回望2018 天津土地市场“平稳”与“理性”背后不乏雄风

搜狐焦点天津站 2018-12-28 17:04:10
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2018年就要过去,以“平稳”和“理性”为关键词的天津楼市看似风平浪静,但是依然有很多可以让大家津津乐道之处。这次,我们也以“理性”的目光,来回望过去,以便更好地展望未来!

2018年就要过去,以“平稳”和“理性”为关键词的天津楼市看似风平浪静,但是依然有很多可以让大家津津乐道之处。这次,我们也以“理性”的目光,来回望过去,以便更好地展望未来!

每次回顾天津楼市,都不得不提一下2016年:房价增长速度迅猛,卖地收入高达1250亿元!对于一向温文如水的天津,简直是个奇迹。2016年下半年,天津土地市场新政落地,一方面调整土地供应条件更为苛刻,另一方面引导土地出让理性竞价,对部分地块设置市场指导价,限价、熔断、摇号等新机制相继诞生。

新政出台后,天津土地出让一直严格执行,效果相对显著。2017年土拍市场整体明显逐渐冷静,住宅用地出让宗数减少,宅地出让建面及出让总金额均同比减少,溢价率大幅度降低。2017年,天津土地市场共出让宅地97宗,同比减少2%,宅地出让建面1091万㎡,同比减少17%,宅地出让总金额1140亿元,同比减少1.8%,宅地出让均价10455元/㎡,同比上涨18%,宅地总体溢价率17%。

那么,在2018年已经接近尾声之时,成绩又如何呢?

2018卖地规模上涨20% 平均楼面价下降29%

2018年1月1日至12月31日期间,天津全市共计成交了107宗纯住宅及商住用地,包括市内六区5宗、环城四区33宗、远郊五区47宗、滨海新区22宗。

宅地出让总用地面积共约1080万㎡,环比上涨57%;宅地出让总建筑面积共约1278万㎡,环比上涨16%;宅地成交总金额共约946亿元,环比下降17%;宅地平均楼面价7402元/㎡,环比下降29%。

由于今年天津土地竞买实行“限价”措施,因此前两年动辄溢价50%-100%的情况不再发生,2018年宅地整体溢价率仅为4%左右。

在宅地整体出让规模环比上涨的情况下,平均楼面价环比下降29%!一定程度上反映了房企拿地成本的降低,再加上配合“三价联控”,一定程度上反映了房企拿地更加趋于谨慎与理性。此外,区域分布占比的变化也是平均楼面价下降的原因之一。

南开楼面价依旧破3万 东丽、津南楼面价跌至万元以下

看完了整体情况,我们再来回顾下今年各区土拍的详细情况。随着整体土地市场压力增大,政府开始供应偏远地区地块,远郊五区依旧是今年供应的主体,环城四区依旧是第二“供地大户”,滨海新区宅地成交幅数占比与去年相持平。

市内六区今年宅地共成交5宗,其中包含南开1宗、河北1宗、河西3宗,和平、河东、红桥三个区今年无土地供应。规划总建面约33万㎡,环比下降51%;出让总金额约62亿元,环比下降71%;平均楼面价18961元/㎡,环比下降40%。由此可见,今年市内六区宅地供应量三年内再创新低,价格方面因受限价政策影响,平均楼面价较去年31536元/㎡也大幅度下降。河西区成交建面、成交宗数、成交总金额均位于市区第一,南开区成交楼面价则大幅度领先其他区。

据搜狐焦点数据统计,从2014年至2018年环城四区土地供应逐渐呈上升趋势,2018年共计达到33宗,为5年内最高值。但2018年平均楼面价缺远远不及2017年,甚至低于2016年的楼面价。

2018年环城四区共出让宅地33宗,规划总建筑面积约456.4万㎡,总出让金额达到485亿元,平均楼面价较去年环比下降30%。其中,西青区共成交13宗宅地,成交建面及成交金额均位居环城第一,平均楼面价12975元/㎡位居第二;北辰区平均楼面价则超越西青区,位列环城第一。值得一提的是,东丽区及津南区平均楼面价均不足万元,东丽区价格环比下降61%,津南区则环比下跌51%。

武清单价居远郊榜首 滨海单价环比下跌39%

远郊五区则是2018年一级市场的热门区域,该区域今年共计出让宅地47宗,与去年相持平。规划总建筑面积约549.9万㎡,总出让金额256.8亿元,平均楼面价4670元/㎡。其中,宝坻区成交宗数、成交建面居于远郊第一,因宝坻区出让的宅地多为还迁房用地,所以平均楼面价在远郊中属于最低;武清则以8106元/㎡的单价位于榜首。

