实地走访内环旁近地铁央企大盘 260万起值不值得买?

“天津内环地段有多好？”

“要多好有多好。”

“天津内环房价有多高？”

“要多高就有多高！”

随着城市的不断发展，市区可开发的优质地段住宅用地越来越少，也越来越贵，原先很多非家门口不买的本土购房者，都向房价低了头，逐步认同环城区域。

不过，如果总房款260万起能买到80平米的小高层，而且是靠近内环的新房，又有哪个土著能坐视不理呢？今天就带大家到这个楼盘一探究竟。

中国铁建西派国印售楼处外观

中国铁建西派国印位于河北区金钟河大街与万柳村大街交口，地处河北区内环线与中环线之间，距离内环仅约1公里，距离地铁3号线金狮桥和中山路站约1.3公里，距离6号线北宁公园站约1.6公里，距离规划中的地铁13号线王串场一号路站不足400米。

中国铁建西派国印位置

项目周边500米范围内拥有15、22、32、570、633、656、675、701、804、828等10余条公交线路，出行便捷。

如果考虑自驾车出行，项目紧邻城市快速路——新阔路，周边有金钟河大街、中山路、新开路、中环线等城市主干道路，出行便捷。

配套方面，除了项目自身规划有商业、公交站、公园绿地之外，周边紧邻的还有华润万家超市、格兰万嘉酒店、德克士、麦当劳、必胜客以及一路之隔的各类餐饮和商超。

毕竟地处内环旁，周边的中山路、后广场、中铁建广场等大型商圈，从项目乘车前往均在10-20分钟范围内。此外，无论教育还是医疗配套，周边已有设施都可以满足业主的需求。

产品上，项目四号地的二期（禧阙）在售，共有9栋楼，小高层17-18层，户型80、100、110平米，出房率75-76%，较低总价约260万；洋房7层，户型120、130平米，出房率80%，小高层和洋房整体均价35000-36000元/平米，楼间距45-68米，车位配比1:1.3，纯地下车位。开发商自持物业，物业费统一3.88元/平米*月。

项目四号地预计2022年10月底交房，不过从金钟河大街及售楼处附近没能发现在售地块的楼座施工进展。请原谅八阿哥对于大体量社区地块分布的迷茫吧（捂脸）。

中国铁建西派国印小高层户型图

中国铁建西派国印洋房户型图

从户型来看，中国铁建西派国印整体户型方正，即使80平米户型也有3.6米面宽的客厅开间，日常起居不会觉得压抑，中户通过连廊实现了部分通风效果，边户则尽可能保证了南北空气流通，以及明厨明卫设计。

具体介绍一下中国铁建西派国印小高层110平米三室两厅两卫户型：该户型在入户玄关处单独设计了洗衣间，进一步提升了卫生间的利用率，尽可能减少了三世同堂居住的不便；半开放式设计的厨房，增大了视觉空间，也便于家庭成员共同烹饪增进交流；南向三开间，光照条件充足；客卫干湿分离，主卧独立卫浴，减少日常起居的冲突；总体看来，该户型适用于绝大多数的居住情况，可以作为首次改善的主要考虑目标。

根据置业顾问介绍，中国铁建西派国印在春节期间有4套成交，平时每个月成交10套左右，主要成交客群是周边地缘性客户。竞品方面，置业顾问表示不仅限于周边的楼盘，其他区域价位相近的楼盘都被视为竞品，例如河东区的农垦含章雅著、河西区的天津瑞府等。

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以上为实地探盘后的信息输出，下面才是本文的重点，你们最喜欢的优缺点罗列环节，走着！

先说优点：

1、优质地段

讲道理，西派国印的地理位置还是蛮不错的，距离内环线只有1公里左右，无论公共交通还是周边配套，都是一个字：全！

别说同等价位了，即使是开发商对标为竞品的天津瑞府，都直奔外环了，高层单价还要3万6起呢！当然，这里并不是要diss谁，只是客观讨论与内环线的距离，你可以说内环线本身意义不大，但这至少代表了楼盘与核心商业区之间的距离，对于绝大部分购房者来说，距离近就代表着方便。

2、央企开发

在当下诸多楼盘交房即维权的市场环境下，选择央企开发的楼盘，整体更有保证，至少不会出现小开发商资金链断裂、跑路、无法交房的问题；即便可能存在一些问题，也有更多机会得到妥善解决。

中铁建在天津开发建设的项目并不少，从中环线上的超级大盘中国铁建国际城，到民权门的中国铁建花语津郡，再到国展西的中国铁建花语天著，都有不俗的关注度，这也是其品牌影响力和口碑的体现。

3、低密社区

虽然很啰嗦，可八阿哥还是要说那几个词——市区“寸土寸金”，优质地段“日益稀缺”，而对于低密产品来说，要加一个“更”字。

市区的低密产品从供应上就十分稀少，如果不能把握机会，未来会越来越难买，即便还有机会，价格上也会进一步拉高。

当然，只要是楼盘就会有缺点：

1、紧邻快速路

虽然自驾车出行比较方便，但噪音、尾气、夜晚灯光也会对地块西侧紧邻的楼座造成一定程度的影响。而且，自驾车从社区前往和平区或河西区方向，目前需要向北约600米后进行掉头。

2、部分户型没有阳台，部分主卧通阳台

中国铁建西派国印高层80-100平米户型没有阳台，高层110平米和洋房131平米户型则是主卧连通阳台。对于多数北方人来说，普遍习惯在阳台上晾晒衣物，即使不晾衣服，在阳台上培植一些花草也是比较常见的。如果说百平米以下的户型没有设置阳台的空间，那么110平米的高层和131平米的洋房户型，明明有阳台，却设计为主卧专享，着实有些奇怪。特别是这两个户型还都设置了单独的洗衣间，这当然可以解释为建议业主使用烘干机，但让衣物接触太阳光也是消毒杀菌的好方法呀！

3、缺乏优质教育资源

由于是期房，项目并没有提及任何学校学区的说法。河北区的整体教育水平与和平、河西、南开区也还存在不小的差距，对于那些既想自住，又希望享有优质学区的购房者来说，这也算是缺点之一。不过客观来说，很看重学区片的家长大多也不会考虑在内环旁购置改善房不是吗？

写在最后

不久前八阿哥也整理过天津市区中环沿线在售的新房楼盘，在实地看过中国铁建西派国印之后，个人对该楼盘的看法没有太多改变——优缺点并存。

虽然项目置业顾问表示市区价格接近的楼盘都算竞品，但就八阿哥看来，无论是地理位置，还是产品特色，中国铁建西派国印和周边距离较近的蓝光雍锦府、农垦含章雅著还比较相近，但考虑在河西新梅江或红桥区置业的购房者，大概率是不会将西派国印作为考虑对象的。

认可该地段的周边居民倘若有改善需求，大概率会优先考虑，而对于区域没有明确要求的外来购房很少会考虑在这里安家。

倘若排除学区片因素，单就居住来看，260万的置业门槛对于内环旁1公里，且各类配套较为完善的央企大盘来说，还是值得考虑的。