深扒!成为“爆款”背后 天津这个新房用了什么“绝招”?

天津楼市报道 2020-10-23 16:12:21
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深扒!

用一个词形容天津新房市场,就是“雨后春笋”,太多新盘纷纷“冒头”,争夺买房人的注意。

在众多新盘中,保利拾光年因为“不限购”的重磅优势,成为南部片区新房热搜榜的“常客”。

如果不能深入的了解项目,那么在置业选择的时候就容易踩“坑”。对于保利拾光年,血拼哥本着公平、公正、公开的原则,在实地探盘之后进行了仔细、深入的剖析,希望能给大家置业提供最客观的参考。

01

不限购的含金量

“限”之一字如同楼市头顶的一把刀,切断了太多买房人的置业之路。

从政策从面来讲,谁都没想到这场调控已经持续了4年之久,甚至还有继续持续下去的趋势。让房地产回顾居住属性,“住房不炒”已经成为这几年楼市的重要关键词,所以限购、限贷一直没有放松。

在这种情况下买房,除了有首套资格的刚需买房人,其他人都得“算计一下”。

目前天津执行的限购政策是要有天津户口,或者三年内有连续2年的社保才有购房资格,这个限购条件对整个天津市都是一样的,在满足上述条件的基础上才能涉及到买几套的问题。

对于有天津户口的买房人,单身可以买一套,滨海不限套数;家庭可买两套,同样滨海不限套数;对于没有户口但是符合社保条件的买房人,无论是单身还是家庭都只能买一套。

因为保利拾光年所属的海泰高新区板块行政上属于滨海,所以执行的是滨海的限购政策。简单说就是如果你有钱,且符合天津的购房条件,想买几套就买几套。

真正了解房地产市场的人就知道,限购政策“挤出”的是投资客,限贷才是整个楼市的“大杀器”。

买房贷款才是常态,但能够拿出上百万全款买房的人实在太少了。

天津目前是首套三成、二套六成、三套不发放贷款。而且认房认贷,也就是只要有贷款记录,那么在天津买房就需要按照二套的标准来买,也就是需要首付六成,同时贷款利率要上浮。

现在我们再回过头来看保利拾光年的“不限购”含金量到底有多高。

对于首套刚需来说,限购不限购影响不大,不管在天津的哪个地方买都是三成首付,所以不限购对于首套房买房人的吸引力没有那么大;

但是对于想二套房的单身来说,保利拾光年确实是切中他们的痛点,因为市区、环城四区都是不能再买二套了;对于有投资意向的人来说,保利拾光年的不限购也是一大利好,当然前提是有足够的流动资金支持全款购买。

血拼哥认为,不在滨海而在西青的地理位置优势,是让保利拾光年 “不限购” 这三个字的含金量更夯实的原因。

02

产业聚集的双刃剑效应

从区位上来说,保利拾光年所属的海泰高新区板块是西青区重点建设区域之一,但周边围绕着中北镇、张家窝、精武镇三大巨头,而且在板块价值竞争方面这三个板块哪个都不是省油的灯。

中北镇的永旺商业商圈、精武镇大学城聚集、张家窝有南站利好,那么海泰高新区在这三个板块的“包围”之下用什么差异化优势来“脱颖而出”?

答案是产业。

首先,我们先来看一下海泰科技园板块的区域价值。从发展上来看,海泰高新区板块主要是以科技园、软件园、产业基地等产业为主,未来将打造产城融合的新兴居住板块。

但是根据上述规划图,红色部分是商业用地、黄色部分是居住用地,未来居住用地会逐步增多,但是整个板块还是以各类产业为主,这样的定位也让这个板块的居住氛围不足,住宅更多的是为产业人才服务。

目前来看,海泰高新区板块确实在配套方面有待完善,但是这是天津大多数环城板块的共性。

从交通看,板块内规划有地铁11号线,但是目前在建的是一期工程,预计2023年9月1日实现载客试运营,二期建设方面暂时没什么消息。不过根据天津地铁的建设进度,到底等多久我们就不得而知了。

除此之外,板块内还规划一条轻轨线,将呈环形穿越园区,线路共设8座车站,这个交通配套对未来板块价值的提升作用还是很明显的。

从教育上看,目前板块内有枫叶国际学校,是一所私立学校,还有天津城建大学、天津农学院、天津商业大学等,整体看教育资源略显单薄,毕竟孩子从出生到上大学还要经历幼儿园、小学、初中、高中等一系列教育配套。

