跟着“土拍”去买房 在天津这些区域的房子最保值!

天津房产快讯 2019-08-30 15:50:04
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无论是刚需买房,还是投资置换,拼的就是眼光。但这样的前瞻性和眼光不是与生俱来的,需要综合考虑很多因素,而作为楼市风向标的土拍就是其中之一。 在地产圈,有这样一句老话:跟着土拍去买房。哪些区域将成为下一个置业热点?哪些板块未来升值潜力?其实,从土地市场中就可窥探一二,而且这一理论已经被无数次成功印证了

无论是刚需买房,还是投资置换,拼的就是眼光。但这样的前瞻性和眼光不是与生俱来的,需要综合考虑很多因素,而作为楼市风向标的土拍就是其中之一。

在地产圈,有这样一句老话:跟着土拍去买房。哪些区域将成为下一个置业热点?哪些板块未来升值潜力?其实,从土地市场中就可窥探一二,而且这一理论已经被无数次成功印证了。下面,我们就来梳理一下2019年天津土地市场成交数据,看看这到底隐藏着什么买房保值不亏的秘诀。

全市52宗宅地溢价成交 环城与远郊最热门

2019年至今,天津累计出让了136宗土地,其中纯商服地块23宗,其余113宗地块均为居住用地。在这113宗宅地之中,61宗地块是以底价成交的,其余52宗地块均产生不同幅度的溢价。

在上述溢价成交的52宗宅地之中,可以清晰的发现,溢价率20%以上的地块占半数,从分布的区域来看,这些高溢价地块,主要集中在大张庄镇、中北镇、精武镇、辛庄、海教园、武清新城、下朱庄、宝坻城区、芦台、桥北新区、天津港保税区空港区域。

“高溢价”带热新兴板块 板块优势在哪里?

谈及土地市场“高溢价”,这一词出镜率较高的时期,恐怕要追溯的前两年。从2016年开始,天津土地市场热度明显升温,一时间,市区、环城,乃至远郊在内,数十宗重磅、高价地相继入市。

举例说明:2016年8月24日,融创以61亿拍得津滨大道沿线两地块,溢价率分别为176%、178%;9月29日,恒大以42.6亿拍得天津咸水沽一地块,溢价率315%;10月11日,中昂地产以10.8亿拍得天津静海一商住地,溢价率297%;10月12日,平安地产以76亿拍得天津张家窝一住宅、商服地块,溢价率99%;10月14日,万科以74.5亿拍得天津张家窝一宅地,溢价率107%;10月26日,金隅以57.5亿拍得天津空港经济区三宗宅地,溢价率分别为476%、485%、521%;11月1日,联盛地产拍得天津蓟州区一宅地,溢价率167%;11月9日,金地以47.4亿拍得天津南开双峰道地块,溢价率89.6%。

在“面粉贵过面包”的背后,是市场上供需两端对天津楼市的持续看好。疯狂土拍催生下,天津许多热门板块大势来袭,同样也带火了武清、宝坻、蓟州等区域的楼市。这也印证了“跟着土拍去买房”这一理论。

在今年高溢价成交的诸多板块中,除了中北镇、辛庄、海教园、武清新城等传统热门区域以外,还涌现了不少新兴热地,接下来,我们就仔细来剖析一下这些新兴板块。

大张庄镇

大张庄镇位于北辰区东北部,东邻西堤头镇,西接双街镇,南靠小淀镇,北与武清区梅厂镇接壤,在北辰区诸多居住板块当中,大张庄镇并不算热门,土地市场上也少有新地供应。

这两年,大张庄镇只出让了四宗地块,2018年1月31日绿地以底价5.9406亿元斩获的津辰张(挂)2017-002号地块,楼面价2772元/平米。而后出让的三宗地块就是上述表格里出现的,在今年2月20日摘牌的津辰张(挂)2018-017号、018号、019号宗地均以高溢价成交,且有两宗出现了竞自持结果,其中017号、018号宗地由中梁包揽,产出33.2%高溢价,019号宗地由新城摘牌,溢价率30.5%,这三宗地块的楼面价均在4千元每平上下。

从2018年1月和2019年2月大张庄镇土地的出让情况来看,楼面价接近翻倍,底价成交升级成为高溢价、竞自持成交,板块热度不言而喻。

目前,大张庄镇可售的新房并不多,2018年1月绿地摘得的津辰张(挂)2017-002号地块已“变身”成为绿地新里栖湖公馆项目,该项目目前小高层和洋房在售,均价12500元/平米。另外,今年2月由中梁斩获的地块也已“开花结果”,即将首开,中梁津门首府预计首开洋房和高层,洋房主推95㎡三室,高层主推77、88、98㎡二、三室,价格待定。