2018年滨海新区共成交宅地22宗,规划总建筑面积约238.7万㎡,环比上涨5.2%;成交总金额140.7亿元,环比下跌36%;平均楼面价5894元/㎡,环比下降39%。2018年滨海新区出让的宅地多集中分布在塘沽新城镇地区、汉沽东扩区、中新天津生态城、大港、空港经济区等版块,天地源、景瑞、力高等更多的品牌开发商拿地开始偏向城市外围板块低楼面价片区,此举一来可以减轻资金压力,另一方面可依靠品牌实力支撑版块的初期发力。

而据相关部门资料显示,滨海各板块未来还有大量的土地供应,将集中在中心商务区、塘沽湾、旅游区等板块,各板块土地出让依旧将以住宅搭配商业的形式进行出让。

2018土拍市场几宗最 总价地王46亿 单价3万3

看完了区域的整体情况,我们再来回顾下今年土拍史上的“几宗最”。与去年的“盛况”相比,今年无论是最大体量、最高总价、最高楼面价还是最高溢价率,各项指标都有明显回落。

体量最大—40万㎡(北京首钢宝坻宅地)

津宝(挂)2018-040号,该宗地块土地用途为城镇住宅、商服,出让土地面积272724.6㎡,规划用地面积272719.7㎡,合计约40万㎡的总建面,在今年出让的宅地中体量最大。12月12日成交时,由北京首钢以底价8.63亿元摘得,折合成交楼面价2157元/㎡。

总价最高—46亿元(招商北辰道地块)

2月7日,津北辰北(挂)2017-189号地块出让,吸引了仁恒、中铁建、桐乡豪景、城投、首创、招商、中海、旭辉、金茂、景瑞等10家房企报名,地块面积约13万㎡,挂牌起始价38亿,设最高限价46亿,拍到限价竞报配建棚改定向安置商品房建筑面积确定受让人。竞拍在几家房企之间展开,最终,招商以46亿元拿地,合成交楼面价18367元/㎡,溢价率21%,自持安置商品房建筑面积2000㎡,占比0.98%。46亿元的成交总价,还是成为了年度最高。

楼面价最高—33742元/㎡(王顶堤工贸西青王顶堤故里地块)

2月9日,津西青盈(挂)2018-011号地块迎来摘牌。这宗地块土地面积约2万㎡,容积率1.0-1.52,规划总建面约3万㎡。与以往竞自持、竞棚改等不同的是,这宗地块竞买报价达到最高限价时,将直接以最先报最高限价的报价人为最终竞得人。拍卖当天,仅王顶堤工贸一家房企报价,遂该宗地块以底价成交,成交总价10.02亿元,折合成交楼面价33742元/㎡,单价地王当之无愧。

溢价率最高—50%(天地源塘沽新城地块、景瑞塘沽新城地块、雅居乐海教园地块、景瑞海教园地块)

今年受土地限价政策影响,竞拍规定的溢价空间本身就不大,因此成交溢价率与去年相比大幅度回落,底价成交成为常态,仅有4宗地块溢价率在50%(2017年宅地最高溢价率74%)。

1月31日,塘沽新城镇2宗地块迎来摘牌,这两宗地块吸引了10余家房企报名。最终,津滨塘(挂)2017-17号地块由天地源以3.309亿元竞得,折合楼面价7254元/㎡,溢价率50%,自持住宅面积占比13%;津滨塘(挂)2017-1号地块由景瑞以5.3775亿元竞得,折合楼面价6682元/㎡,溢价率50%,自持住宅面积占比30%。

2月28日,海教园2宗地块迎来摘牌。最终,津海河园(挂)2018-013号地块由雅居乐以总价16.05亿元竞得,折合楼面价12487元/㎡,溢价率50%,自持租赁住房建筑面积20000㎡,自持占比20%;津海河园(挂)2018-014号地块由景瑞以总价11.4亿元竞得,折合楼面价12570元/㎡,溢价率50%,自持租赁住房建筑面积9000㎡,自持占比10.6%。

这四宗地块溢价率50%,一不小心成为年度最高。

自持最多—30%(景瑞塘沽新城镇地块)

虽然溢价率成功缩水,但“竞自持”的产生,却从另一层面对房企的项目开发带来了压力。而“自持之最”当属1月31日景瑞夺得的塘沽新城镇地块。该宗地块吸引了天地源、振业、瀚棠、住宅集团、景瑞、旭辉、中建、禹洲、雅居乐、碧桂园等10家房企报名。最终景瑞竞报到自持30%租赁住房才将其拿下,成交价5.3775亿元,楼面价6682元/㎡,自持住宅占比30%成为年度之最。

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