临港投资/天保底价23.93亿摘滨海4地 总土地面积34万方

10月17日上午，滨海新区再次迎来土拍高峰，4宗地块总出让土地面积逾34万方，土地出让金额达到23.93亿元。原本今日，滨海新区共计5宗地块出让，就在昨日晚间，天津土地交易中心网站公示出其中一宗地块（津滨塘(挂)2018-7号宗地）延期摘牌的补充公告，该地块因故将延期至11月12日摘牌，最终土地5连拍变为4连拍。

这4宗新地出让结果如下：津滨保(挂)2018-16号由临港投资以3.419亿元摘得，折合楼面价2713元/平米；津滨保（挂）2018-12号由临港投资以7.95亿元摘得，折合楼面价3650元/平米；津滨保(挂)2018-9号由天保以10.721亿元，折合楼面价15129元/平米；津滨保(挂)2018-6号由临港投资以1.84亿元，折合楼面价1478元/平米。

摘牌前夕“下架”1宗 土地5连拍变4连拍

1、津滨保(挂)2018-16号商服用地

津滨保(挂)2018-16号宗地位于天津空港经济区，四至为：东至中心大道、南至西八道、西至航空路、北至规划建设用地，该宗地现状已达到场清地平。土地用途为商服用地，国有建设用地使用权出让年限为40年，规划用地性质为其它商务用地（宜建内容为研发办公及配套），出让土地面积84002.7平方米，容积率≤1.5，绿地率≥20%，建筑密度≤45%，建筑限高≤41米。

该宗地挂牌起始价为人民币34190万元，折合楼面价2713元/平米，未设置较高限价。

此外，挂牌文件还对土地出让提出以下要求：自签订土地出让合同之日起1年内开工建设，自签订土地出让合同之日起3年内竣工；该项目为企业自用办公楼，不得分割销售。

2、津滨保（挂）2018-12号居住用地

津滨保（挂）2018-12号地块坐落于天津港保税区临港区域,四至为东至渤海十六南路、南至瑞丽江道、西至珠江二街、北至黄浦江道，现状场清地平。土地用途为城镇住宅、商服用地，出让土地面积145201.8平方米，规划用地性质为二类居住用地，容积率大于1.0且不大于1.5，建筑密度不大于25%，绿地率不小于40%，建筑限高80米，建筑面积不大于217791.6平方米，配建商业建筑面积控制在8.5%-9%。

该宗地内须集中设置中欧人才公寓住房，套数不少于200套，建筑面积不小于20000平方米。该公寓需要竞买人自持经营， 用于租赁们不能出售。

根据挂牌公告要求，当挂牌竞买报价达到较高限价9.54亿元时，不再接受更高报价，转为竞报自持规划住房建筑面积阶段，自持规划住房建筑面积上限为20000平方米(不含自持中欧人才公寓住房面积)。

当竞报自持规划住房建筑面积达到上限20000平方米时(不含自持中欧人才公寓住房面积),重新转为竞报无偿移交天津港保税区管理委员会规划住房建筑面积,无偿移交天津港保税区管理委员会规划住房建筑面积上限为175900平方米(不含自持中欧人才公寓住房面积)。

3、津滨塘(挂)2018-7号居住用地（延期摘牌）

摘牌前夕，10月16日晚间，天津土地交易中心网站公示出该地块延期摘牌的公告，补充公告如下：

津滨塘(挂)2018-7号宗地块位于塘沽新城镇地区，四至范围为东至海华路、南至津益道、西至海宏路、北至海河南路，地块现状已达到场清地平。规划用地性质为二类居住用地，土地用途为城镇住宅、商服，出让土地面积34522.7㎡，容积率1.0-1.5，建筑面积51784.05㎡，绿地率不小于40%，建筑密度不大于25%，建筑限高不大于60米，商业建筑面积占总建筑面积比例不大于7%。

