复盘天津往年楼市调控 觅得刚需置业时机:就是现在!

天津房产快讯 2018-11-09 15:13:11
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焦虑,是这个时代的特点,更是房地产市场的现状。

焦虑,是这个时代的特点,更是房地产市场的现状。

2018年的天津楼市很“冷”,无论是开发商还是买房人在政策高压下都产生了深深的焦虑。有人说这次调控力度之大频次之高充分证明政府调控的决心,房价终于要跌了!也有人说全面开放二胎、各大城市的抢人政策说明城市正在积蓄力量,房价还会再次上涨。

买房人在房价涨跌中徘徊不定,既想低位抢盘又怕价格还不够“低”,想手持“房票”杀入市场却被限购政策夺走购房资格,只能在冷淡市场中驻足脚步“观望”。

人人都想知道,2019年天津房地产究竟会走向何方?

01|复盘津城楼市的起起伏伏

想要预测未来,先要回顾历史。从1998年取消福利分房实行货币化购置商品房开始,房地产市场便犹如巨大的齿轮开始缓缓转动。

排名前列个分水岭——2003年:津城楼市“

2003年之前津城楼市一直不温不火,2003年开始津城的基础设施建设速度开始加快,地铁1号线改造、城市快速路网建设、轻轨铺设以及对海河两岸的旧城改造等工程相继启动,随城市快速发展与完善而来的是地价的攀升和房价的一路高涨。

数据显示,2003年下半年开始,天津房价启动直线上升模式。2003年天津市房价均价在2000-3000元/平米之间;2005年上半年房价均价在4000-5000元/平米之间;2006年的成交均价达到5013元/平米,而到2007年天津商品房均价已经涨至6647元/平米。

第二个分水岭——2009年:房价快速上涨

2008年一场金融危机引发了全球的经济低迷,天津自然也受到波及。为促进楼市的健康发展,天津出台了“津八条”救市,2009年出台“津十三条”和蓝印户口的利好政策。自此,天津房价一路猛进,成交量大幅回暖,楼市成交量价都屡创历史新高。

数据显示,2009年初天津住宅的均价为6605元/平方米,但是到2009年年末,天津住宅价格水平已经突破至8000元/平米,那个时候和平区、河西区、南开区的房价已经达到万元以上。

2009年到2010年可以说是天津房地产市场的辉煌期,开发商惜售提价、二手房买卖毁约临时加价、大量投资者涌入,房价一路上升。如果房价一直涨下去显然对于市场来说将是场巨大的灾难。所以为了市场健康,2011年,天津楼市调控政策一波一波袭来。

第三个分水岭——2011年:楼市调控袭来

2010年以来,天津市紧随国家宏观调控政策背景,出台了“津十条”、“津六条”等一系列调控政策,加息、限购、限贷、限价等一系列措施终于压住房价上升的势头。人们从房价高涨的火热情绪中平静下来,2012年调控的的作用正式显现,楼市成交量价齐跌。

2013年“国五条”新政策发布,将二手房交易中 “个税”调整为差额的20%,引起了多地二手房成交量的快速上涨,天津也不例外,在二手房的带动下,新房成交也开始回暖。到2014年,各地分类调控的红头文件一出,天津又开始了救市政策。3年时间,天津楼市便结束了冷冻期。

第四个分水岭——2014年:政府救市 房价再次快涨

2014年10月,新政策取消限购,出台了契税优惠,结清房贷可以按首套办理,首套贷款利率下限可以打7折。2015年政策利好更是空前,降息降准,首套首付降至2成,二套房将至3成,营业税减免从5年降至2年。

2011年的严厉调控不存在了,而且在这样利好政策的刺激下,2015年津房价又开始了新一轮飙升,一直到2016年,津城楼市地王频出,二手房卖家毁约加价再售、新房开盘售罄似乎都在重复上演2009和2010年的天津楼市。

数据显示,2015全年新房成交12.7万套,成交均价11713元/平米,房价环比上涨10%;2016年天津新房成交量高达20余万套,几乎相当于过去两年销量总和。

第五个分水岭——2017年:调控再袭 堪称史上最严

房价经过这一轮飙升后,再次达到了居民难以企及的新高度。2016年9月出台了排名前列轮调控政策,紧接着2017年“330”政策出台,又是一轮的限购、限贷、加息、新房限价等等。

历史总是如此的相似,2017年,大家再次从这次“房价暴涨的狂欢”中回过神来,市场终于也开始冷静下来。在“房子是用来住的不是用来炒的”调控基调下,坚持调控不动摇,终于让市场在2018年彻底“冷”了下来。

02|预测:房价还能再次上涨吗?

没有人能够从房产市场中将自己剥离出来,无论是结婚还是为了孩子的学区,中国人对于房子的依赖是几乎是刻在一生的观念中,短期内想要改变这种想法是不现实的,虽然“租购并举”的政策有了让大家转变观念的导向作用,然而目前看仍然是作用仍然没有明显显现。

站在旁观者的角度上看这些年天津楼市的浮浮沉沉,就会发现,暴涨和调控如同一个循环,2011年唱空楼市的人数不胜数,现实却再次把房价拔到一个新高度。此次调控的不同之处在于政府力度大决心强,多次强调“坚持楼市调控不动摇”,至今也没有明显的救市信号,反而调控政策频发。

如果根据往年的经验,那么等政策放松,积压的购买力大幅爆发,房价自然会迎来大幅上涨。政府什么时候再次放松政策我们不得而知,不过今年的调控基调不放松是已经确定的。在经过两轮的大涨非常多的人对于房价上涨有着盲目的信心,但是笔者要提醒大家的是政府不会让房价暴跌,自然也不希望房价暴涨。此次楼市调控确实让投资者撤出楼市,然而商品房的投资属性仍然存在,在飙升的房价面前,人人都有可能变成投资者。所以抑制房价暴涨是此次调控的主要目的。让房价稳定在一定的水平,然后在逐步疏导或许是解决如今楼市病态的主要方法,楼市炸弹须逐个拆除。

在这样的市场现状下,到底还要不要买房?

笔者认为,此次调控政策的严厉已经显示出政府调控的决心,房价再次直线式暴涨的情况或许难再出现,不过津城作为准二线城市,从未来发展的角度看其抗跌性还是很强的。2019年调控或许不会放松,市场仍然“压抑”,但是作为真正的刚需来说,严厉的调控是投机者的毒药,确是真正刚需的解药,新房限价,二手房市场冷淡, 房价压制在一个水平低点,正是刚需置业的时机,把握机会上车才是现在刚需应该做的事。

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