限价令放松 真能稳住天津摇摇欲坠的房价?

搜狐焦点天津站 2019-09-16 16:35:39
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中秋小长假期间,一则限价放松消息在天津地产圈引发轩然大波:允许企业根据自身情况定价,放开片区指导价定价原则:允许企业首次申报价格高于片区指导价10个点;打折不超过5个点。鉴于当下天津市场担负的下行压力,此举引发了广泛的猜测和质疑:是否为变相放松房价调控政策?又能否稳住天津摇摇欲坠的房价? 降价成疯

中秋小长假期间,一则限价放松消息在天津地产圈引发轩然大波:允许企业根据自身情况定价,放开片区指导价定价原则:允许企业首次申报价格高于片区指导价10个点;打折不超过5个点。鉴于当下天津市场担负的下行压力,此举引发了广泛的猜测和质疑:是否为变相放松房价调控政策?又能否稳住天津摇摇欲坠的房价?

降价成疯 放松限价事出有因

每次稍微有点政策的风吹草动,总是牵动着市场的敏感神经,8月份以来,中央及多座城市出台了各种楼市调控政策,既有调控放松的,也有调控收紧的,可谓看点十足。

上述天津放开新房片区指导定价原则包括以下六个方面:

1、放开片区指导价定价原则,允许企业根据自身情况定价,由市场中心会商确定。

2、允许企业首次申报价格高于片区指导价10个点,最多申报同等产品该项目的1/3,以幢为单位申报。

3、上述办理销许部分打折不超过5个点、销售率大于30%即可申报下次销许价格,并且允许价格较片区指导价再高出5个点,以此类推,原则相同。

4、如不能满足打折不超过5个点、销售率大于30%条件,则下次申报价格最多为实际成交价格上浮5个点。

5、已有价格批复的项目,在满足打折不超过5个点、销售率大于30%的情况下,允许较片区指导价上浮5个点,不可以直接上浮10个点,原则同上,以此类推。

6、高价地采用成本定价搭,在满足打折不超过5个点、销售率大于30%情况下,允许申请上浮5个点。

我们要搞清楚天津为什么会对限价作出调整,首先要了解天津的限价机制是怎样的,以及限价之后市场的现状。

回顾天津限价,恐怕要追溯到两年前,天津开启对新房的限价,即加推楼盘参考之前的价格,新开楼盘参考周边价格,各区都有房价天花板,全市一刀切。这个限价规则实施了一年多之后,地王们开始入市,由于当时很多面粉已经是面包价了,再按这个规则限价,开发商就得赔得底掉,确实有点不讲理了。所以天津“限价双轨制”就形成了:低价地还参考周边,高价地按成本算,各区的天花板陆续被打破。

进入2019年,全国“住房不炒”的楼市主旋律一直被强调,“买了房就涨价”的时代已经一去不复返,天津新房市场大打“价格战”,“降价”成了出镜最频繁的关键词。

于此同时,带来的是开发商亏本减配、精装变毛坯、强行加价捆绑精装等等,市场上降价维权、交房维权事宜不胜枚举。

天津新房市场成交低迷,房价摇摇欲坠,开发商苦不堪言,买房人维权不断,仿佛连环锁扣一般捆缚着整个市场,这样一来,上述对限价的放松政策的确事出有因。

楼市下行 一纸新令恐难升温

话说回来,此次限价放松,对天津房价有什么影响呢?

从上述放开限价政策上来看,核心内容无外乎以下三点:

1、允许企业根据自身情况定价,放开片区指导价定价原则。

2、允许企业首次申报价格高于片区指导价10个点。

3、打折不超过5个点。

首先,允许企业根据自身情况定价,言外之意,就是可以按成本的基础上加一定的利润确定价格,实际近似于放开价格管控。不过,对于定价也给与了要求,即允许企业首次申报价格高于片区指导价10个点,也就是说不高于周边区域价格的10%。

实际上,当前天津新房市场项目纷纷降价,如打响降价第一枪的恒大,其旗下500多个项目新盘9折,尾盘低至8折,天津恒大花溪小镇启动全员营销大优惠,设置了五重礼来刺激成交。

因此,新房价格普降,恐怕敢于申报高于片区指导价10%的情况短期内很难出现。

其次,设定打折力度不超过5个点,销售量大于30%的前提条件,可以和大幅降价的现状密切关联,5%的降价空间,远不及8折或者一口价等优惠力度来的猛烈,该政策的执行,在一定程度上能扭转天津房价大幅下滑的局面,稳了楼市,同时,无意间也保护了开发商的利益。

不过,鉴于当下天津市场下行压力较大,笔者认为,放松限价并不能令天津快速回暖,房价更难开启新一轮上涨行情,短期成交量价走势依旧不容乐观。

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