万科、龙湖、融创150㎡四房户型——实用性+细节设计

从46个城市新房成交面积（2011-2017年）看，90㎡以下的产品占比从50%降至不到40%，而中等面积段（90-140/150㎡）成交占比提升近10%，占比超过50%，成为主导面积段产品。

与此同时，发布的2017年房地产市场总结报告也显示，2017年，52个样本城市三房产品仍是楼市成交主力，占比高达45.7%，而四房产品成交提升幅度较大，成交占比升至12.1%，增加3个百分点。

可以说，未来相当长一段时间内，大三房和四房户型会是楼市特别的成交主力，而随着二孩家庭的逐渐增多，四房产品的比例也会越来越大，增长潜力巨大。

150平以下四房户型的一些特点，

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户型实用性

满足不同居住人的需求

要做好改善产品，首先要了解改善客户的本质需求是什么。万科将125㎡以上的产品划分为再改产品，其中125-144㎡为功能型改善，即功能间齐全并相对独立。

首先，未来很多改善客户都是二孩家庭，随着二孩的出生或长大，对于活动空间的要求有所提升，这时卧室面积需求增大，甚至要增加一个房间，大三房或四房是优选。因为有小孩，同时会注重空间的灵活性。

其次，很多改善客户年龄段在35以上，父母年纪逐渐大了，需要和子女相互照顾，所以接老人过来一起住是一种需求，这对于房间的适老性和相互私密性提出了新要求。

第三，在满足功能性的前提下，追求舒适性是改善客户所关注的重点。比如主卧更大、次卧更大、客厅更大、阳台更长等等。

第四，改善性客户普遍已经拥有一次及以上的置业经验，支付能力也更强，对于住宅的要求更为细化，对于各方面细节的要求度更高。比如注重私密性，主卧离次卧远一点，每个房间都有自己的卫生间等等。

当然，改善型客户在置业问题上理性程度更高，价格敏感度偏低，对于整体产品的要求会更加苛刻，因此针对不同类型的改善型客户，项目应该有针对性地进行优化。从功能性层面来看，改善四房应该可以从以下几方面提高实用性：

一、双套房设计，考虑适老性

对于和父母同住的客户而言，一方面希望保持一定隐私性，另一方面也要照顾老人的居住需求。因此，双套房设计很有必要。比如下面这个130平的四房户型就采用了全套房设计，弱化因家庭成员较多、生活习惯不同而造成的影响。

大人和老人、小孩都有自己相对独立的空间区域，既可以充分交流又不会干扰到对方，大大提升了全家人的舒适度。

即便做不到双套房，老人卧室也要尽量朝南，并且离卫生间比较近，不受噪音干扰。

二、主卧套房设计

主卧套房设计是标配了，上面万科云城只有135㎡但做了双套房，而且主卧套房还做到了衣帽间+卫生间完整系统，一般面积如果在120㎡以下，做独立衣帽间反而会让卧室空间感到局促了。

三、玄关设计：保护隐私，增强收纳

除了提高户型舒适度，改善客户对于空间利用率、居住便捷度等等要求会更加苛刻，因此要在每个细节都力求做到相对优质。

改善四房中，玄关的设计重要度还相对比较高，玄关要实现的功能除了优化入户动线、保护隐私以外，增加收纳空间也是很重要的一点。比如万科云城135㎡的四房户型，玄关收纳功能非常强大。

▲深圳万科云城135㎡四房玄关  

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户型舒适度

尺度感+大阳台+多飘窗

相比刚需客户更看重价格不同，改善客户对价格敏感度有所降低，更强调居住舒适度。目前来看，市场上改善产品主要通过尺度感、采光面等方面提高户型的舒适度。

1、保证尺度，各空间功能做到位

对于改善产品，最简单直接的方式是通过面积来划分。再改产品其实还可以根据不同面积段细分为3个阶段，功能型、舒适型以及享受型。但不管是什么类别，要确保的是各功能空间的功能要到位，而且室内空间每个区域的尺度必须都要有所保证。

产品的室内各区域尺度进行过归纳：

2、客厅从横厅到方厅

通过增加产品面宽、增加南向开间可以有效扩大房子的采光面，从而增强户型的舒适性。从下表可以看出，目前标杆房企推出的再改项目，甚至很多面宽都做到了10m以上，而四开间朝南未来可能会成为基本要求。

比如米宅米宅推荐的一个122平米的小四房，居然也做到四开间朝南，而且真正实现了南北通透，舒适度非常高。

南京世茂招商语山110 ㎡3+1房采用横厅设计，中西双餐厅，南向餐厅+客厅面宽达5.8m，总南向面宽达11.58米。

现在万科还提出了方厅设计，在横厅的基础上加入西厨空间，升级为方厅，整个空间更加开阔。客厅餐厅一体化，与厨房则通过吧台连接起来，通过四面宽方厅空间促进一家人情感交流。

