天津4月待拍地块点评——天津中原研究院

搜狐焦点天津站 2020-04-01 09:26:01
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疫情爆发后两个月,天津土地市场在喊停之后慢慢复苏,3月天津土地交易中心频频上架土地,4月待出让土地起始金额超95亿元。地块分别位于滨海新区、宝坻区、北辰区及东丽区。 4月待拍地块指标情况一览: 一、泰达 本次出让的两宗用地分别为于泰达MSD板块及天碱板块,详细指标情况如下: 津滨开(挂)2019-4

疫情爆发后两个月,天津土地市场在喊停之后慢慢复苏,3月天津土地交易中心频频上架土地,4月待出让土地起始金额超95亿元。地块分别位于滨海新区、宝坻区、北辰区及东丽区。

4月待拍地块指标情况一览:

一、泰达

本次出让的两宗用地分别为于泰达MSD板块及天碱板块,详细指标情况如下:

津滨开(挂)2019-4号地块位于泰达MSD,挂牌起始价为人民币9.0420亿元,起始楼面价11453元/㎡;最高限价为人民币13.563亿元,最高楼面限价17180元/㎡。

津滨开(挂)2019-5号地块位于原天碱板块,挂牌起始价为人民币13.518亿元,起始楼面价10469元/㎡;最高限价为人民币20.277亿元,最高楼面限价15704元/㎡。

中原观点

泰达MSD:04号地块

滨海最核心区优质地块,市场兼容度最高。

泰达MSD是滨海新区房地产市场皇冠上的明珠,区位最核心、配套最高端、覆盖客户需求最广泛。区域近期供应量不足,且新增供应多数以中等偏小产品为主,大量改善需求缺乏标的,目前泰达MSD价格审批标准高层约21000-23000元/㎡,洋房约29000-31000元/㎡,即使打造大户型产品(面积扩大至180㎡)总价也能控制在500万元以内,因此地块定位可选择的跨度较大,既可以面对主流首次置业和初次改善需求,也可以面对高端改善需求。但是需要注意的是此地块为商业用地变性为住宅用地,容积率高达2.9,且建筑密度不大于20%,同时在限高80米的要求下对项目规划、产品排布方面带来较大挑战。

天碱板块:05号地块

市场认知为塘沽属性,适宜针对首次置业及初次改善需求打造户型集约的主流项目

地块位于天碱板块与塘沽外滩区域交界处,客户认知偏向于塘沽,同时地块周边微环境相对较差,面对区域潜在的地块竞争,未来市场压力较大,地块更适合之前在区域内有开发经验的房企进行延续开发。

目前板块主要吸引首次置业及初改客群。周边在售新房高层均价18000-22000元/㎡,洋房均价24000-26000元/㎡,近期成交地价8224元/㎡。

同时地块同样在容积率2.7-2.9,建筑密度不大于20%,限高80米要求下,方案排布面对挑战。

二、滨海新区生态城

5宗土地均位于滨海新区中新生态城(原滨海旅游区)区域内,地块详细指标如下:

上述5宗土地,当挂牌竞买报价达到最高限价时,不再接受更高报价,转为竞报无偿向生态城管委会提供人才引进使用住房建筑面积阶段,使用年限为10年,竞报无偿向生态城管委会提供人才引进使用住房。

中原观点

适合打造针对新天津人需求、主力总价控制在150万以内的流量型项目

旅游区并入生态城后,属于生态城区域价值第二梯队的板块,配套与生态城起步区及中部区域相比仍有差距。但区域项目历史上凭借价格及产品低密优势始终保持较好的流量。主要吸纳新天津人置业、本地首置兼投资及养老类客群。周边在售新房小高层均价13000-14000元/㎡,洋房均价15000-18000元/㎡,18年成交地价8160元/㎡。

该转让地块位于中新天津生态城中部片区,地块详细指标如下:

津滨生转让(挂)2020-1号地块挂牌转让起始价11.33亿元,起始楼面价6768元/㎡。转让竞买报价设置最高限价为人民币16.995亿元, 起始楼面价10152元/㎡。

中原观点

适宜打造较高流量的现金流项目

地块位于发展已经较为成熟的老生态城中部片区,商业等配套较为完善,区域核心卖点为学区。目前周边在售小高均价18000元/㎡左右,高层均价16000元/㎡左右。根据区域市场历史表现和土地先天价值,项目有机会实现较高的流量,是滨海目前推出的地块中,经济指标最安全的地块。

三、滨海新区空港

该地块位于天津空港经济区一期,地块详细指标如下:

