2018年天津楼市依旧“扎心” 城市扩容后人才何处安身?

时至年末，调控压顶，再加上去杠杆的大潮来临。按照正常的逻辑，此时大家都应该忙着总结展望，接着收拾行囊，安稳过年。没想到，这两周真是一个又一个的“大”新闻，炸窝一样的出现，让人在焦虑中躁动不安。其实，说到底无非是围绕着调控到底松绑了没有？房价还能不能涨了？忽然发现，这年头，只要牵扯到房子这事儿，别说90后，就是60后，也没办法“佛性”起来。

最难落户城市之一 天津放开户口管制

2018年1月9日，天津市政府召开新闻发布会，启动“双十条”措施。其中一条犹如“深水炸弹”一样，吸睛无数——天津将实行引进人才”租房落户“的政策。即：对本人或直系亲属无名下合法住房的，可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口；拓宽突出贡献引进人才政策受众面，从外地在津投资企业扩展到全部在津注册企业；对在天津市高职院校毕业的外省市毕业生在津就业并申报落户的，由毕业2年以内调整为30周岁（含）以下。

这句话去繁为简，翻译成能看懂的规则就是：天津可以租房落户了。当然需要满足以下几点条件：1、30周岁以下的天津毕业生；2、在天津注册企业就业，并连续缴纳社保1年以上；3、连续居住半年以上并取得居住证；4、本人和直系亲属均无房。

这个消息一出，笔者的微信朋友圈瞬间被刷屏，很多人都高潮了！其实此消息一出，确实有点震惊，天津这座城市拥有几乎是全国较好的基础教育资源，高考分数线也很”亲民“，早前为了控制人口流入甚至还将蓝印户口封死等，现在天津这一号称全国最难落户的城市之一，如今竟然放开了户口管理。

全国20余城”抢人大战“ 天津为何最热门？

房企在衡量一个城市是否值得布局有一个重要指标，即人口净流入。一个地方经济发展是否持续，人才也是重要因素，吸引人才、留住人才最有效的手段就是落户和买房优惠举措。据粗略统计，自2017年第四季度以来，全国有约20个城市与地区发布了引进人才的新政策，除天津之外，还包括南京、合肥、郑州等热点二线城市，其政策涉及租房、户籍、购房等，背后反映出各大城市对于人口尤其是人才的争夺，留住人口尤其是人才的城市才具有竞争力，想必这也是该政策最重要的意义。

作为承接北京外溢当之无愧的优选项，天津相比那些放开落户的城市而言，拥有较大的王牌优势：基础教育和高考！天津作为四大直辖市之一，区位教育资源优势明显，享有丰富的教育、医疗等社会资源，高考录取比例远高于其他地区，录取分数线低于平均标准约50分左右......其他省份的学生要削尖了脑袋才能考进的重点学校，在天津，想必我不说，你也能想象到......

虽然租房落的是集体户口，孩子不能随之迁入集体户口，集体户口也无法解决上学和高考的问题，但是集体户口能解决买房的限购问题！如此来看，天津发布的人才落户和租房落户政策是调控的必然举措和必然趋势，的确购房门槛被释放，会让这些人购房得以直接越过限购的考核，所以抢人大战是师出有名、又是对限购有间接放宽的水晕效应。

承接大量转移人口 新一线城市天津被看好

在今年年初，丁祖昱在相信未来的年会上，曾两次提到看好天津楼市发展：一次是潜力巨大的新一线；另一次是2018年10个预测中，天津与杭州、海南、上海、武汉、重庆5个城市并列。丁祖昱给出的原因是，北京为了缓解非首都功能区，会有大量的产业人口外迁，在雄安新区还没有建好的空档期，天津作为环渤海区域，会暂时承接大量的转移人口。而根据相关数据统计，人口流入超过100万的13个城市中，天津赫然在列。人口流入速度之凶猛，以这个速度，2020年最右，天津将拥有1800万人口。

在放开落户政策之后，天津人口会快速流入，那么2018年的天津楼市会发生什么样的变化？从2017年天津房地产市场的行情来看，也仅仅是从过去的”量爆增、价爆涨“，回归到”价更稳，量略跌“的阶段，所以，降价预期会欺骗你，但是真实的成交数字不会。从土地市场来看，尽管通过行政手段控制住了土地竞拍的溢价率，但地价仍持续在高位，加之后期的种种费用，并非等闲之辈的开发商会拿出什么样的价格呢？同时另一组数据显示，天津目前总存量约1415万㎡，总体出清周期12个月。其中，市内六区存量181万平，出清周期16个月；滨海新区存量451万平，出清周期16个月；远郊区县存量449万平，出清周期11个月；环城四区存量334万平，出清周期仅8个月。那么，当那些低地价、限价的低价房源全部去化后，2018年地王的入市或将彻底改变天津的价格预期。

