天津楼市“金九”成色不足 这些新盘能否带动“银十”热度?

天津楼市报道 2020-10-19 17:23:52
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热盘榜

据中指研究院数据统计,2020年9月,天津商品住宅成交11190套,环比上月增长968套,住宅成交面积达121.38万㎡,环比2020年8月成交套数上升9.47%,成交面积上升9.77%,成交均价16548元/㎡,环比上月微涨1.05%,同比上涨8.68%,这也是自今年3月以来天津新房成交价格的高点。

再从供销数据来看,2020年9月,天津商品住宅供应量大幅上涨,全市批准上市面积为194.83万㎡,到达12个月以来峰值,环比上涨59.87%,同比上涨19.86%;商品住宅共成交121.38万㎡,环比增长9.78%,但与去年同期相比下降3.86%。

总体来看,2020年9月,天津新房市场成交价格恢复高位,供应量达到峰值,整体供大于求,去存库压力较大,虽然供应量激增带动成交小幅上扬,但市场整体表现差强人意,天津楼市“金九”成色不足。

楼市销售,一般有”金九银十“的说法。

“金九”天津楼市成色已经不足,“银十”是否会有起色呢?

如今已进入四季度,不少房企都开启了以打折卖房的方式来冲刺全年目标,对于房企来说,主动降价让利给购房者,不仅能够加快项目的去库存,进而有助于促进业绩增长;对于购房者来说,当前市场环境下,可以满满对比项目、挑选心仪的出手。

根据搜狐焦点数据统计,上周(10.12-10.18)来电量Top 10榜单显示,市区共3个项目上榜,环城3个项目上榜,滨海及远郊各2个项目上榜。

市区三大纯新盘热度高涨

上周热盘榜单中市区有三个项目上榜且均为待售的纯新盘,分别为位于河东区的格调榴园、红桥区的荣盛碧桂园云鼎万达水西台

河东区的格调榴园,周周先进热盘榜榜首的宝座,从项目一亮相就备受关注,成为天津最受期待的纯新盘之一。

从产品上看,格调榴园规划28栋住宅,产品为高层、洋房,共计2611套房源,高层产品有19栋,分别为25-32层到顶;洋房产品有9栋,分别为6-7层到顶。

从面积上看,分别为90、99、115、128㎡的三室,适合刚改及改善型购房者。

△格调榴园户型图

价格方面,小道消息透露,项目均价预计在3万+左右。

该项目长期受关注的原因一方面在于市场因素,格调榴园周边新房稀缺,多为二手房,大量改善需求亟需释放;另一方面就是,格调的十几年不变的坚持和兑现力,在买房人心中已然积累成一种品牌信赖,格调深耕天津市场多年,先后开发十余个新房项目,因为独特的园林景观设计和优质的房屋质量收获了一大波“格调粉儿”。

而格调榴园将在先前格调系产品的基础上进行再升级,尤其是格调引以为傲的园林景观设计将进行全新的突破。

格调榴园是17万平米的大体量社区,社区内景观面积就规划了10万平米,相当于一步一景。

△格调榴园效果图

同时,在细节的打造上也独具匠心,比如提炼了传统合院的精髓,构建了“一庭归心、两园贵隐、九园归家”的景观布局。特别是在“两园”中的“西园”,核心景观面积达2万平米,体量堪比苏州留园,包含了大大小小30处景致。

同时在产品细节上也精心打磨,高层层高做到3.1米,洋房层高做到3.2米,使立体空间再扩大,而且还拉大了整栋楼的面宽,绝大多数户型都能三开间朝南,有的甚至四开间朝南。

诸如此类的细节创新,还有很多,篇幅有限,不一一列举。

另外在提供居住选择的同时,格调也在为板块配套出力。比如它规划了12000平米的沿街商业、3000平米的幼儿园,以及托老所、文化服务中心等10000平米的各类配套。

