表面“凉凉”的天津楼市 其实出现了捡漏“好时机” !

搜狐焦点天津站 2019-10-17 16:52:06
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作为楼市传统旺季的“银十”快要过半,面对如此“冷静”的市场,很多买房人不冷静了。

作为楼市传统旺季的“银十”快要过半,面对如此“冷静”的市场,很多买房人不冷静了。

有人说:现在房价已经出现跌的趋势了,再等等,房子更便宜!

有人说:现在到底要不要买房?大家都不买,我也不太想买了。

有人说:好纠结!快年底了,要现在买还是等过完年再看看情况?毕竟冬天了人都习惯“猫冬”,买房的事还是再等等……

那么,快到年底了,买房这件事要不要提上日程?

01政策严控下要买房吗?

政策是买房的风向标之一。

7月30日,中央提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

这要求全国各地发展房地产业务,要更多考虑房地产背后的居住需求,而不应该和经济刺激等做过多的挂钩。尤其是部分经济下行压力大的城市,不能直接放松房地产政策。

这个政策一出,等于宣告了天津楼市放松没有可能。

8月25日,房贷利率迎来重大变局。

中国人民银行发公告,宣布从10月8日起对新发放商业性个人住房贷款利率的计算方式进行全面调整。新政明确,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率(LPR),二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加60个基点。

简单说,LPR就是18家综合实力较强的大中型银行通过自主报价的方式,确立一个最优贷款利率供行业定价参考。

再说简单点,我们都知道房贷基准利率是4.9%,该政策颁布以前房贷利率调整是在基准利率4.9%基础上加点或者打折,新政之后,房贷利率要在当期的LPR基础上加点,不能再打折。

举个例子,当前的LPR是4.85%,现在买房贷款的话,首套房不得低于4.85%,二套房不得低于4.85%+60个基点(约为5.45%)。

根据目前的状况来看,房贷利率和当前市场相比变化并不大。但是未来一段时间,全国房贷利率不但不会下降,反而整体会呈现上升趋势,特别是二套房利率,对房地产市场销售将会产生一定的抑制作用。这对于买房人来说,更是产生了一种消极的置业影响。

对于天津来说,最重要的政策当属中秋小长假期间的“新房限价放松”政策。

天津放开新房片区指导定价原则包括以下六个方面:

1、放开片区指导价定价原则,允许企业根据自身情况定价,由市场中心会商确定。

2、允许企业首次申报价格高于片区指导价10个点,最多申报同等产品该项目的1/3,以幢为单位申报。

3、上述办理销许部分打折不超过5个点、销售率大于30%即可申报下次销许价格,并且允许价格较片区指导价再高出5个点,以此类推,原则相同。

4、如不能满足打折不超过5个点、销售率大于30%条件,则下次申报价格最多为实际成交价格上浮5个点。

5、已有价格批复的项目,在满足打折不超过5个点、销售率大于30%的情况下,允许较片区指导价上浮5个点,不可以直接上浮10个点,原则同上,以此类推。

6、高价地采用成本定价搭,在满足打折不超过5个点、销售率大于30%情况下,允许申请上浮5个点。

这个政策一出就引爆天津房地产权。因为大家期盼已久,认为放松是限价是楼市“起势”的第一步。

但是如今的市场情况,却没能让房价上涨的愿望如愿,因为限价放开了,限购、限贷却没放开,刚需主导市场的情况下,同区域内价格低确实更有优势。

而且,进入2019年天津新房市场大打“价格战”,“降价”成了出镜最频繁的关键词。

02市场分化严重 到底是谁在买房?

一边开盘售罄,一边降价促销。天津楼市现状分化趋势越来越明显。

严格的调控挤出投资客,剩下的买房人要么就是投资要么就是改善。

刚需买房当然是性价比最重要,价格合适产品好或者有刚需配套资源的房源呈现热销趋势,比如拥有优质学区的海教园和占据京津门户的武清杨村;地段不好或者产品竞争力弱的房源,便开启打折促销“吆喝”卖房,比如天津的团泊湖,各种打折促销,但是销售成绩却并不尽如人意。

从天津8月份新房的销售排行榜看,前十名项目共计成交2614套房源,环比增长10.1%。上榜项目均位于环城四区及远郊五区,两大片区项目数量占比均为50%。

据悉,不仅环城四区的新房成交量已经占到全市成交的4成左右,而且环城四区的优质二手房挂牌房源也明显增多。这说明刚需持续置业的能力强劲,市场楼盘去化仍然以刚需为主。

根据我爱我家数据显示,3月天津市环城四区新增供应25.4万平方米,供应量占全市近5成。知名房企在东丽、西青和津南的项目均大量上市。

从天津8月新房销售金额上看,前十名的项目共计成交销售金额35.86亿元,较上月下降15.3%。市区有河西仁恒公园世纪、红桥泰达城河与海两个市内六区项目入榜,南开区天房崇德园三期项目仍居均价榜首位,成交均价为58009元/㎡。这说明市区的高端改善市场并没有想象中的冷,真正的改善需求也是居住需求,高净值的置业人群虽然少,却受政策影响小,只要有购房资格,高端改善市场也在天津房地产市场中占据了一席之地。

01 金九凉凉 却成刚需捡漏好时机

“金九银十”风光不再,买房是当机立断还是“随大流”?

秋季丰收,冬季休息。尤其是北方人,冬季寒冷,万物沉寂,大家有什么事都习惯了明年再说,买房也是如此。

但是对于刚需来说,现在却是买房好机会。为何?

一方面,10月份是推盘旺季,各大开发商推盘节奏加快,可以好好挑。

中福朗诗翠微澜阁小高层和洋房预计10月中旬开盘,小高层14-16层到顶,户型68、105平米,预计均价13500元/平米;洋房7层到顶,户型155平米,预计均价15000元/平米。

京能雍清丽苑预计10月开盘,产品包括11栋小高层和12栋洋房,面积区间60-145平米。

首钢柒里风华位于宝坻京津新城祥瑞大街与珠江街交口,项目临时销售中心开放在即,产品包括高层和洋房,高层户型51.68、79.36、80.86、87.28平米,洋房户型98.96、101.59平米,预计10月底首开高层。

绿地新里北苑位于北辰区北仓潞江东路与淮河北道交口西北侧,规划为花园洋房产品,预计2019年10月26日开盘,户型为80、95、105平米户型。

美的旭辉翰悦府预计10月底首开高层35、36号楼和洋房17、18号楼,高层户型为110平米三居,预计均价23500元/平米,带装修和智能家居,预计2022年6月交房;洋房户型为115平米三居,价格待定,预计2022年9月交房。

雍鑫金科集美雍阳预计10月20日左右加推洋房,面积为88平米2居和147平米3居,均价18000元/平米,毛坯房。

滨旅景熙预计10月中旬开盘,小高层均价11400元/平米,洋房均价12700元/平米。

另一方面,面对年终的业绩压力,很多项目以价换量,优惠多。值得一提的二手房,9月天津二手房成交量稳中有降,成交量比8月降了1.5%。

如今二手房总价普降20%,这个时候置业二手房的好处是议价空间加大,对刚需来说能省则省才是王道。

其实,在这样的市场情况下,置业逻辑也很简单,有居住需求的刚需可以买,毕竟市场横盘依旧,先抓住这班车,满足对居住的需求就是值得的。

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