3、超长阳台设计

除了大面宽，去年四房户型还有一个比较明显的特点，那就是超长阳台设计。这个设计以前就有，只是没有像去年这么常见。市场上有不少新品的阳台都做了这样的处理。将客厅和卧室的阳台打通，面积更大了，采光和景观视野会更出彩，而且也可以形成更宽阔的活动空间。

比如融创下面2个户型都做了这样的设计，宁波融创137平的四房，南向阳台达到7.4米，而且整体面宽达到了约14米。

△融创137户型图

而融创涌清府147平户型的阳台也做到了7.5米，活动空间顿时大了不少，放张躺椅或秋千，不要太惬意了。

此外，南北双阳台设计也有利于增加户型实用性和舒适度。通过增加北向的工作阳台，和厨房动线连贯，可以达到净污分离，增加烹饪和洗涤的便利性。

4、飘窗设计

飘窗很多房子都有，感觉也没啥新奇。不过这么个不起眼的细节，却对于户型舒适度的提升有不少帮助。

一方面，超大飘窗可以尽可能增加通风采光，视野更佳，另一方面，增强了功能性，比如可以改造成榻榻米、书桌或收纳空间等个性化空间。

比如上海正荣府126平的户型就在飘窗的侧面及下部设置书架及收纳系统，同时飘窗也可以作为功能书桌使用，实现功能价值较大化。

而天津万科东第150平的户型甚至在客厅做了一个5.4米的飘窗，能坐下13人。

不过这也被很多同行质疑，150平米的户型，居然没有阳台是怎么回事？

相比万科这个以飘窗为噱头的户型，杭州中南樾府128㎡的四房户型显得要更有诚意一些。

128㎡的四房两卫户型，做到4开间朝南，南向面宽达到约13.6米，客餐厅6.8米面宽，横厅设计加上长阳台。这个户型较大的亮点还不是这个，而是整个采光面达到了10个，而且还带有5个飘窗，可以想象，这个户型舒适度还是蛮高的。

03

户型灵活性

强调互动、情感交流

改善客户的家庭结构一般为二孩家庭或者三代同堂家庭，但家庭在不同阶段对于产品的功能需求有很大不同，所以在户型空间上，很多项目都会强调空间的可变性和灵活性。

1、全生命周期设计

以125户型为例，光是这一个户型就可以变身为6种户型。

比如幸福家变身改善型思想家，主要是四房变3房，升级了主卧套房，增加配置了整体衣帽间和书房。

幸福家→思想家 

而社交家的三房户型有7米3宽南向会客厅，生活家户型则在此基础上间隔了一个老人房出来，同时把原来的次卧做了家政空间设计。

▲社交家→生活家

四房双孩成长家主要为二孩家庭设计，儿童房和客厅进行开放式连接设计确保小孩玩耍空间，尊老家则是更多考虑到老人的居住需求，设置了双主卧套房。 

▲成长家→尊老家 

2、强调互动性、情感交流 

对于首改客户来说，对户型的关注度主要是房间数量要够，往往为了达到房间数量，导致公共空间被无限压缩。现在，家庭核心区或多功能空间的概念开始流行，更强调家人之间的互动、情感交流，因此会在户型中预留开敞的多功能空间，灵活可变。

比如成都的万科玖西堂就考虑到了父母与孩子的互动空间，在客厅处设立了亲子互动区。

下图中万科的洋房户型，客厅餐厅一体化，与厨房则通过吧台连接起来，通过四面宽方厅空间促进一家人情感交流。

▲万科翡翠云山143㎡洋房户型 

再比如天津龙湖·紫宸153平的3+1户型同样很注重户型的灵动性，原始户型中设计了餐厅、起居室、书房三位一体的超大公共空间，达到45平方米，而且可以做成多功能区，家人在一起互动交流，也就是明源君以前提到过的家庭核心区。

如果在横厅中加一堵隔墙，与北侧厨房东面那堵墙取齐，这个153平方米户型就变成了四房。

原始尺寸横厅的开间是7.5米，即使分隔出客厅和卧室，两者开间也分别能达到4.5米和3米。这个数值舒适度还是挺高的。

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人性化细节加分

可加大投入研究

改善产品的人性化细节，这个更多要从场景出发进行设计。就拿最简单的阳台护栏来说，很少人会想到阳台护栏还能有什么学问。但万科就考虑到了，当人靠在阳台护栏观景时，怎么样才是最舒适的？答案是阳台护栏采用斜面设计，趴在上面观景时，可以获得更为舒适惬意的体验。

这些细节对于开发商而言成本并不是增加太多，但对于客户的体验也是非常加分的，值得加大投入研究。

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