地段地段还是地段 内环河景精装房值不值得买?

在这样一个特殊的时期，很多人可能会觉得房地产市场会十分低迷，“刚需盘或许还好，改善盘一定不会好卖。”现实和想象会存在多少差距？今天八阿哥就带大家实地探班，选取的项目就是内环河景精装项目——中海城市广场钻石湾。

一 区位交通

中海城市广场钻石湾位于河东区海河东路与十一经路交口（利顺德码头对岸），地处内环海河沿线CBD，周边有公交大光明桥站和六纬路八经路站，更有轻轨9号线十一经路站，无论自驾车还是公交出行都十分便捷。

在一个并不算晴朗的下午，八阿哥驱车（当然是自行车）自营口道经由南京路-曲阜道-大光明桥-六纬路前往项目，除去拍摄一些周边配套照片及施工进度、外景图等耗时，累计仅用时约15分钟，这更体现了地段的重要性。

推荐指数：★★★★★

小结：中海城市广场钻石湾位于河东区内环海河沿线CBD，社区中心位置距离轻轨9号线十一经路站仅有约300米，社区北侧200米左右有六纬路八经路公交站，现有92、185、621、651、660、676、806路公交车以及定点班线28路；东南侧地铁站旁有大光明桥公交站，有十余条公交线路。如自驾车出行，项目紧邻海河东路、十一经路等，十分便捷。

二 项目简介

中海城市广场钻石湾总占地面积135540平米，建筑面积1200000平米，共规划有4栋超高层，小区车位约1500个，配比达到1:1，地下两层，电梯直达地库。

中海城市广场钻石湾4栋高层分别为8、9、10、11号楼，10号楼57层到顶，其余均为53层到顶，4栋楼均为4梯6户，现8-10号楼均在售，户型包括85平米两室和110、146、150、170平米三室，精装修，均价45000元/平米，现案场优惠，较高可享91折优惠，项目预计2022年9月交房。项目出房率73-75%，净层高约3.15米，开发商自持物业，物业费4.32元/平米*月。

推荐指数：★★★★

小结：中海城市广场钻石湾是市区不可多得的海河沿线景观社区，项目为中海地产TOP级天钻系产品，主推85-170平米两室、三室精装房，电梯直达地下车库。值得一提的是，尽管是疫情期间的工作日下午，仍有约5组客户在现场看房，可见该项目的网传热度并不是空穴来风。

三 户型浅析

中海城市广场钻石湾共有85平米两室和110、146、150、170平米三室5种户型在售，整体户型方正，入户门处均设有玄关，预留鞋柜位置，除110平米中间户之外，均为明厨明卫设计；146、170平米户型还享有超大面宽客厅，中、高层业主近享海河美景，主卧带有步入式衣帽间和独立卫浴，套房设计，保证了房主人的私密性。

推荐指数：★★★★

小结：中海城市广场钻石湾整体户型方正，入户门处均设有玄关，预留鞋柜位置，除110平米中间户之外，均为明厨明卫设计；如考虑海河景观和居住舒适度，146平米及以上户型是改善客户的最优选择。

四 周边配套及规划

中海城市广场钻石湾所在的海河东岸CBD板块，紧邻小白楼商圈和滨江道商圈，周边有嘉里汇、海信广场等商场；丽思卡尔顿大酒店、利顺德大酒店、香格里拉大酒店；建设银行、中国银行、农业银行、工商银行、天津银行；天津眼科医院、河东区中心医院、天津医科大学总医院等。

基础生活配套方面，十一经路上有华润万家超市，麦当劳及各类小型餐饮，一路之隔的六纬路上也分布了众多中小型餐饮，而距离社区不足600米的嘉里汇更有选择众多的日常餐饮和超市。

教育方面，中海城市广场钻石湾项目周边小学有新文达中小学(河东校区)、河东区翔宇小学和河东区排名前列中心小学，前期交房的房源对口的是河东区排名前列中心小学，但期房无法划片，仅供参考。

除现有配套外，项目自身还规划有下沉式欧陆风情商业街，待建成后社区业主日常购物、休闲、娱乐的便捷性将得到进一步提升。

推荐指数：★★★★

小结：作为市区繁华地段项目，中海城市广场钻石湾周边的衣食住行、医疗、教育等各方面配套非常齐全，再加上稀缺的海河景观资源以及规划的社区商业街，满分为100的话，打90分不为过。

五 价格比对

中海城市广场钻石湾周边在售新房项目不多，距离最近的天津雅颂居精装超高层均价43000-56000元/平米，不远处的海河金茂府同样为精装修交付，高层均价55000元/平米，洋房均价65000元/平米。

二手房方面，项目前期高层三室单价在42000-44000元/平米左右；天津雅颂居二手房三室单价在36000-39000元/平米左右；中粮大道二手房三室单价32000-37000元/平米左右。至于其他老旧社区，无论户型还是品质都无法与新房、次新房相比，价格比对并无太大意义。

推荐指数：★★★

小结：中海城市广场钻石湾和周边新房项目价格相差不多，并无明显优劣；如与二手房对比，本项目似乎在价格上不占优势，至于物业服务，景观视野等因素还需根据房屋所处楼座、楼层、位置具体比对。

六 写在最后

中海城市广场钻石湾位于海河东岸CBD，是不可多得的海河沿线景观社区，社区中心位置距离轻轨9号线十一经路站仅有约300米，周边衣食住行、医疗、教育等各方面配套非常齐全，自身还规划有社区商业街。项目为中海地产TOP级天钻系产品，整体户型方正，入户门处均设有玄关，预留鞋柜位置，除110平米中间户之外，均为明厨明卫设计；如考虑海河景观和居住舒适度，146平米及以上户型是改善客户的最优选择。