调控时代,你还炒房?据说,天津炒房客每天都在亏钱

当前（国内）至少有一半以上的城市，持有房产已经开始亏钱。”

近期，“卖房炒股”有成热门话题，在房地产调控日渐趋严的形势下，如今还想依靠炒房赚大钱，已是痴人说梦。

从投资角度来说，如果房价不涨或者涨幅不大，持有的房产就是亏钱！在天津炒房亏钱时代已经来临！

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研究表示，炒房每天都在亏钱！

中泰宏观在其较新研报表示，从大类资产配置的角度来看，过去十年买房早的、买房多的都赚的盆满钵满。

结果显示，过去十年如果投资大宗商品并一直持有，累计能得到30%的回报，投资债券有51%的回报，投资股票有57%的回报，而投资房地产能够获得265%的回报！

而事实上考虑到结构性的机会，很多核心城市的房价过去十年涨了3、4倍都不止！

但如果房价不涨，那么炒房者其实每天都在亏钱！百城房价统计中，有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%，即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算，在这些城市拿着房子都是亏钱的。

更不用说的是，后期房价也很难再大幅上涨！除了“房住不炒”之外，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，也是今年提到很多次的话语。

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讲真，天津适合炒房吗？

想要炒房，需要一个大前提，城市房价处于低谷，楼市还处于懵懂阶段，没有大涨的历史，这样的城市，较具暴涨属性。

但是显然天津已经不属于这样的城市了！

我们来复盘一下天津最近几年楼市成交数据：

·2014年，你说下定决心要买房了，但是突然间报纸上层出不穷的“房地产行业寒冬"“全国住宅销量持续下滑”等标题，你想着房价终于要大跌了，于是你选择了等待。

2015年，被称为政策年，降息降准降首付，当时的天津楼市成交均价11543元/㎡。

2016年，下半年受大环境影响，外地投资客齐聚天津，天津楼市出现供不应求的局面，房价强势崛起，从均价11543元/㎡，涨至13662元/㎡。

2017年，天津楼市越来越火热，不少人加入买房大军中，很多楼盘供不应求，那一年，听到了太多的“涨价”、“日光”.....，那一年天津楼市新房成交均价15677元/㎡。

2018年，天津楼市房价波澜起伏、动荡不安，上半年拍地火热，地王频现，下半年楼市遇冷，土地流拍......即便如此，全年新建商品房成交均价依旧小幅上涨至15748元/㎡。

暴涨的前提是起点低，从土地市场角度来看，近天津地价不断攀升，天津高价地的时代也来了！高价地、高价盘相继争相入市，在2016年房价经过“疯狂”暴涨之后，天津楼市从市中心到环城6-4-3-2-1全新的房价格局也已经基本形成。所以目前在天津买房门槛已然飙升，炒房暴利时代正在消亡……

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降价打折房难卖 炒房者坐不住了

我们再来看一组来自克而瑞的较新数据。

2019年1月-7月， 天津市新建商品住宅分总价成交一览。

成交套数方面，总价100-150万元占比较高，为22258套，占比33.92%；总价150-200万元、200-300万元分别以13040套、12219套位居第二和第三名，占比分别为19.87%、18.62%。

这意味着，选择新房置业的购房者，总房款预算在100-150万的最多，而这个总价段又恰好与天津刚需的总价段相吻合。

梳理当下的天津楼市，总价150万可选择的楼盘只有23个：

通过上表我们发现总价在150万以下的新房主要集中区域就是静海团泊区域，环城四区范围内津南葛沽、北闸口、八里台和天嘉湖，东丽华明镇、东丽湖等板块。这几个板块的共同点，距离市区远、配套不完善、发展较缓慢……这部分刚需楼盘，即便买到，但是短期内升值脱手比较困难，无法满足炒房客的资金回流需要。

另一方面，虽然官方的天津8月房价数据仍然显示出很好的涨势，但从市场一线来看，调整的端倪已经出现，放眼望去，天津楼市目前打折降价楼盘比比皆是。就上周来看，红桥区公元大观推出员工特惠房，高层面积为100、122、123平米，单价29000元/㎡起；

