实探曾经烂尾的市区地王盘 洋房大户型380万起能不能买?

2016年是天津楼市 “疯狂”的一年，在售新房一日一价，节节攀升，土地市场也是火爆非常，地王频出。今天我们要去的这个项目——紫樾宸府就是当时的河北区地王。

项目历程

该地块土地楼面价24557元/平米，总价16.5亿元，溢价率高达152%，分为AB两个地块，A地块为居住用地，B地块为教育用地，但两个地块距离1公里左右。

开发商保定隆远高调拿地后，放风价4万元/平米，但没成想市场环境持续下滑，再加上地价过高，遭遇了“水土不服”，最终项目停工，售楼处关门，还屡屡传出要转让的消息。

无奈无人接盘，直到2020年10月，紫樾宸府重启售楼处，11月首开价高层21000元/平米，比当时拿地价还低，故而开盘当天去化率达到了94%，小户型基本售罄。

但热销的同时，不少购房者还是对项目能否如期交房有所担忧。

项目现状

于是，时隔4个多月，我们再度探访。

不得不说，紫樾宸府地理位置挺不错，是地铁5号线建昌道站上盖，出小区就能上地铁，一旁还有公交站，出行十分便捷。

工作日的上午，售楼处现场只有案场销售，并未看到客户。据销售介绍，目前已开盘的高层产品仅剩4号楼一层的1套房源,139㎡，总价约320万元；洋房主推5、6号楼，在售的都是大户型，138㎡总价约380-390万，156㎡总价约450-460万，这个门槛属实不低，难怪售楼处比较冷清。

接着带大家参观目前主推的洋房138㎡户型样板间。

该户型为三室两厅两卫一厨设计，南北通透，享有南向7.4米超大面宽的客厅+多功能厅；南向主卧为带有衣帽间和独立卫浴的套房设计，面宽3.6米，宽敞舒适；样板间在北向餐厅位置做了为西厨+吧台的设计，不失为一个巧妙的改动；阳台带有上下水，符合北方家庭晾晒需求；不足之处是客卫并非干湿分离。

说说大家最关心的施工进度，已封顶的楼座里有工人正在施工，铲车、塔吊在运作，施工电梯也在运转，但工人并不多，场面有些冷清。

关于项目的介绍就到这里，接下来说说看房之后个人的一些看法：

【优点】

首先，市区地铁上盖的洋房产品，扳着指头数也没几个，紫樾宸府的产品稀缺性是必须肯定的。

其次，洋房户型确实不错，超大面宽的客厅非常有吸引力，就个人看来，138㎡的户型已经算得上宽敞舒适，155㎡户型除了厨房的“形状”有些许差别，其他空间尺寸有一定扩展之外，没有明显差别。

最后，针对上面所说的优点，再加上洋房27000-28000的均价，高层22000-23000的均价，顶层房源不足2万元的较低价，几乎和周边房龄10年左右的二手房价格持平，不得不说价格是真的香！

【缺点】

排名前列，区域认可度较低：虽然是河北区，但建昌道板块即便在河北区原住民的心目中排行也是比较靠后的，周边人员素质相对较低。客观的说，项目周边生活配套较为齐全，但多为老旧社区底商，和三四百万的房价有些“不搭”。当然，“高大上”的配套也不是没有，只是普遍还有些距离。

第二，部分户型改造成本高：前面说了洋房的户型是不错的，但高层的户型属实有点儿“一言难尽”，需要注意的是，图中红色部分是可参考改造的空间，实际交付时是没有墙体的，如要实现相应的功能，需要自行改造，增加了成本。

第三，能买上三区何必下三区：虽然紫樾宸府单价便宜，但面积整体偏大，这就导致了实际总房款并不低，有三四百万预算的改善型购房者，同时可选择的楼盘并不少，南开、河西都有的选，有的楼盘还属于不错的学区片（当然多数是高层，面积也比较小），这就导致了即便是认可该区域的原住民，同等预算之下也会考虑是否到上三区实施改善计划。

最后，曾经的烂尾楼能否顺利交付：这一点是购房者较大的疑虑所在，依照目前的现场施工状况来看，还是难免让人担心的，虽然在售楼座已经封顶（停工前就已封顶），但如此数量的施工人员，能否保证在一年之后如期交房，还要打个问号。

总体而言，紫樾宸府当下的关注度与昔日地王的热度相去甚远，单就产品本身来说，380万的市区地铁洋房显然是值得购买的，但综合考虑区域认可度、可选竞品、烂尾风险之后，个人认为选购还需谨慎。