被冷落的大河北 市区双地铁精装房不足280万它不香吗?

2018年11月1日，津北靖（挂）2018-193号地以及津北榆（挂）2018-192号地打包由中铁建以底价16.5亿元拿下，整体楼面价约16305元/㎡。津北靖（挂）2018-193号地块除含有少量科教用地外，还规划有体量为82820㎡的住宅和商服。另据挂牌文件要求，地块内商业服务网点需集中设置不少于1770㎡的行政超市，并于首期建设。

今天八阿哥将为诸位评测的即为现已开盘在售的邻近双地铁精装项目——中国铁建花语津郡。

一 区位交通

中国铁建花语津郡位于河北区群芳路与靖江北路交口东北侧，社区北侧出口距离地铁5、6号线换乘站——金钟河大街站的E口仅有约220米，社区南门距离地铁5号线月牙河站约370米，且南门不足100米的月牙河公交站有15路、353路、608路、609路、871路、911路和通勤911路，公交出行十分便捷。

如自驾车出行，目前来看只能由南门经靖江北路-月牙河道-金沙江路前往金钟河大街，而并不能自北门直接前往，略有不便。

推荐指数：★★★

小结：中国铁建花语津郡地处河北区中环与外环之间，紧邻地铁5、6号线换乘的金钟河大街站以及5号线月牙河站，社区南门不足100处的公交站有多路公交，公共交通出行较为便捷。但如自驾出行，由于北门外的赵沽里大街为单行路，业主并不能自北门快捷前往金钟河大街，而需要从南门绕行前往，且根据八阿哥对该区域的了解，一般绕行需要经过的金沙江路上下班时间较为拥堵。

二 项目简介

中国铁建花语津郡占地面积37000平米，建筑面积121600平米，容积率2.57，绿化率40%，共有8栋楼800户。

中国铁建花语津郡目前高层7号楼在售，31层到顶，2梯4户，主推88平米两室和99平米三室，均价32700元/平米，精装修，预计2021年10月31日交房。项目另有86、95、121平米的高层和105、120平米的洋房尚未开盘，均为精装修。高层出房率72-73%，洋房出房率78%。项目开发商自持物业，高层和洋房物业费统一为3.1元/平米*月。目前医疗体系工作者专享10万总房款减免特权，详询售楼处。

小区为纯人车分流设计，全地下车位，配比1:1.1。人行入口采用门禁系统，可通过人脸识别自动开启门禁，以上都保证了老人和儿童在社区内的安全。社区整体园林采用绿建2星标准，并提出了“园中之园”的概念，园林整体采用“新中式风格”打造，景观面积达3万平米。

推荐指数：★★★★

小结：中国铁建花语津郡为纯人车分流设计，社区地上没有车辆，且人行入口采用人脸识别门禁系统，这都保证了老人和儿童在社区内活动的安全。项目目前在售的主要为中小面积户型，两室户型较低总价约270-280万元/套，总价相对较低。

三 户型及样板间

就中国铁建花语津郡目前已对外释放的几个户型来看，整体户型方正，南向卧室均带有飘窗，客厅均连通有自带上下水的阳台，方便日常清洗衣物及晾晒。除88平米中户两室为暗卫之外，其余户型均为全明通透设计。

以高层99平米户型为例，入户门旁可设置玄关柜；南向客厅连通同等面宽的阳台；主卧带有飘窗；卫生间干湿分离；餐厅紧邻厨房，动线设计合理。

推荐指数：★★★

小结：中国铁建花语津郡户型整体格局方正，南向卧室均带有飘窗，所有户型的客厅均连通阳台，阳台均设计有独立上下水，便于日常衣服清洗和晾晒。偏向刚需和首次改善的99平米三居室没有浪费面积，使用率高。

四 周边配套及规划

除了前文提及的地铁和公交配套外，中国铁建花语津郡周边现有配套多为老旧社区底商等，包括中小型餐饮、药店、小型杂货店、多家银行等，大型商业则需前往中国铁建广场和未来中国铁建国际城四期地块的商业。社区地块内规划有一所幼儿园，周边较近的小学有月牙河小学、金沙江路小学和河北第二实验小学，较近的中学有红光中学、第十四中学、七十八中等，由于是期房无法确定学区片，以上学校仅作为参考。项目南侧约300米距离为月牙河，西南约500余米为绿宝石公园，可为业主提供一个社区之外的小型休闲场所。

推荐指数：★★★

小结：中国铁建花语津郡周边有一些基础生活配套，但尚缺乏大型商业配套，不过，地铁一站距离的中国铁建广场可满足业主的购物需求，未来中国铁建国际城四期商业也将进一步提升项目的生活配套。

五 周边房价

中国铁建花语津郡周边最近的新房项目为紫金府，但由于某些人尽皆知的原因迟迟无法开盘，同为中国铁建旗下的国际城四期住宅尚不知何时推出，仅有中国铁建公馆189公寓在售。

项目周边范围内（仅限河北区）均为80-90年代的老旧小区，从一室至三居室均有，整体价格区间16000-22000元/平米左右，虽然总价较为低廉，但社区无物业，无论户型还是社区环境都没有品质可言，与本项目无实际比对的意义。

如考虑中国铁建国际城的二手房，高层二手房单价约31000-33000元/平米，与本项目精装新房价格差距不大，但由于楼座位置、楼层、户型及装修等情况不同，可选择性并不及新房。

推荐指数：★★★★

小结：严格来讲，同区域内中国铁建花语津郡并无竞品存在，二手房方面，周边“老破小”没有品质可言，与本项目并不实际比对意义。而不远处自家的中国铁建国际城次新房，价格基本上没有差距，但考虑到可选择性以及产品系的差别，中国铁建花语津郡新房更占优势。

六 写在最后

中国铁建花语津郡紧邻地铁5、6号线换乘的金钟河大街站以及5号线月牙河站，社区南门不足100处的公交站有多路公交，公共交通出行较为便捷。但自驾出行前往金钟河大街方向需要一定程度的绕路。项目采用纯人车分流设计，社区地上没有车辆，且人行入口采用人脸识别门禁系统，这都保证了老人和儿童在社区内活动的安全。目前主推的88平米两室较低总价约270-280万元/套，总价相对较低，户型整体格局方正，南向卧室均带有飘窗，所有户型的客厅均连通阳台，阳台均设计有独立上下水，便于日常衣服清洗和晾晒。周边有一些基础生活配套，但尚缺乏大型商业配套，近距离范围内也缺乏知名小学。综合考虑社区品质，可选择性等因素，项目周边并无真正意义上的竞品。无论是居住在周边居民的首套婚房还是二套改善房，都是一个值得考虑的项目。