摸底天津真实的二手房市场 有房降价80万 仍卖不出去?!

天津楼市深度报道 2019-11-19 16:37:58
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二手房,我太难了!

今天我们不谈新房,来看看天津的二手房市场。

最近,天津二手房市场一直暴露在一片“跌声”之中,有关房价触底的说法一直在蔓延。

当前二手房市场热度究竟如何?房价变动是否有新迹象?房主的后续预期怎么样?哪些板块更保值抗跌?这些问题,都需要我们从具体数据中找答案。

二手房市场“四连跌” 房价现“触底”预警?

从1-9月份的二手房房价涨幅变动情况来看,天津环跌态势持续,9月份又环比下跌了0.1个百分点。

目前来看,天津二手房的预期仍在持续向下。

据诸葛找房数据统计,10月份天津市二手房市场均价为23902元/平方米,环比下跌0.23%。

至此,天津二手房房价已持续“四连跌”的局面。连传统最“带金”的金九银十也未能把天津的二手房市场拉出困局。

天津二手住宅挂牌价、挂牌量趋势 数据来源:诸葛找房

从城区挂牌量上来看,虽然从1月份直至9月份开始挂牌量呈上涨态势,但是价格却依旧在走下坡路,这也反映出房主心态的转变,就是从市场低迷初期的观望等待,到现在的让步出手,这也说明卖房的市场预期并不乐观。

另外,受新房传统的“金九银十”影响,很多开发商都在做优惠促销活动,新房二手房市场倒挂严重,部分二手房业主选择下架自己的房源,静待后市情况,使得10月份的挂牌量环比减少。

都说,二手房价格是楼市行情的风向标。近4个月这一 “双降”的局面,让人更觉得天津二手房市场的凉意。

不过,种种迹象都在预警,二手房房价的稳触底:

一是房价跌幅逐渐缩窄,10月份二手房最新挂牌均价为23902元/平米,已经与9月价格基本持平;

二是压价较明显的区域,部分房主再度选择惜售,进入又一轮观望期,所以有心置业二手房的话,还是要珍惜降价区域、房源,懂得“见好就收”。

三是我们来看一下上面这张图,图中显示,总价100-150万的房源数量最多,500万以上的最少,这也恰恰从侧面说明:现在天津成交的,几乎都是150万以下刚需盘、落户盘、低价学区盘。

这样看来,二手房市场的供应结构,其实对硬刚需群体更为友好,而刚改、改善群体的可选择面会相对窄一些。

市内六区 哪还有合适的“抄底”房?

从挂牌量上看,市区仍然是二手房市场的巨大“蓄水池”,10月各区挂牌房源排行榜中,中心城区稳坐前列,仅塘沽区能与之并肩。对于大多数购房者而言,留在市区居住、生活,也成为他们紧密关注二手房的重要原因。

那么,在当前大市场环境下,市区哪些居住板块还藏着合适的入手机会呢?

我们在诸葛找房平台上,选取了天津市区内,10月份有房源挂牌的小区,以这些小区房价为样本,整理出各板块的具体房价水平和涨跌变动情况:

和平区

和平区目前挂牌均价53018元/㎡,环比上月上涨0.37%,降价房源115套。

各板块涨跌情况如下:

和平区整体价格稳定,房价水平虽有一定下降但幅度不大,其中降价最明显的是小白楼街板块,但体育馆街和新兴街还出现了上涨的态势。

不过和平缺房也是出了名的,多数小区挂牌房源仅有个位数,南市的新文化新雅居,南营门的金德园、吉利花园, 新兴街的卫华里、新河里兴河选择面稍大一些。

其中降价最狠的房源为位于新兴街的卫华里,数据显示该房源直降59万,目前挂牌总价240万。首次上架时间为9月13日,报价310万。

河西区

数据显示,河西区挂牌均价34591元/㎡,环比上月下跌0.46%,降价房源412套。

各板块涨跌情况如下:

河西区整体差价大,房价最低点的板块为柳林街,10月挂牌均价26130元/㎡,环比上月再跌0.37%,目前有27套房源不同程度的降价。

其次,就是尖山街板块,环比下跌幅度最狠,达到2.97%。

从上表中,我们还可以发现梅江及挂甲寺板块降价房源量比较客观,尤其是梅江降价房源数突破100套。而这两个区域也是河西区一贯的置业热点,整体居住环境比较舒适,房龄也相对更新,综合选房空间和降价幅度来看,都是置业不错的选择。

具体到小区的话,挂甲寺的美好公寓、中裕园、景兴里、景兴西里、麦格里,梅江的祺林园等都是不错选择。

片区内降价最狠的房源为位于挂甲寺板块的麦格里晓星园。该小区2000年建成,此房源7月份首次上架,报价310万,目前报价已降至240万,折合单价30000元/㎡。该小区历史成交记录,最低价为33124元/㎡,目前该报价已再创新低。

南开区

网站数据显示,南开区10月挂牌均价33247元/㎡,环比上月跌0.41%,降价房源468套。

梳理各板块涨跌情况如下:

南开区因为保有的老旧小区多而密集,加上教育、交通环境良好,一直受到购房者欢迎。但从最近的数据来看,一句话概括目前南开区的房价情况,就是“普跌”。

从涨跌情况来看,万兴街、华苑的跌幅相对更大,个人认为这与区域周边新房供应分流客户存在一定关系,像今年与华苑一街之隔的板块,一口气就冒出N个纯新盘——万科紫台联发锦里美的旭辉翰悦府、格调松间等,新房项目产品力上显然更具备优势。

