楼市复苏刺激改善入场?盘点天津改善买房最应该关注的区域!

天津楼市深度报道 2020-05-18 09:05:33
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贵就是好?

在网上看到过一句话,人长大的标志之一就是开始谈论房子。

不久前和朋友聊天说起身边人开始换房,一位姐姐卖了河西的房子直接买了华明镇的别墅,总价差不多,原因是河西的房子没电梯,她希望住一个有电梯的房子,更方便,而且别墅也可以有更多的私人空间。

这次疫情带给我们很多思考,没有房子的人萌生出了买房的想法,觉得有一套属于自己的房子可以安身安心;有房子的人却希望置换更好的房子,更大的空间,更好的地段。

如果说刚需为了上车要在价格地段等方面有所取舍,那么改善就是更注重自己内心需求的一次置换。

而天津的改善从未退场,一直活跃在楼市。

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改善置业和刚需置业一样,是一种时间沉淀后必然的置业需求。

没有人买房能做到真正的一步到位,换房是每个人在居住一定时间之后自然衍生出的需求升级。

根据克而瑞研究机构数据,天津2020年一季度改善型产品的成交十分活跃。3月份大户型房源和别墅房源的成交占比全市近10%,相比2019年分别提升了7%和5%。数据背后是大家在疫情之后对居家观念的改变,也有压抑了三年之久的需求爆发。

值得一提的是刚刚过去的五一假期,天津楼市回暖迹象明显。

据统计,5月1日-5日,天津新建商品房网签8.6万平米、同比增长11.7%,接近近年同期最高水平;二手房购房人带看量达到3.9万人次,累计成交1200余套,分别较去年同期大增82%、115%。

这次五一假期新房和二手房的成交爆发,一方面是因为近期本地居民换房改善、新天津人首套刚需、引进人才落户等各类需求的集中入市;另一方面是因为疫情后很多人开始对住房和小区居住品质的要求进一步提升,激发了一部分改善型需求入市。

从成交数据上可以看出,此次大户型、高品质、物业服务规范的住房成交量明显增加。

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随着调控持续,改善市场明显越来越理性,大家对居住的需求转向了多样化,不再只追求大面积,对功能性和舒适性也提出了更高的要求。

血拼哥总结了一下,改善需求大概可以分为以下几类:

第一是户型改善。

随着家庭成员的增加,大家对于居住面积的需求自然也越来越大。从小两口到三口到四口,全面二胎实施之后,三居室、四居室成为了改善置业的主流户型需求。

现在的人们对于面积的需求越来越大,对于隐私越来越越看重,每个人都希望有自己的独立空间,所以面积改善,是很多有了孩子之后的家长们的迫切置业需求。

第二是环境改善。

环境改善包括物业、社区环境、周边绿化等,这部分买房人通常是地缘性置业者。

有些八九十年代的老房子物业形同虚设,楼栋没有电梯等等一系列问题,在这次疫情之后更加凸显,所以很多居住了多年老房子或者首套房买了这样老破小的改善人群对于社区环境格外看重。

物业服务好不好,社区内有没有塑胶跑道、人车是不是分流,还有社区内有没有老人和孩子的休闲设施等等,虽然都是细节问题,但是处处都体现了生活。

第三是地段改善。

地段改善的人多数是首套房买在了环城四区的人。有的是因为在市区上班,由于距离市区较远上班通勤不方便,要知道现在时间就是金钱,过长的通勤时间是非常折磨人的;还有一部分是因为配套。

毫无疑问,天津市区无论是交通、医疗、教育配套都更齐全,资源聚集就意味着节省时间,不管是上班还是出门看病或者购物消费,市区选择更多,实现更快。

举例来说,血拼哥住在红旗南路地铁站旁,最大的感受就是方便,开车或者地铁半小时几乎就能达到所有想去的地方,吃饭、上班、看病或者去公园游玩,所有的配套资源在周边都能找到。