津滨保(挂)2019-19号地块挂牌起始价为18.178亿元,起始楼面价10928元/平米;最高限价为人民币27.267亿元,最高楼面限价16392元/㎡。

中原观点

适宜针对区域产业人群的首置、初改需求,打造区域空白的主流品质项目

空港一期板块拥有东部区域最好的学区资源、滨海新区本地不限购政策以及未来规划红利。同时区域近几年新增供应量较少,目前仅金地一个项目在售,当前洋房均价22000-24000元/㎡,19年底小高均价20000-22000元/㎡,成交地价14031元/㎡。项目地价具备一定优势。

四、宝坻高铁新城

宝坻高铁新城板块三宗土地,皆位于支路一南侧,相关规划指标如下:

津宝(挂)039号地块起始总价为4.06亿元,折合起始楼面价2843元/㎡,最高限价4.917亿元,折合最高楼面限价3443元/㎡;

津宝(挂)040号地块起始总价2.909亿元,折合起始楼面价2758元/㎡,设置最高限价3.562亿元,折合最高楼面限价3377元/㎡;

津宝(挂)041号地块起始总价6.889亿元,折合起始楼面价2874元/㎡,设置最高限价8.339亿元,折合最高楼面限价3479元/㎡。

中原观点

远郊高商住比地块,市场化操盘压力大,延续性取地or区域新进房企“勾地”

本次出让的三宗地块位于宝坻高铁新城板块,临近潮白河。伴随宝坻发展重心南移,高铁新城板块定位为宝坻新居住中心,政府通过住宅用地与商服、教育、文旅等公建及配套设施用地绑定出让的形式,推进高铁新城板块配套的建设。此前,雅居乐和天津城投分别于2018年12月及2019年10月摘得板块内多宗商住用地,平均楼面价依次为2681元/㎡、3091元/㎡,本次出让地价持平。区域在售新房项目主要为雅居乐津侨国际小镇远洋万和四季,目前高层均价10000-11000元/㎡,小高层均价10500-11500元/㎡,洋房均价11000-13000元/㎡,区域住宅利润空间有限。

本次出让的三宗用地起拍总价合计13.9亿元、商办面积近13万㎡,除非商办有其他变现通路或政府回购,市场化操盘现金回正遥遥无期,上述用地或为板块内投资房企的延续性取地或其他房企“勾地”。

五、北辰区刘园板块

地块位于北辰区光荣道与辰盛路交口西北侧,相关规划指标如下:

津北辰光(挂)2020-002号 地块挂牌起始价为3.36亿万元,折合起始楼面积9573元/㎡。设置最高限价为人民币4.36亿元, 折合起始楼面积12423元/㎡;

津北辰光(挂)2020-003号、004号 两宗地块合并出让起始总价6.1亿万元,其中,003号地块出让起始价5.15亿元,综合起始楼面价9393元/㎡;004号地块出让起始价0.95亿万元,起始楼面价7159元/㎡。

中原观点

区位价值更偏向红桥区,适宜打造高流量型快销项目

地块虽属于瑞景刘园板块,但位于红桥北辰交界处,板块价值偏向于红桥区,周边临近社区主要为刘家房子还迁社区。周边在售新房项目主要为北辰龙洲道188号及红桥九和府项目。高层均价23000-25000元/㎡,洋房26000-28000元/㎡。近期成交绿地地块地价9543元/㎡。周边次新二手社区,星河时代高层成交均价22000-23000元/㎡,奥林匹克花园成交均价20000-21000元/㎡。

按照当前地价9000-10000元/㎡,结合板块限价和区域售价,具备一定利润空间,适宜打造流量型项目,主力产品总价控制在200万以内,承接红桥外溢刚需客户。

六、东丽区津滨大道

该地块位于东丽区沙柳南路与悦山道交口,地块详细指标如下:

津东丽悦(挂)2020-005号地块挂牌起始价为8.15亿元,起始楼面价为11217元/平米;最高限价为人民币11.4亿元,最高楼面限价15690元/㎡。

中原观点

环内价值洼地、东丽高光板块,地铁、教育资源加持的流量盘

地块位于东丽区环内津滨大道沿线板块,近年伴随地铁4、10号线开发建设、第二殡仪馆搬迁、商业载体建设招商,板块价值潜力凸显,成为城东刚需、改善置业的热点板块。板块内在售项目较少,融创融园尾盘高层均价23700元/㎡,洋房25000元/㎡,上东金茂府高层均价28970元/㎡,洋房均价36180元/㎡。2016年融创融园土地楼面价18035、19049元/㎡,2017年金茂成交地块楼面价19035元/㎡,本次出让地块地价优势明显,具备良好的利润空间;项目紧邻在建地铁10号线万山道站、内部规划九年一贯制学校,地铁、教育双重资源加持,具备打造兼顾流量和品质项目的条件。

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