聚焦远洋社区商业:致力探索中国式“美好社区”

当见到远洋地产天津分中心-商业营销总监李旭东时，我一眼便认出这位故人。曾经相识，多年不见，今日谈起过往风云，除了感慨天津楼市十多年来的变迁更替，我更钦佩于这位商业地产人对于实战原则的一贯坚持，以及他对商业发展模式的清晰把脉。

商业转型的社区回归

不得不承认，现在我们谈及天津这座城市的商业模式，大家首先想到的都是大悦城、伊势丹、万达广场这些大体量、全覆盖式的商业综合体。它们是伴随着城市经济快速发展、人口大量聚集的产物，人们在这里可以通过一站式消费，解决一段时间内的多种生活需求。但，这种模式正在发生改变，这是我们在访谈过程中达成的共识。

据相关数据显示，预计到2020年，我国住宅物业面积将达到300亿平米，而中国的社区服务消费将迈入万亿级市场。那么对于天津这种多轴线辐射发展的城市而言，集中建造的大型商业体，在未来将很难满足这种散点式的居民消费需求。理由很简单，很少有人愿意驱车10公里，只为了看一场电影；也没人希望参加一次聚会，需要坐上20站地铁。在城市副中心愈发成熟的当下，商业地产已经开始从购物中心，逐渐向街区模式回归。

（红熙郡商街-内景实拍图）

不过，有地产经验的人都很清楚，商业地产与住宅产品的营销模式有着很大差异，后者的核心词是“去化”，而前者则是“盘活”。产品属性的不同，从根本上决定了商业地产与“一劳永逸”此生无缘。因此，当从事住宅行业的同事在为业绩“冲刺”时，远洋社区商业团队，则开始了一段“持久战”的征程。

敢于攻坚的远洋理想

交谈的过程中，冬日和煦的阳光透过落地窗，在房间的地板上缓缓铺开。我带着好奇问道：“这样的商业模式会运用到远洋的其他社区吗？”答案是肯定的，红熙郡项目是远洋社区商业团队在天津打造的排名前列商业街区试点。并且，这种商业范例一旦试验成功，将来会逐步推广到远洋琨庭、鲲栖府、未来城等项目之中。

访谈现场照片（摄于远洋·邻里汇内）

其实，开发商自营的规模化商区不仅对远洋社区商业而言是首次尝试，即便放眼天津，值得一提的同类型项目也是寥寥无几。商业产品在地产行业看来，存在一系列公认的难点。例如，怎样进行招商，如何引导客流，怎样嫁接资源，如何实现盈利等等。面对营运上的壁垒，多数开发商都选择把商业部分归为“滞碍”资产，将其打包派发给第三方管理，但这样的结局往往是留下一排排空置的门店，亦或是引进的商家难以盈利生存。

然而正是他人眼中的“滞碍”资产，在远洋社区商业团队这里变成了值得挑战的新奇事物，原本不利于资金周转的长链条经营模式，反而给他们带来了更大的操作空间。红熙郡项目不同于市中心的繁华社区，对于这片新开发区域，人口基数较少，业主的年龄分布主要集中在幼年和老年，因此在业态的选择上更多倾向于教育培训和休闲社交。

（红熙郡商街-夏日集市活动）

“全时四驱”的精准布局

说到这里，远洋商业团队向我们展示了访谈所在的“远洋·邻里汇”。通过他们的指引，我们看到这个惬意的空间，被划分成茶歇漫谈、图书一角、亲子互动、娱乐休闲、观影天地等功能区域，尽管划分很多，但整体布局丝毫不显杂乱。参观过程中，我们得知，这里从装修设计到软装进驻都是由远洋社区商业团队独立完成的。

自营品牌理念介绍（摄于远洋·童年汇内）

为了丰富业主的社区生活，社区商业团队还会定期在红熙郡商业街区举办主题市集、美食活动等大型商街活动，同时还会开展免费观影、亲子、读书、手工等社群活动。种种活动设计都旨在以商家为核心联结点，联结消费者、业主、开发商、商街这五核心，以此实现招商、营运、社群和自主品牌的“全时四驱”。不同于“高大上”的购物中心，社区商业更大的作用是给居民提供情感交流、丰富业余生活的场所。如果要给远洋社区商业团队全力以赴的事业下个定义，那便是“让业主找到归属感，让品牌找到认同感。”

（红熙郡商街-共享集市开街仪式）

在随后的参观中，我们依次前往了“童年汇”和“美食汇”，这是另外两处由社区商业团队倾力打造的自主品牌。通过当前的客流量和营业额来看，我们不难发现这些自主品牌基本已经实现了盈利经营。远洋社区商业这套“标准统一、可复制的、多元”商业生态体系，已经在远洋红熙郡落地生根。

最后，在问及“在远洋商业板块有哪些进一步的计划”的时候，李旭东很谦虚地回答说：“用身体力行，赋予社区温度。并且我希望这样的温度能尽快传递到下一站。“

在楼市步入转型期的今天，社区商业经济开始迎来少有的黄金发展期。不再依靠“出售——成交”的传统模式，这个时代正在回馈真正用心经营的城市运营商。从远洋社区商业的低调起步，到业已成熟的社区布局，我们看到了立足于天津的另一番业态气象。它们是繁荣的基石，也是温暖的辉光。

（红熙郡商街-夜景效果图）