楼面价跌幅高达140%?! 天津这个板块新房还“热”得起来吗

天津楼市深度报道 2020-07-29 17:46:52
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板块价值有待加强

2020年,对于楼市来说是挤出水分的一年。曾经高涨的房价被画下休止符,新房、二手房房价连续三年稳定,甚至阴跌。

房价牵一发而动全身,整个天津楼市低迷,土地市场也不例外。

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土地市场回归冷静

在土地拍卖现场,竞拍开始前拍卖师会说一句话:竞拍有风险,拿地需谨慎。

在房价高涨的时候没人在乎这一句不痛不痒的提示语,如今回过头来看,那些地王、高溢价的地块几乎都是2016年到2017年成交的。

确实,在房价翻倍的诱惑面前,谁能保持理智?房价的陡然上涨让所有人都陷入了不正常的疯狂,太多人把房子当成一种高回报的投资产品,所以房价被哄抬到刚需直呼买不起的地步。

4年的调控给房价降了降温,土地市场更是“秋风萧瑟”,2019年下半年最为明显,流拍、停牌、延期都见怪不怪了。

房企拿地的信心需要重建,血拼哥觉得过分的热和过分的冷都不正常。如果把目光放的再长远一些,房地产的黄金20年之后迎来的是更长久的稳定期,如何维持供需的平衡才是保证市场正常运行的良药。

虽说到了2020年,土地市场的成交已经趋于稳定,土地定价和成交也趋于合理,但是曾经那些高价拿的土地,却被迫处于了不尴不尬的位置。

根据数据,从2017年到2019年,天津各个区的土地成交楼面价都大幅度下滑。无论是市区还是环城四区,这意味着有很多土地“高位站岗”。

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楼面价暴跌140%

从板块分布上来看,津滨大道就是楼面价骤降的代表之一。

根据上述表格,我们可以清楚的看到津滨大道板块的土地楼面价变化。

2015年,板块楼面价才八九千,比如2015年7月31日天房以总价41亿元拍下的河东区津滨大道北侧万辛庄地块,楼面价才8976元/平方米。

2016年,随着房价的攀升,导热至土地市场,溢价攀升,底价也翻了一倍不止。比如融创 61亿拿下津滨大道104、105两块地,楼面价分别为19049元/平米和18035元/平米天房14.6亿拿下一宗地,楼面价27000元/平米。

2017年,土地市场热度惯性还在保持,比如金茂总价69.5亿元拿下板块内两宗地,楼面价一个19035元/平米,一个高达26413元/平米;

2018年,在政策压力下,土地市场恢复了冷静,拿地楼面价呈现出下降趋势,比如万科以16166元/平米的楼面价拿下一宗地;

2019年到2020年,津滨大道土地出让的楼面价已经降至11217元/平米,对比当年最高的楼面价,几乎腰斩……

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房价虚高的津滨大道

尽管如此,津滨大道板块还是吸引了天房、融创、金茂等名企的纷纷进驻。因为从八千多到近三万的楼面价攀升之路中,大家都看到了津滨大道板块的上升价值。

从刚开始的万科、金隅、远洋等项目,到后来融创开发的融创城、金茂的上东金茂悦上东金茂府等,越来越多的项目带来更多的人口,板块正在向大型的居住组团“进化”。

但是,高昂的地价导致房价一定不会低。

看看目前津滨大道的房价,实在是有点“感人”。板块内主要产品是小高层和洋房,小高层的均价大概在27000元/平米左右,洋房大约在30000元/平米左右。

说实话,这样的价格放眼整个天津市,都是相当高的存在。

然而,房价高了,口碑不一定好。津滨大道最令人诟病的就是房价上去了,配套没上去。

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当配套“配不上”房价

在板块价值这方面,津滨大道是很符合环城四区的配套定位,就是不完善,这是几乎所有环城板块都有的问题,那为何津滨大道的房价这么高?

血拼哥认为这里面有“双地铁”的推动,这该板块最核心的优势之一。

根据规划,板块内地铁4号线和地铁10号线贯穿而过。据悉,4号线南段工程将于2021年底通车,也就是明年年底,这是天津市2020年至2021年唯一一条即将开通运营的地铁线路;地铁10号线一期工程正式进入铺轨施工阶段,到今年年底,地铁10号线将完成全线铺轨工程总量的15%,明年8月全线铺轨完成,2022年年底前,一期工程实现通车试运营。

当初融创城开盘的时候,就大力度宣传地铁建设,成为这个板块的重要“卖点”。确实,地铁对我们的出行太重要,大大减少出行时间,不堵车,好处多多。

但是其他方面,板块的表现就很一般了。

商业方面,目前板块内能够近距离享受到的商业配套匮乏,可以开车去津滨大道西端的河东万达广场、红星国际广场和爱琴海购物中心等。

好在未来商业规划不少,比如融创城规划约8万平米综合体项目、融创融园规划12万方商业综合体、松江置地广场的商业部分、上东金茂府规划的9.6万平米自建商业综合体等,不好的地方就是得等。

教育配套方面,板块内有张贵庄小学、天津耀华滨海学校以及正在建设中的好美嘉园幼儿园、小学、中学等,可见教育质量和资源也有待加强。

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房价上升空间变窄

总的来说,虽然津滨大道有短板,但是也有长处。

根据数据,截至2020年5月底,天津市累计引进“海河英才”近30万人,据说下半年还将加大人才引进的力度。

随着更多的新天津人涌入,刚需置业需求旺盛,但是津滨大道的板块房价却很不“刚需”,这造成板块的去化难度加大。

血拼哥个人觉得津滨大道板块的房价已经达到一定高度,未来上涨空间反而变小了。如果只为了居住,板块内配套建设有待完善,交通优势凸显,各位看官可根据自己实际情况选择置业。

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