在商业方面,目前板块内没有成熟的大型商业配套,需要开车去中北镇永旺商圈、南开华苑商圈、碧水家园内商业综合体等地方消费,生活方便度也略显不足。

所以,血拼哥认为海泰高新区板块的产业利好其实是一把双刃剑。正是因为产业聚集,对人口有着天然的吸引,加上市区的刚需外溢,海泰板块置业需求旺盛,其实住宅不愁消化。但是也正是因为产业占据了大部分土地,板块内少了烟火气。

03

“拍拍”这个超高性价比的户型

诚然,因为区域的特殊,不限购是保利拾光年的优势,但是这些只能吸引买房人来,能不能留住还得看更多的方面,比如产品。

保利拾光年作为板块内少有在售的住宅,去化率还是不错的,首开的2、5、6、8号楼几乎已经售罄;目前1-3号楼、5-6号楼、8号楼部分房源在售,15-18层到顶,两梯四户,主力户型76、86、95平米,均价22500元/平米。

能够卖得好,产品的亮点不能少。保利作为国资委直属的大型央企,品牌是有保证的,那么在产品设计方面,到底有什么优势?

首先,从社区上看,项目全部是小高层,相对来说比较低密宜居;人车人流,地下车位1:1;值得一提的是每栋楼的连廊设计让处于中间户的户型也能做到南北通透。

但是,血拼哥在看过项目之后,觉得最有优势的地方在于户型设计,这必须夸一下。

△76平米两室两厅一卫

今年天津市场涌现了很多小户型,因为总价低、卖得快,受到买房人和开发商的双重欢迎。保利拾光年的这个两居室做到了南北通透,H户型,确实性价比很高的。

从户型上看,整体方正格局,南北通透,动静分区;入户有玄关,便于收纳;客厅和卧室都有飘窗;厨房采用L型,动线合理,独立冰箱位置,方便使用;主卧与次卧形成南北通透,在76平米的小户型领域,保利拾光年的这个户型优势是肉眼可见的。

△86㎡三室两厅两卫

这个86平米的三居室是血拼哥最喜欢的户型,因为性价比较高。

现在市面上很多小三室都是只要一个卫生间,有孩子的家庭都知道只有一个卫生间的痛,居住感受大打折扣,所以三室两卫才是改善置业的标配。就算没有孩子,两个卫生间也能将主人和客人的使用区别开来,更具私密性,也更方便。

在户型的整体设计上,也是较为方正、南北通透、动静分区,三面朝南,采光好。入户有玄关、客厅、卧室有飘窗;主卧套间设计,让整个空间的东线都十分合理,户型看上去“舒服”,居住感受也更好。

04

货比三家心中有数

在买房过程中,应该多看多比较。目前来看,保利拾光年周边在售的项目有万科西华府美的旭辉翰悦府、爱情缤纷里、格调松间、万科紫台、联发锦里等。

当买房这件事聚焦到具体项目的时候,产品的差异化才体现的最明显。

比如以洋房为主的万科紫台、格调松间、联发锦里三个项目,与保利拾光年的区别在于产品定位,这三个项目主要面向改善,户型做的比较大,价格也更贵。

比如距离项目不远的万科西华府,产品也是以洋房为主,均价24000元/平米,妥妥的改善房无疑。

能够和保利项目一较高下的目前看有美的旭辉翰悦府和爱情缤纷里。

其实这三个楼盘的竞争比较小,虽然都面向刚需,但是在不限购这一条上,保利拾光年就已经走在前面,置业面更广,涵盖了更多买房人;其次在刚需户型方面,保利拾光年在性价比上也是较高的。

不过从区域和配套上看,美的旭辉翰悦府和爱情缤纷里是地铁房,享受地铁3号线高新区的直接利好,在这方面,这两个项目的优势更大。

任何事情都有AB面,买房也不例外。在有限的资金条件下,选择最适合自己的,才是买房的真谛。

在同样的区域范围下,为了不受限购限制,保利拾光年是个好选择,但是要买地铁新房的人,美的项目和爱情缤纷里显然更值得一看。

每个项目都有自己的核心优势和劣势,看懂这些才能做到置业不慌,以上对于保利拾光年的解读对你有帮助吗?

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