另外我们发现,整个南开区众多板块中,只有兴南街均价呈现上涨态势,经查询显示,兴南街内二手房属南开中心小学学区房,学区房抗跌属性凸显。

参考涨跌房源比例,广开街、王顶堤、万兴街的抄底机会更多。

筛选降价TOP 3的房源中,其中位于鼓楼板块的仁恒海河广场骤降70万,该小区历史最低成交价55245元/㎡,最高成交价67522元/㎡,该套房源当前挂牌均价61538元/㎡,网上显示该房源上架时间为9月底,首次挂牌报价950万,如今骤降70万之后仍无人问津。

河东区

河东区挂牌均价26081元/㎡,环比上月上涨0.56%,降价房源431套。

各板块涨跌情况如下:

河东区各板块房价差距较大,大王庄、鲁山道、上杭路、一号桥这几个板块成为区域内返涨的板块,二号桥、向阳楼、张贵庄板块房价下跌,其中二号桥板块房价跌的最狠,环比下跌5.5%。中山门板块降价房源数量最多。

具体到小区看看,位于二号桥板块的建新东里、福东北里、福东里、紫乐名轩;张贵庄板块万科金色雅筑、远洋风景,这些小区可选房源较多,降价房源也较多。

从挂牌房源降价幅度上来看,大部分房源普降10万元左右,以上这几个房源降价幅度最狠,其中位于向阳楼板块的星河花园直降38万,该小区历史最低成交价24705元/㎡,最高成交价30196元/㎡,当前挂牌均价25997元/㎡。

河北区

河北区10月均价25629元/㎡,环比上月下跌1.68%,降价房源261套。

各板块涨跌情况见下表:

河北区位于本市市区的东北部,因地处海河和原金钟河以北而得名。近几年,河北区强化基础设施建设,区域开始启动大规模棚户改造,全市范围内新的地铁线路的建设及开通,使得河北区的一些“洼地”片区出现“转机”。随着城市建设升级,老旧小区改造加快,生活配套逐渐完善。

从数据上看,河北9月二手房挂牌均价 25057 元/m2, 10月河北二手房挂牌均价26068元/㎡,环比上涨0.04%,显然河北区的二手房房源吸引了不少购房者的关注。

从全区整体来看,鸿顺里、江都路、铁东路三个板块挂牌价呈上涨态势,其中江都路板块上涨幅度最大。

宁园、望海楼、王串场、月牙河这四个板块跌价幅度最大,其中望海楼板块降价幅度领先全区,新开河板块降价房源数量最多。

以上几个板块重点说一下新开河板块和望海楼板块。

望海楼街板块内的房子大部分都是2000年以后的房子,房龄来说还算比较新,户型也以两室的居多,对于居住环境要求比较高的朋友可以考虑考虑这个板块。除了交通之外,距离古文化街离得不远,人流量不少,而且距离东北角和东南角的距离都不远,东北角地铁站和东南角地铁站未来都是重要的地铁换乘站。望海楼街板块的小区比较多,居住的人口也有不少,配套设施相对来说比较齐全。

新开河板块内不乏一些5年内的次新房,以及2010年左右建成的房子,整个板块相对较新,社区环境和房源户型更容易受到年轻群体的偏爱。

有心置业的朋友,不妨考虑下以上这几个片区。

最后具体看下小区,望海楼板块内金田花园、昆石里、乾华园、金庭里、金碧里这几个社区降价空间较大;新开河板块内观锦、芳草园、瑜峰园降价空间较大。

以上为区域内降价幅度最高的两套房源,经查询,德丰花园当前单价为27500元/㎡,该小区历史最低成交单价为30167元/㎡,最高成交单价为36870元/㎡;金辰园当前单价23008元/㎡,该小区历史最低成交单价24066 元/㎡,最高成交单价29414 元/㎡。

红桥区

红桥区均价26115元/㎡,环比上月上涨0.41%,降价房源212套。

各板块涨跌情况如下:

红桥区整体的房价形势可以用全线大跌来形容,多数小区降价幅度在5—10万之间,上图中两个小区仁恒海河广场及庆丰里这两个房源直降30-40万,可谓挥泪甩卖。

全部区域中大胡同板块跌幅最为明显,环比9月跌幅为7.07%,因大胡同板块新房供应稀缺,片区内二手房源扎堆,降价空间较大,目前片区内海河华鼎小区出售房源充足,适合改善型购房者,有想在大胡同板块置业的购房者不妨关注下此片区。

再来看看红桥区唯一呈现上涨趋势的片区——芥园道片区。芥园道是天津市南开区和红桥区的交界线,两端分别是地铁一号线的西北角地铁站,也就是鹏欣水游城,另一端是地铁六号线人民医院站。相比于南开、和平的老小区,芥园道两侧的小区大部分都是20年以内的房龄,且多以低楼层为主,房龄还是比较新的,周围的配套设施也是比较齐全的。

相对而言,次核心区域的选择空间更大一些,像西于庄、双环邨、邵公庄、西沽等降价房源更充足,但这些区域城市界面还有待提升,但有相对成熟的居住生活范围,也是红桥的房价洼地,适合预算有限的刚需群体。

总体而言,近期天津二手房挂牌均价持续走低,买家观望情绪浓厚,成交周期变长,再加上挂牌量增加,“竞争对手”增多,这些因素都会倒逼房主调低价格,给买房创造捡漏的机会,有想法入手的购房者不妨多加留意。

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