限价摇号+引才政策=再一次地推高房价!?

中国的楼市又火了。如果你关注房地产新闻，你会发现最近房地产的新闻都是和限价摇号和引才政策有关。最近一段时间，二三线城市的抢房潮不断占据新闻版面。

5月28日，香港巨头恒隆107亿买下杭州核心商业地块，溢价率118.51%。

5月25日，郑州先进人才可享500万奖金+不超300平方米住房。

5月24日，落户新政带热天津房地产市场，某房产中介5月份业绩环比涨逾5倍。

5月17日，杭州一二手房价格倒挂吸引购房者入市摇号，住宅项目上市缓慢致库存告急。

房价的推手：限价摇号+引才计划

进入2018年以后，对于房地产较具影响的有两类政策，一类政策是限价摇号类的政策，另一类是人才引入计划的政策。

限价摇号为什么会助推房价呢？主要原因还在于一、二手房价之间的价差。由于目前一手房价格采取备案限价的措施，那么这个一手房在销售的时候就是有一个价格上限的。而在新开盘的房屋边上的二手房交易又不受这个限价措施的影响，所以对于房价较高的地区，二手房交易价格普遍高于一手房交易价格。这就导致了，若是买到了一手房，等于在账面上就获得了一二手房的差价。虽然最后交易较快可能要在2-3年之后受限，但是整体收益已在上百万元。这么高额的收益自然使人趋之若鹜，购房者都有一种买到新房就赚到了的心态。往往要购房的时候，发动一家老小，所有人一起参加摇号，增加中奖概率，从而导致摇号人数激增。而过热的摇号情况也会给当地房地产交易市场一种当地楼市火爆，房子供不应求的预期，从而带动当地整体价格的上涨，形成一种正反馈。

摇号政策最早于2017年5月在上海实施。截至目前，上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉和深圳8个城市，全部或者部分房源需要摇号出让。此前北京也传出限价房以摇号模式出让的消息，但尚未明确出台相关政策。

最典型的案例在5月的杭州，大量市民在开发商指定银行排队等候购房诚意金冻结。一位女性购房者甚至由于体力不支而在排队现场晕倒，由银行保安合力抬出；还有购房者在银行排队过程中发生激烈争执，被其他市民拍照发至朋友圈；银行方面也是超负荷运行，连日加班办理业务。火热程度可见一般。

限价摇号之外，引才政策则是通过扩大当地需求来推升楼市价格。所谓，抢人疯狂，抢房更疯狂。

引才政策给城市带来新增人口，加快了城市化的进程，打消了之前城市人口流出导致房地产价格下跌的忧虑。而且从各地的引才政策来看，引入的人才大都属于青壮年，属于刚刚成家立业，对于房屋有需求，并且购房能力和意愿较强。他们买房子只是为了住不是为了炒。这也是除了货币棚改化之后，今年二三线城市价格上涨的关键原因。此类人口的进入还会带动本地观望人口的购房需求。在预判未来购房人数会上升之后，本来可能只是观望的购房人口会加速购房，以避开未来房地产上升的风险。

对于引才政策，最典型的案例在天津。5月16日天津市推出“海河计划”。两周以来，天津毫无悬念地成为全国的焦点。天津这项堪称史上最宽松的引才政策公布后，上百万人从四面八方来到天津。而为了满足陡增的市场需求，天津许多楼盘都进行了加推，二手房市场也明显升温，几乎没有议价空间。

5月16日，统计局公布的70城房价数据显示：4月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别为持平和下降0.1%。二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比上月扩大0.1个百分点，二手住宅销售价格环比涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅分别比上月扩大0.2和0.1个百分点。整体而言，4月份一线城市房价稳定，二三线房价环比增速呈现出上涨的趋势。

展望未来，一线城市预售政策有所放松，支撑一线城市的销售。受到限价和摇号等政策的影响，投资者更加偏好在市区购房，郊区刚需盘销售有所趋缓。对于一线城市，我们预计房价涨幅有限、仍以平稳为主。近期许多二三线城市宣布放松落户限制等引才政策来吸引人才落户，大量刚需盘的入市有望推高二三线城市的房价，但是也有可能引发更进一步的监管加强。不过从短期来看，二三线城市房地产热度仍能够维持，未来需要防范二三线城市房地产价格上涨的风险。

而对于当前部分城市房地产市场出现过热苗头的迹象，住建部在5月初约谈12个城市并再次强调楼市调控目标不变，与此同时房贷利率持续走高，也意味着房地产调控仍是严字当头。若是未来二三线城市房价仍是高烧不退，不排除中央会采取更加严厉调控措施来稳定房价的可能。

长期来看，在中国，自从房地产从一个消费品变成了一个投资品。由于其较高的收益率，较低的杠杆成本，房地产投资被全国几乎所有资本所热捧。炒房的热度高烧不退，许多辛辛苦苦做实业赚的钱都没有房价的涨幅高。房地产的“虹吸效应”挤出了许多实体经济领域原本应用于研究和创新的投资，损害实体经济发展。而当中兴事件出现的时候，缺乏核心技术就只能被动挨打。2018年由于中国整体宏观经济处于一个信用收缩的周期中，下半年经济可能承压。面对经济下行的压力，我们认为相对于之前放水救市的措施，更加应该投资科技进步型的行业。

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