火药味十足!天津竟有那么多房子“愁”卖!板块竞争相当激烈

搜狐焦点天津站 2019-08-02 13:53:16
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2019年上半年天津商品住宅成交情况一目了然。

2019年上半年天津商品住宅成交情况一目了然。在经历一二月的传统淡季,三月份以后陡然回暖,五、六月份虽然成交数据略有回落,但基本还是保持在较高水平。在此期间的天津楼市几乎没有断档的频繁上新,各区域、各板块频频张灯结彩,“小阳春”如约而至。

但这并非全部的真相,事实上,从天津楼市的潜在供应量看,2019年的天津库存量仍不可小觑,除了在售项目还有大量房源待推之外,天津市场过去 3年土地供应高峰也逐渐开始反应到住宅房源数量上,预计后续还将有大量上市。

此外,分化是当下的关键词,有的板块面临断档,而不少板块潜在供应量超乎想象,而2019年的天津市场行情难回2016、2017年的高峰,竞争和压力,由此而生。

一边房荒,一边房源充足,看似是区域之间的分化,实则是刚需与改善之间的分化。

基于此,搜狐焦点对2019年以来天津楼市环城及近郊中的板块进行梳理,发现热点板块不少,有的板块价格能继续保持稳定,有的板块就不一定了。

这次我们重点看的几个新房扎堆的热点板块有:海河教育园、精武镇、团泊西、团泊东。

海河教育园板块

海教园板块,优质的教育资源让这里成为房企竞相争夺的宝地,鲁能、仁恒、雅居乐、景瑞、阳光城等先后入驻,如今已经有了一定的居住氛围和生活配套,另外,地铁6号线南段也计划于2021年建成通车至海教园,未来这个板块的发展前景十分可观。

板块内供应充足,多个新房项目在售,产品多为洋房,有高层、别墅,刚需、刚改、改善需求全面覆盖,都可以置业于此,板块内项目默契十足,均价大多在21000-23000元/㎡,预计未来价格将会是比较稳定的。土地近两年也没有“断供”,未来项目供应也将稳步增加。

除此之外,海教园土地出让也没闲着,截至目前,华宇、阳光城、中海相继在此板块拿地,楼面价节节高涨,分别为8830元/㎡、9572元/㎡、12133元/㎡。

路劲赞成规划户型为建设面积区间在85-120㎡的2-3室,均价22000元/㎡;

鲁能泰山7号洋房98㎡-260㎡户型在售,均价21000-22300元/㎡。A区叠拼产品在售,均价23500元/㎡;

仁恒海和院洋房和小高在售,7天内按时签约优惠1个点,小高户型129㎡,均价21000元/㎡-22000元/㎡。洋房户型129㎡-168㎡,带装修,均价23000元/㎡;

雅居乐御宾府主力户型为90、110㎡小三室户型,适合刚需人群。洋房户型建面约89㎡-126㎡,均价22000-22500元/㎡;

景瑞翰邻洋房在售,户型面积95㎡、110㎡、130㎡,均价21000元/㎡起;

龙湖天宸原著主力户型为联排别墅端户,5室3厅3卫(建面约210㎡)、联排别墅中户(建面约235㎡),均价27000元/㎡。

天悦风华三期洋房景尚花园1、2、6号楼在售,面积约105㎡三居,均价21000元/㎡,预计后期加推洋房90㎡。

精武镇板块

继中北镇、张家窝镇之后,精武镇成为西青区又一个房地产开发热点区域。近两年的土地市场上,却频频出现精武镇的身影,板块土地供应按下了快捷键,到如今,精武镇累计出让了多达11块宅地,其中2018年就有7块,吸引了金地、万科、华侨城、卓越等多家房企进驻。随着多家品牌房企的入局,精武镇的宜居潜力已经初具规模,未来精武镇还有多宗优质宅地与大片商服地块将浮出水面。可预见的是,随着新房项目和商业配套的逐渐落地,精武镇的人居规模和板块价值有望更上一层楼。

目前板块内这几个项目金地艺墅家、万科西庐为上半年主力销售项目,如今卓越云门也已开盘,正式加入板块销售战中。总体来看,卓越云门主打改善,产品均为7层到顶洋房,户型定位偏大;万科西庐小高层和洋房售价相差不多,基本都在21000元/㎡左右,精装修;金地艺墅家南苑洋房售价在21000-24000元/㎡之间。

万科与金地“相杀”的很激烈,金地一直在“价压一头”,截胡万科,价格战在板块内部的火药味十分浓烈。但不管房企大佬们怎么玩,对于购房者也是一种利好。

此外,迎水道延长线上聚集着格调松间、万科紫台、联发锦里三个项目。格调松间不必说了,2016年11月首开,506套房源,8000多组客户,开盘当日全清。2017年至今,几次加推均排卡愈千组,“逢开必罄”是一种常态。2018年底,万科、联发先后在格调松间项目东侧各落一子。如今格调,万科,联发三项目纷纷开盘,亮相后,3个盘经常被拿来比较。

