天津10月待拍地块点评——天津中原研究院

10月份待出让住宅土地起始金额超98亿元。地块分别位于滨海新区、宁河区和北辰区。

10月待拍地块指标情况一览：

一、生态城北部片区

地块位于天津生态城北部片区，详细指标情况如下：

津滨生(挂)2020-20号地块挂牌起始价2.46亿元，综合起始楼面价2842元/㎡，出让竞买报价设置较高限价为人民币3.69亿元， 起始楼面价4263元/㎡。

津滨生(挂)2020-21号地块挂牌起始价2.042亿元，综合起始楼面价2840元/㎡，出让竞买报价设置较高限价为人民币3.063亿元， 起始楼面价4261元/㎡。

津滨生(挂)2020-22号地块挂牌起始价1.805亿元，综合起始楼面价2841元/㎡，出让竞买报价设置较高限价为人民币2.7075亿元， 起始楼面价4261元/㎡。

津滨生(挂)2020-23号地块挂牌起始价2.608亿元，综合起始楼面价2841元/㎡，出让竞买报价设置较高限价为人民币3.912亿元， 起始楼面价4261元/㎡。

津滨生(挂)2020-24号地块挂牌起始价2.416亿元，综合起始楼面价2843元/㎡，出让竞买报价设置较高限价为人民币3.624亿元， 起始楼面价4264元/㎡。

津滨生(挂)2020-25号地块挂牌起始价2.82亿元，综合起始楼面价2843元/㎡，出让竞买报价设置较高限价为人民币4.23亿元， 起始楼面价4264元/㎡。

津滨生(挂)2020-26号地块挂牌起始价3.24亿元，综合起始楼面价2844元/㎡，出让竞买报价设置较高限价为人民币4.86亿元， 起始楼面价4267元/㎡。

津滨生(挂)2020-29号地块挂牌起始价2.117亿元，综合起始楼面价2662元/㎡，出让竞买报价设置较高限价为人民币3.1755亿元， 起始楼面价3993元/㎡。

津滨生(挂)2020-30号地块挂牌起始价2.408亿元，综合起始楼面价1376元/㎡，出让竞买报价设置较高限价为人民币3.612亿元， 起始楼面价2065元/㎡。

津滨生(挂)2020-36号地块挂牌起始价7.902亿元，综合起始楼面价4773元/㎡，出让竞买报价设置较高限价为人民币11.853亿元， 起始楼面价7159元/㎡。

津滨生(挂)2020-37号地块挂牌起始价9.752亿元，综合起始楼面价4772元/㎡，出让竞买报价设置较高限价为人民币14.613亿元， 起始楼面价7159元/㎡。

津滨生(挂)2020-38号地块挂牌起始价9.273亿元，综合起始楼面价4800元/㎡，出让竞买报价设置较高限价为人民币13.9095亿元， 起始楼面价7200元/㎡。

津滨生(挂)2020-39号地块挂牌起始价2.814亿元，综合起始楼面价4818元/㎡，出让竞买报价设置较高限价为人民币4.221亿元， 起始楼面价7228元/㎡。

中原观点

地块均位于生态城北部片区，该片区是继起步区、中部片区、临海新城片区之后，生态城又一大规模建设的板块，并于今年正式启动发展。规划着力打造生态海洋科技特色小镇，未来升值发展空间可期。目前片区内新房项目仅雅居乐滨河雅郡在售，小高89-107㎡，均价13000-13500元/㎡，洋房137㎡，均价14500元/㎡左右。

二、生态城起步区

津滨生转让（挂）2020-3号地块位于中新天津生态城南部片区。详细指标情况如下：

津滨生转让（挂）2020-3号地块挂牌起始价6.6867亿元，综合起始楼面价8392元/㎡，出让竞买报价设置较高限价为人民币10.03亿元， 起始楼面价12587元/㎡。

中原观点

地块位于生态城起步区，是生态城发展最早、配套最成熟的片区，同样也是价值较高的片区；目前起步区土地饱和，该地块属于片区内仅存的宅地，稀缺属性高；起步区目前在售项目洋房18000-19000元/㎡，高层17000元/㎡左右，叠拼20000-22000元/㎡。

三、宁河区现代产业区板块

津宁（挂）2020-01号地块位于天津市宁河区现代产业区康捷路东侧。

津宁（挂）2020-02号地块位于天津宁河区现代产业区华康道北侧。

详细指标情况如下：

津宁（挂）2020-01号地块挂牌起始价1.632亿元，综合起始楼面价2409元/㎡，出让竞买报价设置较高限价为人民币2.3亿元， 起始楼面价3395元/㎡。

津宁（挂）2020-01号地块挂牌起始价1.419亿元，综合起始楼面价2201元/㎡，出让竞买报价设置较高限价为人民币2.2亿元， 起始楼面价3413元/㎡。

中原观点

该地块位于宁河区现代产业区，地处宁河区与东丽区交界，毗邻东丽湖板块。紧邻地块为宁投公司于2019年3月摘得的两宗土地，楼面价分别为2648元/㎡、3223元/㎡。该地块位于未来科技城板块的现代产业区组团内，板块目前仅当代公园阅MOMΛ、万科麒麟小镇在售，洋房9000-10000元/㎡ ，小高8000-9000元/㎡，高层8000元/㎡左右。

