@购房者!买市区,看这里!天津市内六区房价大起底!

2019年楼市的走势依旧可以用跌宕起伏来形容，开年至今楼市调控政策超200次。在各项调控之下，天津楼市已经回归到理性的轨道上来，购房者不再“恐慌性”购房，开发商供货平缓，“维稳”已成为楼市的主基调。

但是客观来讲，市场上刚性购房需求还在，甚至可以说是比较旺盛。在刚需刚改为王的当下，环城、远郊都在使出浑身解数积极揽客，但仍有不少购房者依旧倾向于在市内六区置业。

市区置业的优势自然不用多说，那么，对于有意向在市区购房的购房者来说，到底哪里有房，价位在哪，户型面积多大？自己的购买能力够不够？是一个非常重要的问题，下面我们就为您梳理一下市内六区新房市场现状。

和平区

说白了，在和平区买房的购房者有90%左右都为了学区资源。和平区的教育水平及重点中小学的数量都处于全市较高水平，由于一处房产6年只有1个学籍名额，导致在售的重点学区房源量大幅减少，而购置学区房的需求持续增加，供需比严重不平衡，使得和平区学区房均价一直较高。

通过整理可以发现，目前和平区新房市场可以用在售项目又贵又少来形容。区域内住宅+公寓，待售+在售一共才6个，价格从48000-60000元/㎡之间。

若只看在售住宅和居住型公寓的话，只有4个项目可供选择，分别是和平翰林公馆、中核阅和平、招商津湾天玺、泰安道五大院。

依次来看，和平翰林公馆卖点则是小户型、学区房。项目目前高层在售，均价60000元/㎡，户型面积为43-144㎡之间，预计2021年9月30日交房。

和平区最让人期待的中核阅和平也是自带”热销”体质的项目，今年1月一开盘便已经接近售罄。目前仅剩余少量54㎡一居室，均价55000元/㎡。这个典型的“学区房”，优质的契合了购房者的心理，”小户型+学区“，想不走量都难。

招商津湾天玺则走的是”高大上路线”，户型面积大、产品高端。目前高层在售，面积约174-371㎡，均价48000元/㎡。

泰安道五大院是个卖了多年的尾盘，目前剩余少量房源在售，后续无房源加推，均价50000元/㎡，面积为228-660㎡3-5居。

剩余的两个待售住宅项目，天房大沽南路地块楼面价36477元/㎡，目前暂无动静。天津天成2016年的那个地王，楼面价38976元/㎡，目前对外放出的规划是高层和洋房，户型160-200平米。但在如今的市场环境下，”大户型+高单价“恐怕很难去化，暂且观望吧。

如此来看，和平区购买主力均为有学区需求的购房者，单纯寻求改善或许已经不适合和平区了。

再来看看区域内二手房，和平区内多以供应高端二手房源为主，6月份二手房挂牌均价56518元/㎡，房龄在10年以内的房源大约占整体房源的60%左右，由于单价较高、房龄时间短，很多社区房源总价已经大百万元，代表社区有新文化花园、万科都市花园、天赐园等。另外，区域内还有部分老居住社区，房龄在15年以上，主要以供应小户型为主且大部分为公产或企业产，代表房源为秦华里、振河里等。在区域内购房的人大部分都具备一定的经济实力，购买目的基本为子女教育投资。

南开区

回顾南开区过往的变迁史，无论是“手表厂”、“百亿天拖”、还是“逼近6万土地单价的双峰道”，无论市场的冷暖，南开的地价一直是全市的标杆。

由于限价，南开区众多地王们入市时间一拖再拖。由此，我们会发现南开区会产生一个可怕的事实：届时高价新房会排队入场，地价决定了房价，响必到时候这些地王们的房价会挑破南开区的”天花板“。同时，他们所打造的也一定是高端改善产品，随之带来的势必是南开区的置业门槛再次被抬高。

梳理来看，目前南开区市场上在售/待售的住宅产品有11个。先来看正荣紫阙、金地阅千峯、保利云禧这三个盘，正荣紫阙商住捆绑楼面价24133元/平米，售楼处已开放，预计今年开盘；金地阅千峯楼面价56095元/平米，售楼处在建；保利云禧：商住捆绑楼面价38150元/平米，即将首开洋房；这3个地王盘2019年下半年肯定是要入市，如此个个都是重量级。

天房崇德园三期3月首次开盘，419组客户选80套房，当天近乎售罄，成交金额7.2亿元，5月再次加推70套，均价58000元/㎡，如今在售房源仅剩不到20套，均价58000-59000元/㎡，总价都在千万级别。

其他在售的住宅项目有南开1911、融创181、天房天拖、南开悦玺等。价格较便宜的是南开悦玺，均价38000元/㎡；南开1911去化也不错，平均每周售出8套左右，均价42000元/㎡，购房者多以北京落户购房者为主，爆款户型就是101平米三室；天房天拖是尾盘；鼎福汇已是现房，价格在4万左右。

除此之外，南开区还有居住型公寓可供选择，比如南开喜马拉雅、天塔喜马拉雅、中交海河公馆，入手门槛低，适合投资、落户，价格在30000-52000元/㎡。总体来看，南开区即将迎来新的供应高峰期。