万科紫台首开2栋高层、4栋洋房,高层86、101平米户型,均价23500元/㎡,适合刚需购房者;洋房125、150平米户型,均价28000元/㎡,适合改善型购房者。另外,万科紫台涵盖一块教育规划用地,建成后能解决区域内学校需求,对于考虑学区的购房者是值得注意的,不过目前没有具体消息是哪所学校。

联发锦里已于7月27日首开洋房和小高层8、9、11号楼,共200套左右,户型为99、114平米三居,均价23000元/平米,当日去化约100套左右。

格调松间暂无产品在售。

最后艺英里、国兴融泰城均为小高层及洋房在售,均价在22000元/㎡左右;锦庐仅剩洋房125㎡在售,,均价21000-22000元/㎡;华侨城地块尚没有动静、美的旭辉翰悦府纯新盘尚未入市。

总体来看,西青区前几年供应不大,积压了一些需求,今年应该会走量。同时精武镇板块价格“亲民”,这些新盘项目价格相差无几,“抢人”大战也是一触即发,谁能霸榜就看各家真本领了。

团泊西板块

团泊西区,功能定位为城市体育配套设施场地。西区主要以“体育、健康”为核心,打造多元化宜居生态新城,也因距离市区最近的新城优势,成为部分人群的第一生活居所。

团泊西区在拥有团泊东区的交通线路之外,增添了津沧高速、津文线,同时Z1线的建设,也为缩短团泊西与城心的距离提供便利。在团泊西出行,通过团泊新城大桥(团泊西区入口),全程大约10公里、10分钟左右可到达外环南路、一小时车程可达主城,距离主城中心属于一个小时范围生活圈。

团泊西规划建设天津师范大学(幼儿园)、北京师范12年一贯制学校(涵盖小学、初中、高中)、天津中医药大学、天津体育学院、天津医科大学等高等学府。对于居住者而言,团泊西的教育优势相对突出一些。

团泊西区规划建设的中医三附属、血液病医院、糖尿病国际医院等集合医院、医疗科研区、医疗服务区、康复疗养区等,既分散了城心的医疗压力又保证了区域的健康生活。

从市场上来看,团泊西板块今年将呈现分化的态势,老项目基本属于尾盘销售。

新项目荣盛锦绣学府目前在售均价16500元/㎡,因为拿地价格较高,后期降价空间很小;金科天湖目前在售均价16000元/㎡,早前甚至释出了15000元/㎡的精装房源;

海熙府、六和名著属于三价联控盘。海熙府均价13000元/㎡,产品是洋房和别墅,洋房最小面积为120平,更适合改善型购房者,相当于是在刚需地段做了个改善盘;

相比之下,海熙府旁边的奥体公元101会更受欢迎,因为其均价10000元/㎡,更适合刚需购房者;六和名著目前销售主力为洋房产品,面积从95平-110平,均价13000-15000元/㎡;

虽然团泊西项目集聚,但是被今年大热门板块精武镇截胡之后,显然日子不太好过,除非再出让新地块,地价较低,做出更加刚需的产品。

团泊东板块

团泊东区,功能定位为城市休闲娱乐板块,落座的团泊新城、温泉城、高尔夫球场、光合谷等大型旅游度假配套,给繁忙的城市,提供了一处短暂休憩的度假场所。

交通上来看,团泊东区周边环绕荣乌高速、津淄公路、外环南路、环湖北路,C4线,通过团泊大桥全程18公里左右,需用时20分钟左右,方可到达外环南路。

教育资源来看,东西区域教育配套差别较大,团泊东分布仁爱学院。

从新房市场上来看,绿城桃李春风洋房89㎡-155㎡在售,均价11000元/㎡;碧桂园丽泽府洋房均价10000元/㎡,但是还有85平的小户型;这两个盘均为三价联控盘,楼面价均在5000元左右;

中骏云景台目前三期洋房在售,均价12000元/㎡,主推108、123㎡3-4居;富力新城高层9000元/㎡,2018年最低到了8300元/㎡;鸿坤理想城高层8500元/㎡,洋房9500元/㎡;

这几个项目地价都不高,尤其是富力新城,富力集团的目标是3年复合增长率达54%,所以今年还得疯狂出货。总体来看,团泊东今年也不容乐观,价格胶着,产品相似,想要突出重围领跑价格和产品缺一不可啊。

总体来说,从目前的市场环境来看,开发商并没有“坐以待毙”,各项目都需要快速出货,回笼资金,抢占市场份额,所以一些新房扎堆的板块会以价换量。对于买房人来说,今年仍然是好机会。

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