   天津楼市新势力 6大潜力板块价值崛起

俗话说，有人的地方就有江湖，江湖也需要有英雄的容身之处。市区房价高企、产品供应量匮乏，外来人口及本市刚需购房者的置业目光自然将聚集到核心区边缘的新兴板块，比如：生活配套及交通配套相对完善的板块、或者是性价比更高的环城四区、亦或者是距离市区通达度较高的板块等。而在天津楼市版图中，几乎每年都会出现一两匹“黑马”，从中北镇，到梅江、新八大里，再到南奥体等，一个个新兴板块异军突起，那么谁又将是2018年的潜力股，能吸引更多外来人群及刚需购房者呢？

1.津南区--海河教育园板块、咸水沽板块板块

潜力指数 ★★★★☆

上榜理由：在海教园，有南开大学、天津大学等多所著名高校，有南开中学设立的九年一贯制南开学校，这一点足已让海教园从环城四区内脱颖而出。如今，地铁8号线又设站于此，轨道交通黄袍加身，配套趋于完善。而作为津南区政府所在地的咸水沽，一直是区域发展中心，起步早、配套全、业态丰富。以月坛商厦为核心，周边的餐饮、娱乐、医疗设施齐备一应俱全。另外，这里还规划有恒大商业街、新城吾悦商业广场等，又临近津南实验小学，集商贸、行政、教育于一处。地铁1号线东延线、8号线终点站，未来轨道交通在便利区域内人们出行的同时，也大大增加了房产市场的附加值。

此外，这两个版块随着仁恒、龙湖、鲁能、金地、新城、恒大、龙湖、蓝光等房企的相继进驻，也有了些改善的味儿，洋房、别墅带动区域产品升级，连土地也灼热起来，房企争抢自不用多说，咸水沽已今非昔比。

2.西青区--张家窝板块、精武镇板块

潜力指数 ★★★★☆

上榜理由：张家窝作为西青区后起之秀，发展迅猛，近两年在商品房销售市场和土地市场都表现抢眼，吸引了大批关注。尤其是土地市场，地多价高，持续发展的前景被看好；而精武镇虽然在西青中起步晚，目前属于崛起阶段，配套、交通方面暂时来说较中北镇、张家窝还有不足，但其位置更靠近市区，板块内聚集了众多品牌房企，土地市场储备丰富，未来发展空间很大，爆红指日可待。

3.静海区--团泊板块

潜力指数 ★★★★☆

当时中心的“老破小”与环外的新房相比时，很多人倾向于后者，而团泊就成为距离、价格、配套和发展前景均衡之后较好的选择。区域内有生态宜居的环境、有高性价比及类型多样的房子、有丰富的配套、有良好的区域发展规划，在房地产市场中，曾经的“团泊洼”已经变成了价值高地，其价值也将不断的被挖掘。同时，团泊以其自然资源的优势吸引了越来越多的购房者，无论是作为第二居所还是常住于此，都已被接受。

4.北辰区--北部新城、核心区等板块

潜力指数 ★★★☆☆

外环扩圆、京津第二城际修建，和北部新区概念的提出，从城市规划层面拓展了北辰未来的区域功能和人口承载能力；虽然相对于环内其他城区，北辰的发展程度相对滞后，但也正因为此，更容易实现飞跃式的区域提升；相对购房者来说，北辰区的房价相比市内六区更力所能及；只要留给区域重塑足够多的时间，北辰北部新城等板块未来呈现出的面貌将有更多的可能性。

5.武清区--黄庄、南湖等板块

潜力指数 ★★★☆☆

高铁的贯通会激发沿线地区的价值提升，武清区便是城际高铁的一个受益者。武清站作为京津城际之间少有的经停站，较大程度缩短了武清人到达北京、天津的时间。这种交通上的便捷，无疑给区域带来了京津两地的密集人流。从土地市场来看，去年在成功出让的11宗宅地中，就有7宗地块出现面积不等的自持现象。这一迹象表明，武清的实际楼面价要比成交均价更高。伴随着土地的大规模出让，武清接下来迎接的将是一次引人注目的区域焕新。

6. 滨海新区--塘沽湾板块

潜力指数 ★★★★★

虽说塘沽湾新城目前仍然处于起步阶段，但是未来发展前景不可小觑。塘沽湾占据滨海新区地理中心区位，毗邻天津自贸区、滨海新区中心商务区和塘沽老城区，并北拥12公里海河岸线，离尘不离城，区位优势明显。

2016年底-2017年底，塘沽湾板块横空出世并持续发力，截至目前，共计成交7宗地，分别被中建，宝德，华远、禹洲收入囊中，本月底还将有4宗宅地出让，规划总体量约25.6万平方米，至此，塘沽湾板块已然成为潜力股中的较大赢家，地块储备已累计11宗。

同时塘沽湾定位为建设产业聚集和生态宜居的新型小城镇，并已开发建设了西中环，上海道九年一贯制学校、蓝天幼儿园，社区服务中心、沿河绿地公园等配套，对于全新小镇入住后已能基本满足生活配套。此外，滨海新区作为京津冀产业转移以及落户的重点区域，未来将会吸引大批刚需人群驻扎于此。