我们经常说,未来天津的楼市,不缺房子,缺的是真正让人心动的好房子,血拼哥认为格调榴园便是这样的好房子。

再来看看红桥区上榜的两个项目——荣盛碧桂园云鼎、万达水西台。

荣盛碧桂园云鼎,前身为荣盛以总价14.5亿元斩获的津红红(挂)2019-050号地块,成交楼面价15672元/㎡,项目为荣盛、碧桂园、广泽三家开发商联合打造。

△荣盛碧桂园云鼎一期规划

最近该项目修改了规划:住宅部分层高有所调整,改为3栋17层到顶高层,1栋20层到顶的高层,2栋11层到顶的小高层,3栋7层到顶的洋房;住宅增加了一栋,同时减少了一栋商业:原先的9号楼商业改为住宅,层高由18层到顶改为20层到顶;容积率为先前的2.77降为1.88。

位于西北角方向的办公部分改动较大:新规划10层、15层到顶建筑,配有2层的裙房。

△荣盛碧桂园云鼎区位图

据悉,项目预计10月份售楼处亮相,目前价格待定。

从位置上来看,项目属于红桥区的核心地带,守着西站商圈,地铁6号线、麦德龙、华润万家、欧亚达广场、人民医院、南运河景观等配套环伺,生活氛围浓厚。

从新房市场来看,周边新房有朝阳领御(尾盘在售,均价32000元/㎡);首创禧瑞府(叠拼放风价800-1000万/套);万达水西台。

△万达水西台区位图

巧合的是,万达水西台也上榜上周热盘榜,项目前身为万达摘得的津红红(挂)2020-006号地块,地块不大,只有不到3万㎡,容积率仅1.2,建筑面积约3.4万㎡。

在寸土寸金的市区,已经很难找到2.0以下容积率的地块了,这个项目容积率仅1.2,整体规划为5-8层到顶的纯洋房社区。

从周边配套来看,距离西站约1.5公里,南运河对岸,聚集着邵公庄小学、民族中学、红星美凯龙、麦德龙、华润万家等教育、商业配套,南侧还有三甲综合医院——人民医院,最重要的一点距离地铁6号线人民医院站仅600米左右。

△万达水西台平面规划图

从产品上看,社区总计270户,住宅产品总计21栋,全部为一梯两户带电梯的洋房,包括5栋8层、7栋7层、2栋6层、7栋5层住宅。

整个社区有4款户型,分别为建筑面积约90㎡、105㎡、120㎡、135㎡的三居产品,全部精装交付。

△万达水西台户型图

价格方面,放风价在2w大几-3w左右,总价预计在250w-350w。

环城依旧是“老面孔”

上周环城共三个项目上榜——分别为西青区的万科翡翠大道、天房领世郡;津南区的富力又一城。

万科翡翠大道总占地面积359925.9平方米,总规划建筑面积701479平方米,容积率仅有1.2。

产品类型不仅有住宅,更有商业、学校、幼儿园、社区服务中心、公园等多种形态,可谓是目前天津楼市极为少见的复合大盘。

从配套来看,翡翠大道最西端与地铁3号线杨伍庄站近在迟尺,未来出行相当便利。

△万科翡翠大道南区40#鸟瞰图

项目南区40#高层即将加推,精装交房,户型为建筑面积89㎡、109㎡,均价21000元/㎡。

△万科翡翠大道南区户型图

西青区上榜的另一个项目——天房领世郡,该项目是天房集团2015年以总价16.95亿买入,楼面地价约合7092元/平方米。

项目位于西青区津港高速东侧、津纬东道以北,紧邻津南红磡领世郡居住区周边临近地铁6号线,另有多条公交线路环绕,交通比较便利。

天房领世郡在售户型有103平-226平2居-5居,小高层均价25000-27000元/平米,联排别墅均价30000-37000元/平米,2020年10月底二期交房。

津南区仅一盘上榜,为富力又一城,项目位于咸水沽,从楼市成交量来看,咸水沽板块位列全市成交TOP 10。

成交放量得益于价格优势,也得益于大盘。可以说,以咨询量极高的富力又一城为例,成为区域内成交主力,成交均价1万+左右低于区域均价。

在均价优势的同时,项目又位于咸水沽核心区,拥有天津大道的交通便利,成为津南区区位优势的较先受益者。

△富力又一城区位图

沿天津大道是目前双城双核城市发展格局的主轴,富力又一城所在的咸水沽核心距天津中心市区及滨海新区仅20分钟车程,成为天津中心市区连接滨海新区的中继站点。再加上地铁上的远景规划,都让津南区沿双城走廊一带颇有想象空间。

