距离1.5公里内,单价便宜700-1700块!Ta们差在哪?

一方是单价地王，主打智能化家装和优质配套；一方依靠政策红利，主要由于教育资源被热捧，这看似没什么关联的楼盘，最近距离三四百米，最远距离也不过1.5公里，同类型产品单价却差了700-1700元，如果是你，会怎么选？

一、咸水沽还是海教园？

众所周知，咸水沽是津南区日常生活、教育、医疗等方面配套最齐全的板块，具体到今天主要比对的楼盘，恒大悦府紧邻在建的地铁6号线二期咸水沽西站，线路预计2022年上半年载客试运营，公交则有152、652路可直达市区，目前也可通过226路接驳地铁1号线往来市区，所需时间更短。

项目周边商业配套完善，除了自身规划有4.5万平米的风情商业街之外，与其仅一路之隔的吾悦广场综合体也已经营业，包含商超、餐饮、娱乐、幼教等多种业态，无论日常采购还是休闲娱乐均可便捷实现。

恒大悦府规划有一所3200平米的公立幼儿园、19000平米的公立小学，未来业主子女可以在家门口享受“一站式”教育，此外，项目半径1公里范围内有多家幼儿园、咸水沽第六小学、天华实验中学和知名度颇高的咸水沽排名前列中学，教育资源丰富。

而一路之隔的海河教育园区，由于“教育第七区”的独特定位，在众多购房板块中始终是佼佼者，可以说除市区之外，海教园是有入学需求购房者首先会考虑的板块。

但前不久，由于“海教园板块要并入津南”的消息，该区域被推到了风口浪尖，无论是已购房的业主，还是意向购房的准业主，不少人都在官方网站留言询问政策细节。

终于，在9月2日下午，与学籍相关的问题得到了官方回复，具体内容如下：海河教育园区应届初中毕业生升学政策不变，具有园区户籍和学籍的应届初中毕业生，在园区高中建成之前，可以报考面向市内六区招生的普通高中；在园区高中建成之后，既可以报考面向市内六区招生的普通高中，也可以报考园区高中。

这颗“定心丸”到位，业主和准业主纷纷松了口气，但海教园的价格战却并未止步，话题要跑偏……还是介绍概况吧~

交通方面，地铁6号线二期是市区经由海教园抵达咸水沽西的，虽然在海教园板块内设有4个站点，但对于新房业主来说仅和慧南路站对日常出行有实际意义（见下图，海教园成片居住区主要集中在该站点周边），地铁出行的便捷程度主要取决于小区距离该站点的远近。对于本文中和恒大悦府比对的阳光城未来悦以及龙湖天璞来说，最近的公交站有202路、223路车，分别通往高庄子地铁站和津南新城。就现有线路来看，前往市区还属自驾最方便。

不得不承认，海教园现有商业配套还很欠缺，虽然开车可以前往辛庄永旺、咸水沽吾悦广场、月坛商厦等大型商业，但终归是“别人家的”配套，不是那么方便，具体到阳光城和龙湖，虽然自身规划配套有商业街、运动健身场所和设施、儿童游乐场、老年文化中心等，但考虑大型商业只能开车。

如果说交通一样都有在建地铁、商业配套也基本共享，那么海教园和咸水沽最主要的差距就在于教育！海教园板块规划了6所幼儿园，3所小学，2所初中，1所高中，目前已经投入使用的有2所幼儿园和九年一贯制南开学校，除了优质教育资源外，能考市区高中这一学籍政策同样重要，这一点是咸水沽无法比拟的。

二、拿地信息回顾

说到拿地，恒大在2016年天津市场最火的时候以15661元/㎡的楼面价夺下咸水沽地块（如今的恒大悦府），时隔3年多才首次开盘，如今部分高层房源的成交均价还不及昔日的土地楼面价，个中滋味谁人知……

虽然阳光城未来悦和龙湖天璞拿地也都有溢价，但楼面价仍然远低于恒大，可凭借海教园的政策优势以及区域规划，同类产品的销售均价要高出700-1700元/㎡。高价拿了地，结果还要贱卖，是不是该给恒大一个温暖的抱抱……

这个例子充分证明了不是所有的牛奶都叫特XX，也不是所有的地都值得血拼。

又扯远了……这里并不是说恒大悦府这块地不好，Ta很好，有地铁有商业，即便放在咸水沽同区域来看也是好地段，只是拿地价实在是高啊~

三、产品比对

我们选取洋房产品来比对，单价来看恒大悦府较低，且只有恒大是精装交房，不过交房时间相对最晚，三个项目都是开发商自持物业，物业费差异可忽略不计，总价方面，恒大最占优势，不仅面积大了6平米，总价还较低！

具体看看户型

图中从左到右依次为恒大悦府98㎡（别问我为什么不是95㎡，全网都没找到），阳光城未来悦89㎡和龙湖天璞89㎡。

整体布局几乎没有区别，都是南北通透，全明格局，客厅有带上下水的阳台，南向主卧带飘窗，北向次卧加上书房，厨房卫生间和餐厅在整个户型中间位置。

少有肉眼可见的差异是恒大的厨房和卫生间紧邻，阳光城和龙湖几乎可以说是一模一样，个人来说更喜欢后两者的设计，厨房卫生间开门这么近总觉得怪怪的（捂脸）。

不过，户型仅仅是考虑的维度之一，买房人更主要看中的还是区域、配套、规划发展、品牌和价格因素。

四、不同需求的买房建议

如果是单纯冲着学区来的，海教园的龙湖天璞77㎡洋房较低总价大约148万，虽然面积小一些，基本居住功能也OK，只是面积小势必空间紧凑一些。

如果同时考虑学区和长期居住，在海教园购房，买车还是十分必要的，毕竟至少短时间内，无论送娃上学还是日常购物，都不是步行能解决的。龙湖和阳光城这两个楼盘，从社区中心位置到和慧南路站的距离相差无几，都在1.2-1.3公里左右。两个楼盘的差异真的很小，喜欢哪个买哪个就是了~

如果不在意学区，或是对自家娃的学习能力有特别自信（能考上咸水沽一中），更看重居住环境和配套，无疑恒大悦府优势更大，毕竟无论是建设中的地铁站，还是周边商业配套和已有资源都不错，同等价位还能获得更大的使用面积。

所以，这距离不过1.5公里，每平米便宜700-1700块，90平左右户型总房款差价大约5-8万块的三个楼盘，你会怎么选呢？