595套洋房突袭武清市场 众美下朱庄地块规划曝光

5月16日，一纸公文令天津在全国范围内引发了空前关注。在西安、成都、武汉等新一线城市“抢人大战”持续升温之中，四大直辖市之一的天津也成功接过接力棒，由于人才落户门槛大幅降低，自“人才落户计划”发布20小时内就吸引30万人申请落户。天津武清区作为京津冀三地交界之地，备受北京及环津外溢人口青睐，无奈受去年3.31“史上最严”限购政策影响，大批北漂客只能暂别武清楼市。时隔一年后，天津落户大门再次打开，沉寂许久的武清楼市似乎正在酝酿新的变化。

近日，天津市规划局网站公示出武清区湖湾花园项目规划方案，经查阅，该项目即为2017年11月29日天津众美至道房地产开发有限公司摘下的津武（挂）2017-030号地块。

改善房源大爆发 595套低密洋房待入市

介绍项目规划之前，我们先来回顾地块前身。去年11月29日下午，津武（挂）2017-030号地块迎来摘牌，众美力压首城、碧桂园、裕昌等3家房企以总价5.664亿元竞得该地，折合楼面价9602元/㎡，溢价率20%，自持住宅面积1000平，自持比例1.8%。

众美下朱庄地块，即津武（挂）2017-030号地块，位于武清区下朱庄街天和路西侧，总用地面积39325.8平方米，总建筑面积74988.7平米，其中住宅建筑面积达到55018.7平米，项目规划595户洋房，可容纳1666人口居住。地块容积块为1.5，建筑密度不大于30%，绿地率不小于40%，根据各项指标可以看出，项目整体较为宜居低密，具备较好的居住环境。

车位方面，共规划了486个机动车停车泊位，地下车位469个，人车分流设计，安全性高，保证社区内业主出行安全。

从规划图中可以清晰看出，地块呈方正布局，东至天和路，南至丽水道（支路十六），西至丰顺路（支路二十二），北至藕甸道。小区在东、南、西方向分别规划了三个出入口，南侧人行出入口，东、西侧为车行出入口，可直达地下车库，有效缩短社区内行车的距离。

项目规划住宅17栋，全部为洋房产品，靠近藕甸道一侧规划5栋8层洋房（1-5号楼），与之相邻以南9号楼是1栋7层到顶洋房，中间布局7栋6层低密洋房，靠近丽水道一侧的4栋全部5层，由北至南，楼体分布由高至低，十分错落有致。

在社区中央，分布着1000平米中心绿地以及240平米居民健身场地，在社区西南角规划了一处用地面积1000平米的社区老年人日间照料中心，该地绿化率25%，容积率08，可容纳7个停车泊位。社区东侧，规划了一所行政便民超市，内置居委会、物业、商业服务网点、警务室等，紧邻小区出入口，人性化规划，十分便捷。

武清土地密集出让 下朱庄“竞自持”频上演

近年来，武清区土地出让较为密集，去年全年，已成功出让土地18宗（已除去三宗熔断地块、一宗停牌地块），地块分布范围广泛，出让土地总面积逾百万平，黄庄、高村、武清新城等热门板块多点开花，下朱庄板块表现也颇为不俗，“竞自持”环节频繁上演。

2017年8月11日，武清首次出现自持成交地块，富兴和首城分别自持16500平和9500平的住宅建筑面积夺得下朱庄两宗商住用地，楼面价约9600元/平，自持比例分别为28.3%和25%。2017年11月3日，恒大以总价8.678亿竞得下朱庄020号地块，折合楼面价10375元/平，溢价率20%，自持住宅面积1200平，自持住宅占比1.4%。同年11月29日，众美以自持住宅面积1000平斩获津武（挂）2017-030号地块，即文中详细介绍的众美下朱庄地块，楼面价9602元/平。

今年，武清土地市场表现依旧不俗，1月4日，下朱庄031号商服用地、036号商住地块分别以1251元/平、6523元/平成功出让开局2018年土拍。4月27日，下朱庄再次迎来纯商服地块，久川以2055元/平底价摘得。根据公示，今年6月8日，下朱庄板块又将迎来一宗占地面积5万平的大幅宅地。不难看出，未来几年内，下朱庄土地供应仍旧持续上涨，库存量继续加大以满足更多人口置业需求。

武清“南大门” 房企巨头扎堆聚集

从区位角度来看，下朱庄板块位于武清的南大门，紧邻北辰区，北面就是武清的南城区，作为“纽带”地位，在近年来吸引了众多房企巨头相继入驻，未来发展潜力不容小觑。

众美项目所在的位置，与恒大斩获的020号宗地相邻，该片区属于京津线以东，是下朱庄靠近南湖风景区一侧，因此，周边还坐落着南湖红星国际广场、保利溪湖林语、万科南湖郡等宜居标杆作品，这些项目也多以低密洋房和别墅产品为主。

目前下朱庄板块在售楼盘比较多，洋房产品单价区间12000-14000元/平，别墅产品在14500-21000元/平米左右。此外还有一些近期暂无房源，后期会有加推计划的楼盘。经过多年发展，下朱庄镇医疗、教育等配套设施已齐全，居住环境也较宜居，如今，众美项目规划已对外公示，相信不久的将来也将进入市场，随着更多新地块“开花结果”，无疑也将给该片区注入更多新鲜活力！