宝坻城区

宝坻城区板块作为宝坻已经发展成熟的城区板块,主要南环西路与北环线之间的地带;这里聚集了大量的还迁房,也是现在宝坻最为成熟的区域。

2017年以来,中交、冠城、金辉、长信、融创等多家房企纷纷进驻该板块,未来这里又是一个“神仙打架”的区域。板块内多数项目依然处于原始地块阶段,在售新房项目并不多。大多项目依然处于地块阶段,且以后来拿地价格核算,新入市项目房价势必出现上浮。

从宝坻城区新房市场上来看,安居和颂名邸洋房产品在售,2-4、11-13号楼在售,主推90-138平米户型,均价13500元/平米。中交香颂高层和洋房在售,高层户型90㎡和101㎡户型,均价13500元/㎡,洋房93㎡和123㎡户型,均价14000元/㎡。

精武镇

继中北镇、张家窝板块之后,2019年西青区“热值”较高的新兴板块非精武镇莫属,如今金地、格调、万科、联发等多家房企抢占精武镇。作为环城四区之一的西青区,此区域内的新房项目一直颇受购房者青睐。尤其作为后起之秀的精武镇,成为刚需和改善型购房者的优选。

从位置上来看,精武镇位于天津市西青区中部,紧邻天津市中心城区,为西青大学城腹地,东与李七庄街、高级西青开发区相连,北与海泰高新区接壤,西与张家窝镇为邻,南与静海区团泊新城西区等毗邻。作为天津市第四批示范镇,精武镇未来将规划为新环城高速以内较大的生态居住区。

精武镇的教育优势十分突出,区域内分布多所知名大学,依托大学资源,包括师大附属幼儿园,师大、工大附属小学等在内的多所幼儿园、中小学,已经形成了一条完整的产业链。交通方面,精武镇域内有津晋高速、荣乌高速联络线、津沧高速、津涞公路、赛达大道、团泊大道等多条干线,地铁3号线经过并设有多站,规划13号在辖区内设站,5号线和10号线就在镇域东部。环境方面,区域内的西青郊野公园充分利用耕地、果园、芦苇湿地、鱼塘、水渠、树林等现有自然资源,搭配霍元甲纪念馆、精武文化等人文资源,合力打造一个现代休闲娱乐基地。

自2015年起,精武镇出让多块住宅建设用地,吸引万科、格调、金地、联发、先进等多家房企,在区域内打造品质楼盘项目。记者在采访中了解到,业内普遍看好精武镇楼市发展前景,但在该区域楼市大体量供应下,竞争也会很激烈。从精武镇近期土地招拍挂情况来看,房企竞争已经拉开帷幕,拍出的地块楼面价迅速攀升。除了拿地竞争外,房企未来还将面临客户争夺方面的压力。

从新房市场上来看,笔者认为目前精武镇新房产品比较集中,高层、洋房为主,户型和价格也基本差不多,主要面向刚需和刚改人群,区域房价基本在2万至3万每平米之间,买房人要从自己最在意的细节上挑选就可以。

海河教育园

最后一个要详细介绍的板块,就是海河教育园。其实,海教园从“洼地”到“热地”的转变,经历了较长一段时间。从规划之初被定位为教育特区(被誉为天津教育第七区),到如今汇聚天津大学、南开大学2所国家重点大学,8所高职院校,2所中职院校,规划建设的8所幼儿园、3所小学、1所初中及1所职业高中等,都在一步步落实中。

为了促进区域发展,海教园轨道交通也取得了重大进展。地铁1号线东延至津南区双桥河站,途经津南区双港镇、辛庄镇、咸水沽镇及双桥河镇;目前已开工建设的6号线二期工程,将再延长9站至津南区咸水沽,其中4站均位于海教园内。届时,海教园将借助四通八达的路网体系,实现与其他热点板块的联动,标志着海教园正式迈入地铁时代。

值得一提的是,在去年继海河英才计划后,津南针对海教园人才进一步加大优惠政策,给区域未来发展提供了无限可能。

凭借上述多重优势,海教园发展迅猛,逐步从“潜力板块”进阶至“实力板块”。土地市场上,海教园地价三年内从4447元/㎡一路攀升至现较高楼面价12570元/㎡,最近一次7月29日出让的津海河园(挂)2019-098号宗地由中海以19亿斩获,楼面价12133元/㎡,直逼至今的楼面价记录12570元/㎡,溢价率更是达到了26.7%。值得一提的是,在7月29日中海成交的地块比今年5月阳光城成交的地块楼面单价要高出2千余元,热度升温,不言而喻。

从新房市场上来看,海教园云集了众多品牌房企,产品也多样化。目前,海教园板块在售项目已达7个,包括雅居乐御宾府、景瑞翰邻、路劲赞成、龙湖天宸原著、仁恒海和院、鲁能泰山7号等。同时,还有两个纯新盘正在入市的路上,一个是阳光城文澜府,另一个就是雅居乐御宾府雅玥。据悉,阳光城文澜府已召开产品发布会,预计9月首开,雅居乐御宾府雅玥脚步更快,本月即将首开。

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