都在1公里以内;

文化娱乐方面,河西少年宫、河西区文化中心、河西区图书馆、光华剧院距离也都很近;医疗方面,下楼不足300米即是天津医院。

总之一句话,市区买房较大的配套优势,津门少年强可以说发挥的酣畅淋漓。

三、总价“够亲民”

津门少年强为50年产权的公寓产品,40层到顶,8梯20户,面积为48、52、54、59、63、66平米,均价19000元/㎡,精装修,预计2021年3月交房。

按最小面积计算,该楼盘买房较低门槛不足100万,对于预算有限又打算在市区买新房的购房者来说非常有吸引力。

接着再来泼泼凉水:

一、学区“说不准”

从楼盘名称就不难推断,津门少年强的主要客户是为了孩子上学的家长,考虑在河西区买“学片房”,注意八阿哥没有用”学区房“,毕竟未交付的新房住宅尚且不能划片,何况公寓产品本就不具备学区房属性。目前天津市区的公寓学籍政策,是要等到片区内住宅部分的生源落实之后,再对公寓生源进行统筹,无法保证学区。

当然,如果是楼盘和重点校直接签约,有红头文件也可以保证,但津门少年强并不属于签约学区房,目前的宣传口径仅为“距离项目最近的小学是河西一片的湘江道小学,未来大概率孩子会就读这所小学”,一句话概括就是目前学区还说不准。

二、自住“欠舒适”

津门少年强40层到顶,8梯20户,1-11层是写字楼,12-40层是公寓产品,共计500户,密度属实不低。

从楼座朝向来说,只有南向房源舒适度稍高,东向次之,西北向房源只能默默承受西照的困扰。

开发商把电梯分为高区和低区,19层以上为高区,有4部电梯;19层以下的是低区,设有3部电梯,公寓和写字楼需要共用电梯,不难想象出早晚高峰电梯有多难等。

户型无从说起,和住酒店差不多,除了卫生间之外只有一个开间。项目的出房率只有60%,也就是说48㎡的最小户型,实际使用面积只有不足30㎡,单身或者小两口使用尚可,对于三口之家来说,空间过于狭小,长期居住多有不便。

项目的水电都是商用标准,水费7.85元/吨,是普通住宅水费的2倍;电费0.8元/度,也比普通住宅贵了不少;此外,没有天燃气在日常生活中也有一些不便。

三、投资“有风险”

首先是产权年限上看,津门少年强前身为渤海明珠项目的写字楼,是后来改成的公寓,产权年限总共50年,目前已经只剩下大约34年,目前未曾有政策明确土地使用权到期后该如何续期,对于投资来说此种不确定性是隐患之一。

其次,购置公寓不能使用公积金,商业贷款最长10年,较低首付5成,以南向59平米户型为例,首付约51万元,同时还要绑定支付11万元的装修费,这样首付款大约62万元,月供大约5300元,而如果转手出租,大概只能有2500元/月的房租。

而且,考虑日后卖出的话,公寓的契税是3%,比普通住宅高出2个点,其他各类税费也高于普通住宅。

综上所述,八阿哥认为这样的投资并不具备足够的吸引力。

写在最后

客观分析津门少年强的优、缺点之后,会发现项目的定位有些尴尬:从楼盘名称不难看出开发商想主打优质学区,但没有签约或划片;虽然拉低了河西区新房的买房门槛,但性价比又不高。

那什么样的购房者会考虑这个楼盘呢?八阿哥大致描摹了意向客户的画像:注重生活配套,尤其看重教育,但由于资金所限,只能降低要求考虑河西区的学籍……最后结果就是不认可老破小的周边原住民在此购房概率较高。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。

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