南开区南开宸院推出特惠房源，高层一口单价33845元/平米起，总价292万起；

西青区中北镇中骏宸景湾推出20套特惠房源，单价18000元/㎡起；

北辰区龙洲道188号推出10套特惠房源，高层面积92、114平米，单价24000元/平米起；洋房面积100、120、128平米，单价26000元/㎡起；

雍祥府推出内部员工特惠房源，面积约92平米，优惠后单价19187元/㎡；

大运河府推出十套一口价房源，面积为83、98、102、132平米，单价22765元/㎡；

 融创运河宸院推出一口价房源，面积88-133平米，总价126万起。

中梁津门首府推出特惠房源，面积为76、86、88、96平米，单价10204元/㎡起。

不难看出，在楼市旷日持久的调控下，开发商对现金流和回款率的要求越来越高，降价走量成为一种可行选择甚，甚至某些新房项目选择直接降价，此举也引发了部分业主“维权”，其中不乏一些炒房者。 

再来看看二手房市场，据贝壳找房数据显示，自2019年1月以来，新增房源数量持续攀升，从1月4294激增至5月22988，却在7月急转直下，与春节淡季2月几乎持平，降至6928。这意味着，随着二手房交易难度加大，供需双降。对于炒房客来说， 投资周期变长，短期炒房的通道也被堵死。

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全国楼市调控高达367次，炒房客心态崩了！

上半年楼市调控，更是一片风声鹤唳。

从中央定调，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

到西安限购升级，苏州出台限售，再到地王房企纳入监管。有机构数据显示，2019年1-8月，全国房地产调控政策高达367次。

相比去年同期上涨了17%，累计次数刷新了房地产调控纪录。

与此同时，各地楼市政策的密集程度也处于历史前列。

此外，中原地产首席分析师张大伟曾预计，下半年全国楼市将依然是双向调控，房价平稳的城市不排除出现宽松政策，但只要上涨明显，房地产调控肯定会加码。

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房贷利率不降！炒房客依然心慌慌！

从今年多项政策出来后，自然会发现，楼市调控依然没有放松！

8月17日，央行发布“2019第15号公告”，公告称，为深化利率市场化改革，提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本。

但对于“首日降息”，央行排名前列时间给出回应：新机制下的房贷利率不会下降！

其实，就在6月份开始，全国房贷利率就出现了反弹，各大城市的房贷利率都开始上调！

南京：南京市两家银行将首套房贷利率调整到基准利率上浮20%。

镇江：镇江市房贷利率全面上调，首套贷款上浮15%！二套较高上浮25%！

常州：常州市部分银行暂时停贷，首套贷款较高上浮25%！

青岛：青岛市多家银行上浮房贷利率，首套房利率上浮15%，二套房较高25%！

杭州：杭州中行上调首套房房贷利率，从基准利率上浮5%调整至8%。

东莞：东莞市全市首套房零利率上浮10-15%，其中有4家银行停止房贷业务。

武汉：首套房房贷利率上浮20%，二套房房贷利率上浮25%。

厦门：多家银行被爆停贷！

房贷利率的上浮，主要是因为整个地产行业的融资环境都在收紧，显然，在可能的宽松到来之前，房地产已经被加码了一轮紧箍咒。

9月24日天津部分银行较新房贷利率统计：

9月20日央行公布了较新版LPR，1年期为4.20%。

也就是说从10月8日开始，全国房贷利率就要开始“新玩法”了。那么10月8日之后，天津房贷利率要加多少基点，这是买房人最关注的。

从银行相关人士了解到，接下来天津房贷利率基本会在首套LPR+30基点，二套LPR+60基点的水平。这就相当于此前的首套上浮5%，二套上浮10%的标准，所以那些抱有房贷利率下降想法的人，可以歇菜了。

虽然天津近期暂时没有上调房贷利率，在国家严格调控的大背景下，“房住不炒”声调日益高涨的氛围中，房贷环境也不会太过宽松。

综上所言，种种迹象都表明，面临楼市数十年未有之变局，炒房客将面临重大的选择。

房价即使不跌，维持原状，炒房客也已经无法忍受。

因为，对于炒房客来说购房是要有融资成本的，房价只有每年上涨10%以上，才能安心。

而当下房价+房贷的双调控下，炒房客已经无路可走。