河西区

河西区过去几年显少出地， 去年年底接连出了3宗地，如今这3宗地均以亮相。中交绿城拿下的陈塘庄那两宗地块案名为绿城天津诚园，这是一个“小而精”的社区，两地块加起来只有565套住宅。该项目已于8月3日加推洋房3号楼，户型为95、130㎡三室，均价46500元/㎡。

绿城浯水道地块案名为御江臺，由绿城、金茂、禹洲三家合作开发，预计近期首开1栋高层和1栋洋房，高层户型99、117平；洋房户型为140平，价格待定。

加上新梅江板块内有仁恒公园世纪、天地源熙樾台，格调绮园、新梅江锦秀里、天房六合国际这几个供应主力，均价在37000-41000元/㎡之间。

最后再来说说河西区关注度较高的项目—宾西路5号，这个盘是河西区核心区目前少有的纯新盘，规划有2栋高层、3栋洋房，整体”少而精“，只有289套房源。定位高端改善盘，主推大户型，高层为约145㎡的三室产品，洋房为约150-225㎡的三、四室产品。由万科和旭辉合作开发。一直以来，河西区的核心区此前并没有新房供应，更别提高端改善住宅了。宾西路5号这个项目对于河西区以及想要改善的人群来说，无疑是一个好的选择。

此外，值得一提的是，河西区土地储备多，上周天津土地交易中心公示第三季度中心城区土地供应计划，河西区将有5宗地块供应，分别位于双林、新梅江和体北板块，总建筑面积约118.1万㎡。待这些地块出让时，新梅江的热度也将再升温。

河东区

从近几个的成交数据来看，河东6月共成交179套，销量领跑市区，成交均价36055元/㎡。经查询发现，成交主力为路劲太阳城项目，6月份共成交68套，该项目价格亲民，是置业市区的较低门槛，还经常释出特惠房，价格合适自然受购房者欢迎。

河东区房价呈现两级分化，海河沿线的价格就不那么亲民了。海河金茂府均为大户型，均价50000元/㎡，总价近千万级，响必只有金字塔尖的人能买得起，一般人只可仰望。恒大帝景均价42000元/㎡，户型面积为142-274㎡，同样总价不菲。

其他在售新盘雍祥园7月初已开盘，高层户型为84-122㎡，均价35000元/㎡；中储正荣栋境户型面积为95㎡、122㎡、148㎡,均价33000元/㎡；天房万欣城之前还公示了部分商业改住宅的规划，目前均价35000元/㎡；红城多年老盘一直在售，均价35000元/㎡。

2个纯新项目华润一纺机地块以及格调张贵庄项目。华润一纺机地块预计下半年入市，这个项目为城投、华润合作开发，有8栋高层，主推80多㎡两室和90多㎡三室，预计30000元/㎡左右。格调张贵庄项目预计下半年亮相，该项目位于张贵庄地铁站南侧，行政上属于河东区，大体量，定位改善。

河北区

河北区拥有"六河"环绕，历史文化十分深厚。近年来进行大规模的棚户改造，很多土地出让开发建设，截至目前，市区一共出让3宗地块，河北区占据2宗，成交总价19.45亿元。

同时，河北区新房项目比较多，待售/在售项目共11个，产品类型多样，存量多，层次也较大，无论是刚需、刚改还是高端改善，统统可以满足。

先来看看纯新盘项目，包括紫金府、中冶德贤华府、中国铁建花语津郡。紫金府曾经的地王，开盘时间也是一拖再拖，去年甚至传出打算转手的消息；中冶德贤华府8月17日开启全城会员招募，面积109-157㎡三居准现房，价格待定；中国铁建花语津郡预计8月首开高层5、7号楼，31层到顶，2梯4户，户型为88㎡两室，99、121㎡三室，精装修，预计均价33000-34000元/㎡；中铁建今年斩获的赵沽里地块目前规划已出，共规划有8栋住宅，包括2栋7层到顶的洋房和6栋31层到顶的高层。据说会可能会做中国铁建语系产品。

一边是以首创天阅海河、旺海公府为首的高端延海河项目，另一边则是中环线两端以中国铁建国际城、天房中山路为代表的的刚改项目，门槛级的天房北宁公元，均价29000元/㎡，区域内两极分化也是非常明显。

红桥区

红桥区似乎是天津楼市里面存在感较低的区域了，首先，说说为什么红桥的楼市存在感这么低？因为没有房就没有存在感，除去北岸中心和惠灵顿两个尾盘之外，红桥区在售的新房项目有4个：

公元大观目前有高层和洋房在售，高层均价35000元/㎡，洋房均价40000元/㎡；九和府2018年已经开盘了，三价联控盘，均价25000元/㎡；朝阳领御高层主推94㎡两室、135㎡三室，均价33000-35000元/㎡；纯新盘首创西青道地块，案名为首创天津禧瑞府，目前项目已经动工，售楼处在建。

虽然红桥区存在感比较低，但是近几年红桥区的棚改力度是全市较大的，这也意味着后续将有大量的土地供应。今年，红桥区计划招商的地块项目就有9宗，包括五十一中南、西站前广场、单家面铺等，拟供应土地80.87公顷，规划总建筑面积261.19万平米。伴随着时间的推移以及建设的推进，红桥区依然存在房价上涨的潜力。