均价一万五?天津这个环内板块曝1879套新房 还自带商业!

5月6日，天津市规划和自然资源局公布一宗新项目规划，位于北辰区小淀镇，总供应房源1879套，产品包括高层、小高层和洋房，预计均价15000元/平米左右。

接下来我们一起看一下该项目的详细规划数据。

01土地出让

老规矩，我们先来回顾一下该项目的土地出让。

今年1月22日下午，北辰小淀镇的两宗宅地（津辰淀（挂）2019-021号、津辰淀（挂）2019-022号）被山西能投以14.3亿元总揽，其中津辰淀（挂）2019-021号总价8.698亿元，楼面价为6302元/平米；津辰淀（挂）2019-022号地总价5.6172亿元，楼面价为6302元/平米。

从位置上看，该项目临近融创津宸壹号，目前高层和洋房在售，其中B1地块高层1号楼25层到顶，1个单元，2梯4户，主推建筑面积约88㎡、105㎡和112㎡户型，均价15000-15500元//㎡；洋房5号楼6层到顶，2个单元，1梯2户，主推建筑面积约105㎡户型，均价16000元//㎡。

02规划详情

根据规划图，山西能投地块分为两部分——A1和A2，对应21号地和22号地。

先来看A1：

A1地块四至为东至尚佳路、南至北辰东道、西至东风路、北至崇礼道。

从产品规划上看，A1地块包括住宅和商业两个部分，其中商业部分位于住宅南侧，总建筑面积约2.96万㎡，地上部分22522.6㎡，地下部分7110㎡。

重点看一下住宅部分，总建筑面积112389.8㎡，，共规划30栋楼，总房源数1226套，经过计算户均面积约91.7平米，预计是主推中小户型，定位刚需市场。

从产品看，A1住宅包括11栋6-7层到顶的洋房，8栋11层到顶的小高层和11栋18层到顶的高层。

其中4、9、27号楼6 层到顶；8、10、11、14、15、16、21号楼7 层到顶；22号楼8 层到顶；5、7、12、13、17、20、23、26号楼11 层到顶；1、2、3、6、18、19、24、25、28、29、30号楼18 层到顶。

再来看A2：

A2地块四至为东至尚梅路，南至北辰东道，西至尚佳路，北至崇礼道。

从产品规划上看，A2地块包括住宅、商业、社会停车场三部分。其中商业部分总建筑面积约3.66万㎡，地上部分27825.2㎡，地下部分8775㎡。商业和停车场都位于住宅南侧。

重点看一下住宅部分，总建筑面积58968.2㎡，共规划14栋楼，总房源数653套，经过计算户均面积约90.3㎡，和A1一样预计推出的是中小户型产品。

从产品看，A2包括4栋6-7层到顶的洋房，3栋11层到顶的小高层，和7栋18层到顶的高层。其中5、7、10、11号楼7 层到顶；8、9、12号楼11 层到顶；1、2、3、4、6、13、14号楼18 层到顶。

03竞品分析

整体来看，山西能投项目共1879套新房将供应。

从周边竞品看，目前板块内新房有新城樾风华、融创津宸壹号两个项目在售。

融创津宸壹号上述已经提到主推高层和洋房产品，均价15000-16000元/平米，顺便提一下，融创当初的拿地价和山西能投地块差不多，也是6000多元/平米。

新城樾风华洋房、高层、别墅产品在售。其中洋房在售户型建面为92-140平米，均价17500元/平米；高层在售户型建面为83平米、105平米、126平米，均价15000元/平米；小高层户型建面为95、124平米，均价为17000元/平米；平层别墅面积约143平米，叠拼别墅面积约142、150平米，均价18500元/平米。

通过以上新房的在售价格，血拼哥推测山西能投地块未来房价大概率“随大流”，预计15000元/平米左右。

无论是价格还是户型，看来山西能投地块新项目的大多数产品还是为刚需准备的。

04区域介绍

俗话说买房要看地段，山西能投地块位于北辰小淀板块。

客观来说，天津外环线“鸭梨变土豆”之后北辰区收益颇大，小淀也摇身一变成为了新外环内的板块。区域的优势是有产业支撑，比如北辰科技园区、有小淀工业园区；有地铁通行，比如3号线和1号线。但是整个小淀城镇化水平不高，再加上这一区域是天津一个多民族聚集区，民俗、文化的不同，也造成了这一区域整体发展的滞后。

从位置上看，山西能投距离1号线和3号线的站点都很远，只能驾车或者接驳公交。不过值得一提的是规划的地铁7号线、10号线以及京滨高铁在区域内设站，但是毕竟是规划，有很多不确定性。

整体看小淀板块的置业利弊很明显，发展还没有完善，价值兑换需要一个过程，但是房价确实不贵，如果区域内什么都有了，房价也不是这样的水平了，所以到底怎么取舍，买房还需要买房人自己斟酌。