四、宁河区经济开发区板块

津宁（挂）2020-03号地块位天津宁河区经济开发区一纬路南侧。详细指标情况如下：

津宁（挂）2020-03号地块挂牌起始价0.942亿元，起始楼面价3838元/㎡。出让竞买报价设置较高限价为人民币1.337亿元， 起始楼面价5553元/㎡。

中原观点

该地块位于宁河城区以南，距离宁河区政府约2公里。伴随周边棚户区的腾迁和改造以及宁河开发区的产业升级及环保治理，区域居住环境不断提升，便于吸引城区外溢置业客群。目前板块内在售项目仅碧桂园金誉府，小高10000元/㎡左右，高层8500元/㎡左右。

五、大港

该地块位于滨海新区大港北大港农场，相关规划指标如下：

津滨大（挂）2020-1号地块挂牌起始价0.918亿元，综合起始楼面价986元/㎡，出让竞买报价设置较高限价为人民币1.377亿元， 起始楼面价1478元/㎡。

中原观点

地块位大港区北大港农场，紧邻小王庄镇政府；大港时隔两年首次挂地，板块属于乡镇生活模式，基础生活配套丰富；土地价格适中，适宜开发以快销型为主的产品；目前该片区周边无新房市场。

六、北辰区小淀

津辰淀（挂）2020-004号地块位于北辰区云汉道与尚佳路交口，津辰淀（挂）2020-005号地块位于北辰区尚洁路与崇惠道交口西南侧，地块详细指标如下：

津辰淀（挂）2020-004号地块挂牌起始价3.33亿元，综合起始楼面价6512元/㎡。出让竞买报价设置较高限价为人民币4.96亿元， 起始楼面价9700元/㎡。

津辰淀（挂）2020-005号地块挂牌起始价5.152亿元，综合起始楼面价6380元/㎡。出让竞买报价设置较高限价为人民币7.672亿元， 起始楼面价9501元/㎡。

中原观点

地块位于小淀板块，西侧有已建成融创津宸壹号，北侧临近津榆公路，南侧靠近小淀中学，基本生活配套齐全。随着整个北部新区规划出炉，高铁建设提速，整个北部城区区域价值被重新定义，未来板块还将继续吸引落户以及刚需购房人群的关注。

目前该板块内有新盘项目融创津宸壹号、新城樾风华在售，融创津宸壹号主推高层、小高层和洋房产品，新城樾风华主推洋房产品。洋房均价14000-16000元/平米，小高13000-15000元/㎡，高层13000-14000元/㎡。

七、津南区辛庄

津津南津（挂）2020-015号地块位于津南区辛庄镇津沽路与梨双路交口东北侧，地块详细指标如下：

津津南津（挂）2020-015号地块挂牌起始价13亿元，综合起始楼面价9046元/㎡。出让竞买报价设置较高限价为人民币19.4亿元， 起始楼面价13499元/㎡。

中原观点

本次挂牌地块位于津南区辛庄镇，是目前津南区土地成交热点区域，毗邻发展中的会展中心板块，共享会展红利。配套方面，坐拥海河医院医疗配套、距永旺不足两公里，同时金地格林商业可满足日常生活需求。

新房市场方面，地块紧邻的城投天津悦府项目，高层成交均价16000元/㎡，小高层成交均价18800元/㎡。二手房市场方面，辛庄板块二手房高层价格16000-18000元/㎡，洋房价格19000-21000元/㎡。

八、双青新家园

津北辰腾（挂）2020-016号地块位于北辰区腾泰道与辰柳路交口

津北辰新（挂）2020-017号地块位于津南区辛庄镇津沽路与梨双路交口东北侧

地块详细指标如下：

津北辰腾（挂）2020-016号地块挂牌起始价6.25亿元，综合起始楼面价7067元/㎡。出让竞买报价设置较高限价为人民币9.24亿元， 起始楼面价10448元/㎡。

津北辰新（挂）2020-017号地块挂牌起始价6.65亿元，综合起始楼面价7040元/㎡。出让竞买报价设置较高限价为人民币9.76亿元， 起始楼面价10332元/㎡。

中原观点

双青新家园板块为城市外围规模较大的十个新兴居住区之一，经过近十余年的发展，居住氛围日渐成熟。同时，伴随湿地公园、轨道交通、商业、医疗、教育等各项配套的规划建设及兑现，片区将成为北辰热点居住板块。2019年10月双青新家园首次推出两宗商品住宅用地：泽信以3.3亿元竞得现泽信公馆御府项目用地，楼板价为7820元/㎡；大华以总价7亿元，楼板价6856元/㎡摘得现大华锦绣华城项目用地。目前，泽信公馆御府高层成交均价15000-16000元/㎡。