地价房价“比翼双飞” 南开楼市将迎怎样的未来?

一直以来，南开区就被贴上“高房价、高地价”的标签，然而曾经地王频出之地，在近年来却略显萧条，可售新房项目寥寥，新地块上新频率也随之走低。3月22日，引人注目的津南保（挂）2018-063号宗地（天拖二期地块）以楼面价32666元/㎡挂牌，如此不菲的土地单价引发不小的轰动，也因此契机，“南开区”重拾众人目光。

高歌猛进！南开高价地频现

曾几何时，对于市内六区的排名，天津人都有着同样的认知。排名前列梯队和平、南开、河西，第二梯队河东、河北、红桥。能与和平与河西并肩看，南开区绝不寻常。

纵观近年来南开区土地成交情况，土地价格一路高歌猛进，并以稳涨的姿态先进其他各区。2012年末，鲁能天塔道双料地王入市，楼面价15000元/平；2013年天房以162.96%超高溢价拿下育梁道地块，让天津的楼面价首次突破2万；同年9月，天房融创拿下“巨无霸”天拖地块，103亿成交总价纪录至今无人能破；而后11月，手表厂地块25082元/平的楼面价，曾经登顶土地单价榜首，并保持了近三年之久。

进入2016年，南开再一次引领地价“突破”！2016年启迪协信摘得咸阳路地块再次刷新记录，据了解，该宗地住宅部分总建面为9.37万平米，占比约45%，商办部分总建面为11.43万平米，占比约55%，初步核算住宅部分楼面单价约45000元/平米。

同年，金地斩获的双峰道地块更是以56095元/平的住宅楼面价持续领跑至今。去年8月，迎水道校区地块东、西两重磅地块出让，西侧地块由保利以56.5亿元摘得，同样，减去商服与科教建设成本，该地住宅土地单价已远远高于楼面价38150元/平米。同年9月，迎水道校区东侧地块由天房以30.72亿元斩获，整体楼面价48000元/平米，值得一提的是，抛去配建的7千平棚改安置房成本，这块地的楼面价已经突破5万元！

今年3月，天拖二期地块超3万/平挂牌更是引起不小轰动，“高调”入市之余，该宗地居住用地容积率高达3.2，业主居住舒适度势必会受影响。此外，竞买人需配建3800平方米棚户区改造定向安置商品房，当竞买价格超过较高限价43796元/平米时，仍将继续竞报配建棚改安置房，众所周知，定向安置房售价受限、相对较低，因此项目商品房部分的未来售价势必“拔高”以平衡整体价格。

地价抬高房价 南开住宅产品“高端化”

众所周知，地价无疑是抬高房价的元凶。土地“招拍挂”，开发商拿地成本越来越高，房价上涨不可避免。南开区这个地王高产的板块，土地价格一直处于高位运行，并助推区域产品逐渐向“高端化”的趋势转变。

近年来，南开陆续推出了鲁能公馆、天房崇德园、復康路十一號、融创181等高端项目，为高端购房者提供了更为丰富的置业选择。鲁能公馆入市4万/平依旧热销，堪称豪宅的復康路十一號洋房结盘均价达7万/平，更是极大的拉高天津全市房价均值。3月22日较新挂牌的天拖二期地块楼面限价已达到43796元/平，再加上竞买房企须交纳1.5亿元学校建设资金，以及须无偿移交所建体育馆、学校、派出所等配套的竞买条件，此地块未来上市房价势必会攀升至新的高度！

不难想象，未来南开新房市场供应方面，势必面临这样的两种境地。若限购限价政策不放开，这些高价拿地的房企更多会选择“以时间换空间”，入市速度放缓，以“按兵不动”来规避当前市场风险，这样一来，南开区则不会再有新房源入市，区域新房更为稀少。又或者限价解禁，那么南开新房市场的价格“红线”终将告破，房价天花板也将被捅破。

楼市“青黄不接” 未来哪些盘值得入手？

房价上扬恐难遏制，多个老盘逐个售罄，库存已然不多。而近年来先后拿下的几宗地块也大多数迟迟未有新动作，后续供应跟不上，南开新房市场面临“青黄不接”的尴尬。对于购房者而言，究竟还有哪些项目值得入手呢？

从现有住宅来看，目前南开区可售房源十分有限。復康路十一號、鲁能公馆等多个楼盘先后售罄，其余楼盘也多处于待售阶段。而后进入市场的新地块不仅土地单价高涨，地块也一直处于地块筹备阶段，均未见新进展。相比之下，启迪协信开发的南开1911作为纯新盘，无论是从布局规划、户型尺度、产品价格亦或是精工细节等等诸多方面，都更值得购房者期待。

南开1911由启迪控股和协信集团联手打造，与其他项目不同之处在于更加注重智能制造、智慧互联、节能环保、医疗健康等高科技产业的引入，商办占比达到60%。在市场竞争愈发激烈的环境下，南开1911推出的住宅产品则愈发“精准”，经过细研区域内人群购房需求，推出的均是全三居起步产品，住宅总建面9.37万平米，一期高层6、7号预计2018年二季度开盘，入市主打101、136平米高层，而后将主打较高面积段的洋房户型，来迎合当下南开愈发蓬勃的大户型高端居住市场需求。

置业门槛持续走高，地价房价双涨加剧，“什么样的房子性价比高？怎样的价格才值得购买？”这是一千个购房者会有一千个“哈姆雷特”式的问题。因此，在这个变幻莫测的市场，觅见一处合适的房子，那就出手吧。