富力又一城作为津南区一个超级大盘,从2015年开始销售,整体划分为11个地块开发,整体规划,但是地块却相互独立,形成独立社区。

目前在售为5期,高层90-146平米,多层143-171平米,高层均价11000元/平米,多层均价14500元/平米。

从配套上看,咸水沽集中了津南的大部分公共资源,月坛步行街、津沽新街、团结路步行街、体育场路、红旗路已商厦林立的商业聚集地,能满足人们的日常所需。

环城区域、均价11000元,拥有已经落地成型的配套及便利的市区通达度,富力又一城无疑对于市区、津南,乃至与目前在滨海工作而未来可能迁入市区的人拥有巨大的吸引力。

静海成楼市“三好生”?

上周热盘榜单中,远郊区域中,仅静海区有两个项目上榜,分别为——富力新城、金地长湖湾。

其实一直以来,团泊湖板块的新房就在热盘榜上频繁出现。

之前血拼哥也分析过原因,一方面是价格,不到一百万的总价就能买一套高层,而且能够享受到团泊湖的好环境;

另一方面随着天津“海河英才”落户人口的逐步增多,天津高考优势尽显,落户置业需求的人激增,团泊湖凭借价格和位置优势,成功吸引了这部分买房人。

概括起来,对于外地人来说,团泊的楼市有三好:低总价、环境优、学区好。

富力新城, 高层产品均价6800元/平米,面积段83-150平方米;洋房均价7900元/平米,面积段129-136平米,别墅产品均价12000元/平米,面积段85-180平米。

项目几乎周周上榜热盘榜,最主要的原因一是便宜,吸引了大批落户群体,二是学区资源。

富力新城签约翔宇学校,建设翔宇国际静海校区,学校占地6万平,且针对富力新城业主子女享受入学优先权、转学优先权、学费打9折。

另一个上榜项目——金地长湖湾,项目是天津排名前列金地一线临湖纯别墅住区,项目总占地 66 万方,建筑面积 43 万方,容积率 0.7,是天津市非常罕见的低密度、纯别墅社区。产品有叠拼和联排产品,面积段在 100-150 平米,总价99万/套起。

滨海改善与刚需并存

上周滨海新区有两个项目上榜热盘榜——万科滨海大都会、万茂翰林院。

万科滨海大都会,作为万科目前高端的产品系之一,“都会系”产品定位高端社区,万科品牌加持,国际建筑设计大师罗伯特·斯特恩亲自持刀铸就,滨海大都会项目无疑定位高端。

项目今年2月首开后几次加推均持续热销,也印证了市场的认可。

项目位于天津滨海新区天碱板块,旭升路与解放路交口,位置非常优越:一街之隔,就是滨海文化中心和紫云公园;向西步行260多米,就是滨海万达广场和在建的Z4文化中心站;距滨海高铁站,就一站地铁……

△万科滨海大都会位置图

项目自带商业,建筑面积约3800平米,已经招商来了成桂西餐、深兰坊咖啡、kokorowa日料和优仕健身,他们都在10月11日开始实景展示。

项目在售小高层,主推88-162平米,均价23000元/平米,自开盘至今,项目依靠其区位、配套、环境、户型等多方面优势因素,咨询量一直居高不下。

另一个上榜项目——万茂翰林院,首次上榜热盘榜,项目位于汉沽和唐山交界,由8栋18层住宅住宅和3栋商业组成,住宅1梯2户,南北通透,户型80-132平米,共936套房源。

△万茂翰林院户型图

从位置上看,滨海北站位于项目西侧三公里的位置,开车10分钟即可达到。

从配套上看,临近汉沽老城区,周边已经形成了完善的居住环境和氛围,车程十来分钟可到达一商友谊广场、汉沽百货大楼等;周边有汉沽实验幼儿园、东海小学、汉沽排名前列小学、体育场小学、汉沽一中、汉沽第八中学、汉沽第二中学、汉沽第六中学等优质学校,能满足就学需求。

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