该宗地块起始总价2.624亿元，折合起始楼面价5067元/㎡；较高限价3.936亿元，折合较高楼面限价7601元/㎡。根据挂牌文件要求，当竞买报价达到较高限价时，转为竞报自持规划商业建筑面积阶段，上限100%。若达上限则转为竞报自持规划住房建筑面积阶段，上限100%。

4、津滨保(挂)2018-9号居住用地

津滨保(挂)2018-9号宗地块位于天津空港经济区，四至为：东至中兴住宅、南至东七道、西至云栖路、北至大唐住宅，地现状已达到场清地平。出让地块土地面积为53296.2平方米，地块规划指标如下：

该宗地块挂牌起始价107210万元，住宅部分折合起始楼面价15129元/㎡，设置较高限价12.8652亿元，折合较高楼面限价18155元/㎡。根据挂牌文件要求，当竞买报价达到较高限价时，转为竞报无偿交还给天津港保税区管委会住房建筑面积阶段，上限70800㎡（无偿移交管委会住房由管委会作为人才房使用）。竞买人竞报的无偿交还给天津港保税区管委会住房建筑面积为出让地块内规划住宅建筑面积，不含配套公共服务设施面积。同时，根据挂牌文件显示，菜市场和停车场建成后无偿移交天津港保税区管委会，移交等事宜须与天津港保税区管委会指定的部门签订相关协议。菜市场和停车场须与住宅统一开发建设，同步验收。

5、津滨保(挂)2018-6号商服用地

津滨保(挂)2018-6号宗地块位于天津港保税区临港区域，四至范围为东至珠江二街、南至支路一、西至渤海十二南路、北至黄浦江道，地块现状场清地平。出让土地面积62254㎡，土地用途为商服用地，依据规划部门核发的《规划条件通知书》，规划指标如下：

该宗地块挂牌起始价为人民币18400万元，折合起始楼面价1478元/㎡，未设置较高限价。

楼市多事之秋 滨海土地5宗停牌3宗流拍

2018年，滨海新区土地供应充足，截止目前，已连续挂牌28宗土地，除去停牌与流拍地块，已成功出让土地20宗，其中纯商服地块占2宗，其余均为居住用地。

纵观滨海新区土地出让记录，可以清晰看出，今年塘沽新城、汉沽、生态城、于家堡、开发区及大港等板块“供货”十分充足，呈“多点开花”的局面，聚集了万科、红星、中核等众多品牌房企。

这成功出让的20宗地块也是看点颇多，2018年1月31日，天地源/景瑞分获塘沽湾“双子星”，且成交价格均达到地块设置的较高报价、进入竞自持阶段，其中津滨塘(挂)2017-17号宗地由首次进驻滨海新区的天地源以溢价50%、自持住宅占比13%竞得，津滨塘(挂)2017-1号宗地由景瑞以溢价50%、自持住宅占比30%竞得，土地竞拍场面十分激烈。

而后，5月23日，北科泰达9.3936亿元连下4子！同样，这4宗中新天津生态城地块全部进入竞自持环节，较高自持占比达到27%。

回顾滨海新区最近一次土地出让，是在9月12日，彼时港东新城5宗地块持续供应，除津滨大（挂）2017-5号流拍之外，其余4宗由天津融拓、大港城建、大港房地产以底价分食。

不过，近月来土地市场似乎进入了多事之秋，天津在内的诸多城市土地停牌、延期摘牌、流拍等不断。据统计，2018前三季度，全国300城共流拍446宗住宅用地,总规划建筑面积5645万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。

这一现象在今年滨海新区的土地拍卖中也多有发生，上述出让数据显示，2018年至今，滨海新区停牌地块达到5宗，流拍地块达到3宗，不仅商服“不受宠”，居住用地仍是如此。尤其进入下半年，几种成功出让的地块几乎均以底价成交，难逢“高溢价”，更是无缘“竞自持”。未来四季度楼市走向如何，我们且拭目以待。