疫情下,2020年天津土地市场投资胜算几何——天津中原研究院

一、热点城市土地交易并未受疫情影响停摆，天津地市交易节奏将放缓延后

为应对疫情，全国多城市土地交易暂缓，2月份累计延期经营性用地80余宗，延期地块起始总价超700亿元，延期土地建筑面积800余万㎡。但据天津中原研究院统计，全国依然成交土地60余宗，其中超过35%的土地出现溢价。以北京为代表的土地市场热情不减，参拍企业以国企、央企为主，热点地块竞争激烈，其中通州马驹桥地块溢价率达23%，大兴采育地块溢价率达25%。

天津市2月份延期出让住宅类用地3宗，延期地块起始总价18.2亿元，建筑面积18.5万㎡。预计年内土地交易将于疫情趋缓后逐步恢复，恢复周期略微滞后于新房市场。上半年部分房企着力去库存缓解现金流压力，拿地节奏放缓，土拍交易的活跃时期将出现在在下半年。

二、推迟复工影响房企现金流，2020年拿地资金规模将缩减

据天津中原研究院数据统计，2020年1月百强房企销售金额5097.05亿元，同比减少12%；从到期债务数据来看，2020年房企海外债务、信用债和ABS合计到期规模超过6400亿元，各房企到位资金主要依靠销售回款，在目前市场环境下，面临较大的偿债压力。

融资收紧叠加疫情影响，施工暂缓、售楼处关停等导致房企工程开发与营销动作被动放缓，销售回款持续增压，据天津中原研究院统计，2019年至今，天津各房企取地未开发建筑面积规模超过900万㎡。年内拿地资金紧张，各房企对投资把控将更加严格，将大大影响拿地规模和节奏，预计2020年天津土地投资的资金量较去年将缩水，土地交易规模有可能出现下滑。

三、土地价值回归对冲疫情冲击，中期拿地窗口期或现

据天津中原研究院统计，2019年至今天津市停牌/延期未出让地块35宗，总建筑面积603.7万㎡，存量土地价格、竞拍条件及结构将受房企拿地意愿、拿地实力影响进行调整，重新进入土拍市场。

天津市三年棚改清零后中心城区可出让土地面积增加，存量可出让土地建筑面积超过700万㎡。受疫情影响，政府在财政压力下供地意愿强烈，会对地价、房价、流拍、商住比等维度进行综合平衡，中心城区土地价格将加速平抑。

2020年中心城区可出让土地

中原认为，在经历前几年土地整理跟不上供应、价格畸高之后，很多高周转和新入津企业陷入不断补仓不断套牢的尴尬境地。但有些资金充沛、资金成本低的企业却在近期连连出手，不得不说今年或许出现钱少地多的土地投资窗口期。

四、国企央企和头部房企为地市主力，部分高周转企业将持续减少拿地规模

疫情结束后，供地方将加快推地节奏，地市进入买方市场。现金流充足、融资能力强的国企央企和头部房企将迎来较佳的土储机会，有望逆市“抄底”取地。

而部分高周转企业则面临较大考验，复工延期致使项目开工延迟，劳动力不足导致项目开发缓慢；疫情影响购房热情，销售回款受阻；已开工项目工程中断，前期资金回笼节奏大大放缓；而现金流压力也将影响企业前融资金，高杠杆、高周转企业将无力负担大规模的土地储备，将进一步缩减拿地规模。

中期内新房价格难以抬头，或对供地价格及土地成交格局造成影响

一季度各房企销售指标难以达成，为加速回款，在没有强政策支持下，各房企仍将以价格策略为主要的营销手段，以对冲资金链压力，中短期（至少上半年）整体新房价格上升动力不足。新房市场资金回笼情况势必影响房企年内拿地规模，房企将更加关注地货比与开售比等流量指标。

地市买方市场下，供地方将根据房企需求继续调整供地策略，土地价格有望更贴近土地成本，小规模低总价土地仍将为供地主流。据天津中原研究院统计，西青区、武清和滨海中心区兼顾地货比与流量指标，且土地储备充沛，具备较强竞争力。

2019年拿地入市项目整体去化热度

土地交易政策有望放松，缓解房企拿地资金压力

年内地价加速回归，政府或将通过增加供地规模以完成财政指标。为刺激房企投资，降低房企取地难度，预计供地方将在土地价款缴付方式和期限、滞纳金和违约金认定、开工竣工履约时间等土地交易政策上有所放松，加速土地市场回暖。