限制性发展周期来临,住宅还是房产投资优选吗?

优润地产 2017-09-14 16:33:00
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近期,房地产业界蔓延着这样一种观点:房地产市场已经来到限制性发展周期。 事实上,随着中央部署的“去产能、去库存、去杠杆”工作取得阶段性成果,供给侧结构性改革和经济结构转型升级这场绵绵用力、久久为功的持久战正在为中国经济带来新气象及新动能。

近期,房地产业界蔓延着这样一种观点:房地产市场已经来到限制性发展周期。

事实上,随着中央部署的“去产能、去库存、去杠杆”工作取得阶段性成果,供给侧结构性改革和经济结构转型升级这场绵绵用力、久久为功的持久战正在为中国经济带来新气象及新动能。

专家普遍认为,在未来很长一段时间内,国民经济将摆脱对房地产行业的依赖,而在“房住不炒”的大基调下,这个曾经数度刺激性发展的行业或将失去疯狂扩张的动力。

如此背景下,被很多人寄予实现“资产保值甚至增值”期待的楼市,是否依旧值得信赖?

低位稳进 楼市进入限制性发展周期

权威专家指出,楼市限制性发展周期的突出特征即为:限制人口增长、限制土地供应、限制金融过度、限制投机投资。而从目前正发生在我们身边的房地产市场变化趋势来看,这些特征无疑都正处在显露及强化进程中。

对此,亦给予验证:今年4-8月,在调控不断发酵的背景下,天津全市新建商品住宅成交套数为55732套,相比去年同期的109577套几等于“腰斩”;供求比方面,由去年同期的0.56“翻倍”至如今的1.1,买卖双方的热情逆转显而易见。

而与以上反差形成鲜明对比的则是,今年全市月均价一直保持在15000元/平米上下,由上述不难发现,当前楼市正处于一个需求低迷而价格固化的“稳定”状态。

房产投机 2016不是每年都过 

如果不是亲身经历,可能很难想象一年前后市场的天壤之别。

对于很多“押宝住宅”的人来说,2016成了他们资产翻番的先进时刻。一位抓住行情赚得盆满钵溢的投资者甚至坦言,面对如此巨大的收益自己心里早已没了安全感,脱缰的“投资回报率”让人有些后怕,这样的投资行为更应该被理解为一次“投机”。

的确,即便回顾整个楼市发展史,如2016年般足以使“全民投机成功”的年份亦属鲜见,虽然全国楼市上攻、城市发展必然、居住改善需求等都能成为此轮楼市疯狂背后的缘由,但谁都明白——投机之举多数时候都不靠谱。

然而今时不同往日,楼市在新一轮调控的作用下迅速降温,并在长效机制下瞄准“房住不炒”,稳步进入了限制性发展周期,以期平稳健康发展。很明显,在新常态下靠房产升值获取丰厚收益的掘金通路基本被封死,意在房产投资的人们需要尽快忘掉2016,重新建立新的投资逻辑。

满意不易 住宅租金回报率难堪期待

回归到正常的投资逻辑,租金回报率是衡量一间房产投资价值的关键指标之一。相比于房屋的售价,租金出现水分和泡沫的可能性更低,因此也更接近于市场的真实需求。

根据网传的一份排行榜,天津住宅以1.34%的租金回报率,位列“全国百城租金回报率”倒数第三。一般来说,3%的收益率是比较合理的范围,如果是投资,则要在4%以上,但按照目前的租金回报率,在天津买套房,至少得70年才能回本。根据克而瑞7月数据,天津中心城区(市内六区+环城四区)新房套均价约205万,按照70年的回本年限,每月平均租金不到2500块。

反观商业地产,据数据显示,2017年第二季度天津零售市场租赁需求强劲,净吸纳量为18.8万平方米,相比排名前列季度增涨114.6%,同比飙升157.3%。在租金方面2017年第二季度,天津商铺首层平均租金保持平稳至每月每平方米456元,净有效租金为11.5元/平方米/天,环比微升0.4%,同比上涨1.1%。

除此之外,商铺在贷款50%下杠杆效应是住宅两倍、溢价能力远超住宅,而且商铺的回报率一般都能达到6-8%,商铺的签约在3-5年,每年都会有递增,同时,商铺出租有时还能收到一笔可观的进场费或转让费,要脱手相对比较容易。

“稳健”逆袭 商铺渐成房产投资主角

从上述数据不难看出,相对于住宅产品而言,商铺产品投资显然稳健了许多,回报率高,风险更为可控。因此,在住宅市场成交低迷、均价横盘的大环境下,越来越多房产投资者精明地将关注点转移到了商铺产品。

今年1-7月,天津商业市场成交量上涨,约占去年全年成交总套数82%,同比飙升87%,成交总额高达约110亿元。

分析师认为,商铺的投资回报率与其覆盖客流的数量、质量有着极强的正比例关系。从目前本市在售的商铺项目中提取样本,鲁能公馆沿街商铺算是其中特色、优势都十分鲜明的一个,现场调研表明,项目已明确占据着5大稳定、优质的客流来源,且彼此互补,聚合度之高放之全市也是难觅比邻的。

作为知名高端住宅鲁能公馆的底商项目,服务社区业主是其作为社区商业的基本功能;

与今年底即将开业的鲁能城购物中心坐落于同一综合体内,动线无缝对接,分享“大块头”客流;

地处南开、和平、河西三区交界,辐射奥城、水上、体院北等众多成熟居住板块;

占位3号线与规划7号线双地铁上盖,分享城市人员流动红利,实现“有客自远方来”;

与水上公园一路之隔,对望上谷商业街,吸纳千万级自然人流。

相比于住宅市场“昙花一现”的投机机会与极易受政策影响的不可确定性,以上客流来源载体的稳定性似乎更加确定,且很难发生急剧变化。对于商铺投资而言,强劲的客流及购买力是决定租金水平及租赁稳定性的“硬道理”。在房地产市场限制性发展周期内,在“下一个2016”何时来临未知的情况下,优质商铺则成了更具投资价值的房产品类。

投机有谱不如鲁能有铺。据悉鲁能公馆商铺尚余50平米起步少量沿街铺位待售。

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