第四是学区改善。

学区改善跟其他改善不同,上述都是为了生活的更好改善置业,统一来说就是为了提高生活品质。

然而学区改善既是为了孩子上学也为了提高居住品质。说实话,这样的改善一般是需要花费巨大的,因为学区属性已经赋予房子极高的价值,加上又要生活品质的提高,所以现在很多市区小户型新房非常受欢迎。一方面能解决学区问题,另一方面实现社区升级,重要的是小户型总价相对低,压力小,但需要牺牲大面积的空间享受。

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改善需求的多样决定了改善置业的多样化。一千个人眼中有一千个哈姆雷特,一千个人中也会产生一千种改善需求,不同的解读决定了我们改善置业不同的方向。

天津已经调控三年多,市场稳定,几乎降到前年的水平。

根据2020年4月天津各区房价变化的数据我们可以看出,天津市六区中除了河西区价格同比稍稍上涨,其他都是在下降状态。

市场下行的时候其实正好是改善置业入场的机会,但是改善买房更不能盲目。购房资格用一次少一次,所以改善更要弄清楚自己的核心需求,争取一击即中。

那么,天津改善买房应该怎么选呢?

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我们从改善需求出发大致可以分为两大类,一是为了提高生活品质,包括社区、户型、地段等;二是为了学区;三是二者兼而有之。

总的来说,不管是要提升居住品质还是想要优质学区,天津市区都是不错的选择。然而市六区也有高低之分,首选天津的“上三区”,即和平区、南开区和河西区。

首先来说和平区。

和平区作为天津的绝对中心,享受的是最好最密集的各类资源,有钱人置换的不二之选。

和平区有滨江道、瓷砖房子、五大道景区,天津最繁华的商圈和众多重点学校都在这个区域聚集,所以和平寸土寸金,新房非常少,房价也非常贵。

目前在售的新房有和平翰林公馆招商津湾天玺。目前招商津湾天玺高层在售,面积约174-371㎡,均价40000元/㎡;和平翰林公馆目前高层在售,均价60000元/㎡,户型面积为43-144㎡之间,预计2021年9月30日交房。

值得一提的是天成和平里,这个2016年的“地王”项目在沉寂4年之后终于入市,目前售楼中心正在装修,预计5月中旬可以看房,据悉将推出89、120平米户型,价格待定。这个项目距离最近的是鞍山道小学和万全小学,具体划到哪个不确定,但是和平区的学区用大家的话说是“差不了”。

接下来说说河西区。

河西的置业既可以居住改善也可以学区改善。

从性价比上来看,河西区有优质的资源配套,学区也不必和平差,但是价格就稍微低一点,而且可选择的新房多了不少。

河西区现在比较热的项目有中海左岸澜庭、宾西路5号、绿城天津诚园、仁恒公园世纪等。比如中海左岸澜庭的82平米小户型现在是最热的,项目归属于河西第三片区,该片区中学有四中、四十二中、北师大附中、第二新华中学等,是市区热门中学片区之一。

最后说一下南开区。

随着2016年众多地王的入市,南开区的新房选择也多了起来。如果说河西区是天津的“贵气”代表,那么南开区就是天津的“文艺”代表。区域内天南大赋予板块浓厚的文化气质,很多豪宅诞生在南开区。

在南开置业新房社区环境、地段的改善完全没问题,但是学校的问题还要根据项目具体去分析,毕竟南开不像和平遍地是重点。

南开比较热门的新房有保利云禧、金地阅千峯、迎顺府等等,从居住品质的升级上来说,这些项目都值得一看。

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市区旧房换新房、环城换市区都是多数改善需求的置业方向,然而还有一部分人对于改善有着自己的独特需求,就像文章开头血拼哥提到的换到华明镇的姐姐。

其实改善需求更应该从个人的需求出发,上述血拼哥推荐的市区新房普遍较贵。其实其他区域的改善新盘也不少,比如西青区的融创梅江壹号院、河东区的海河金茂府和中海钻石湾等等。

再比如有些想住别墅的,市区买不现实,肯定要去环城看看。

由于改善置业者都是有过一套甚至更多的置业经历,所以在买房这件事上比刚需更加的理智,也更清楚自己的需求,从心出发,问问自己到底想住什么样的房子,是改善置业最先要明白的事。

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