房价大起大落?天津西青这个均价不到2万的板块终于不 “作”了

说起西青的热门板块，张家窝、中北镇、精武镇堪称“三大巨头”。在这三个板块中，张家窝是少有一个房价均价不超过两万的板块。

但是，曾经的张家窝被买房人戏称“涨价窝”，就是因为涨的太快，让大家目瞪口呆。如今再看张家窝却成了房价最适合刚需的西青区板块之一。

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“涨价窝”名不虚传

大致浏览一下西青区的房价就会发现，普遍均价都在2万/平米以上，总房款轻松超过二百万，这对刚需来说太不友好了。

房价不是一下子涨上来的，对于张家窝来说，房价上涨的节点在2013年。在这之前，房价整体价格在4000-5000元/平米，十分稳定。

但是2013年地铁3号线开通后，地铁优势发挥作用，一大批开发商看到了板块发展的前景，比如万科、中骏、保利等名企进驻，新房成“团”，房价也跟着水涨船高。

到了2015年，当时的热盘万科四季花城高层开盘均价10000/㎡，洋房12000/㎡，相比2013年之前，房价直接翻倍！

“涨价窝”也是从这个时候开始叫起来了。

从2016年之后天津楼市随着大环境波动，房价再次翻倍，到了2017年张家窝新房均价已经涨到了2万多元/平米。直到2018年之后整个天津市场趋稳，张家窝房价有所回落，到如今新房市场均价基本稳定在19000元/平米左右。

张家窝新房价格的“大起大落”不止表现在新房，二手房也是如此。2018-2019年年初都有很多二手房挂牌价轻松超过突破2万/平米，但是2019年年底的时候二手房价跌到17000元/平米左右的水平，直到今年上半年的缓和才逐渐恢复到19000元/平米左右。

不得不说，张家窝抓住了两次“机遇”，房价从四五千上涨到近两万，这是西青房价的缩影，也是天津楼市近十年的缩影。

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未来配套一览

房价的上涨依赖于板块价值，而板块价值的实际表现就是配套。

张家窝当初因为地铁南站而火，地铁3号线沿途可与1、2、5、6、9实现换乘，大大便利居民出行，而“南站交通枢纽”这个概念真的有利好居民生活的“奇效”吗？

从位置上看，地铁3号线南站周边的新房其实很少，一公里范围内有社会山花园、招商公园1872、津门正荣府等，但是张家窝板块范围大，大多数新房并没有享受到步行到达地铁站的福利，多数情况下是需要驾车或者公交接驳一下，这无形中提高了出行成本。

从交通方面来看，张家窝板块可以告诉大家一个好消息和一个坏消息。

好消息是板块内规划的地铁还有很多，具体如下：

地铁 Z1线在张家窝设张家窝高铁站，途径团泊新城、天钢柳林、海教园等区域目前正在规划设计中，2020年前建成通车。

铁8号线二期途径张家窝，但是二期工程（西青中北镇段）尚处于规划方案阶段。

地铁13号线设27座车站，从张家窝至空港产业园区，目前尚在规划中，开通时间待定。

另外，之前备受关注的西青云轨T1、T2、T3三条线路汇总，T2和T3两条途径张家窝居住区，最后连接南站，可以说云轨的出现是真正解决了板块居民的出行问题。

坏消息就是，天津地铁建设进度一直都很慢，大家都懂的，未来什么时候能享受到这些利好，确实是个未解之谜。未来张家窝板块公共交通想要达到完善，还需要走很长一段路。

教育方面，天津环城四区都没有发展完善，张家窝也是如此，学校大多在规划建设中。

目前，张家窝板块已有的幼儿园如华夏育星幼儿园、华夏阳光幼儿园、张家窝第三幼儿园、北师大幼儿园、华夏未来社会山双语幼儿园、恩卓国际幼儿园。

2020年计划建设的幼儿园有中骏配套幼儿园、诺丁山盛世天慧幼儿园、万科金色未来幼儿园，最晚预计于2020年12月完工。

张家窝目前还有田丽小学、华旭小学、逸阳文思学校、张家窝中学等。2020年规划的小学有南站一贯制学校、张家窝中心小学、张家窝第三小学、张家窝11号地小学。

商业方面，目前张家窝有两大商业区，一个在潮向城附近，一个在社会山广场。一个满足日常购物需求，一个满足高端消费需求。

在商业规划方面，天津南站旁规划旗舰级商业，计划建设国际酒店、国际医院、养老公寓及配套商业；呷哺呷哺商业项目位于南站科技商务区，将打造成为融合总部企业办公和天津文化、餐饮文化一体化的商业综合体，计划2020年6月投入运营；华侨城、万科翡翠大道、环城基建地块都规划建有商业综合体。

所以，整体看，未来南站板块的配套发展是非常有亮点的。

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供应乏力导致板块降温？

其实，不止配套是房价上涨的动力之一，土地储备也是。

从短期来看，配套的完善反而对房价的影响没有那么大，对于张家窝板块的楼市的趋稳，土地供应的减少也占很大的原因。

今年至今，张家窝还没有土地出让。2017年张家窝板块出让3宗住宅用地，2018年只有1宗住宅用地出让，2019年情况有所好转，有而只有2宗住宅用地摘牌。

不得不说，土地供应的乏力是板块热度下降的原因之一。

而土地对于新房市场较大的影响就是供应的减少，目前板块内新房市场上在售的项目有招商公园1872、社会山西苑、津门正荣府、中交樾公馆、融侨方圆等等。

整体看，目前板块内的新房户型适合刚需和刚改，均价也在19000元/平米左右，其中80多平米的户型总房款大约160万左右，比较符合刚需的预期。

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血拼哥的置业建议

其实，从宏观角度看张家窝的楼市涨跌就会发现，这不是特例，这是市场大环境决定的，如今新房、二手房市场价格普遍下降，这是刚需的机会。

从置业角度看，南站的优势如下：

1、南站枢纽作用辐射周边，已开通地铁加持，房产有一定保值性；

2、板块已经发展多年，轨道交通建设、教育建设、商业建设规划完善，未来空间大；

3、价回归正常水平，刚需、刚改置业都可选择，覆盖面广。

房子是用来住的，希望大家都能如愿买房适合自己的房子。