水上西南翠屏旁,112套叠墅即将开盘,套均1500W竟还有人担心选不到!

最近天津犯水逆，负面消息不断，被各种自媒体黑，GDP倒数排名前列、城市融资平台违约……

《问姜》粉丝群里，大家都在讨论：“天津在京津冀一体化中会被边缘化吗？”

必须承认，天津这座城市正在遭受阵痛，但它真如某些人眼中那么不堪么？

呵呵！

别的不讲，从城市购买力上，之前有多少人会抱有怀疑态度？一说起来，就是“天津收入低、有钱人太少。”

真的么？那为什么这么多年来整个天津楼市的价格一直呈现单边上扬的走势？

尤其是，套总价千万以上的豪宅，已经成为一个独立市场，可以进行独立分析。

据天津克而瑞统计，1000万以上普通住宅、别墅、酒店式公寓的成交，2015年已经实现264套，2016年井喷至767套，2017年受调控影响回落到305套，今年1-4月是35套。

去年和今年初的千万级豪宅成交骤降，难道是因为天津楼市后继乏力？

根本不是！

限购政策导致一大批有钱人丧失了资格，进入观望状态；限价政策导致一大批高价项目推迟入市，供应量同时缩减。

可是，一旦市场中出现足够诱人、资源足够稀缺的产品，依然能点燃市场的热情。

前两天的一个深夜，姜Sir的一位朋友——S先生发来一段长语音，跟Sir咨询崇德园即将开盘的叠拼怎么样。

“已经盯了叠拼很长时间，二期计划这周六（5月12日）开始排卡，5月底就会开盘。而且房管局还给了限价，套总价在1300-1500万左右。你感觉怎么样？”

S先生是姜Sir的鱼友，创业多年已经小有成就，一直就梦想着能在市区拥有一套“有天有地”的房子，给俩娃一个优质的童年，给自己一个养花养鱼的空间。

他本来住在仁恒河滨花园，手里已经有多套房产。可为了这套崇德园的叠拼，已经开始想办法全家动员，整理现有资产，布局设计获得“房票”。

现在，S先生最担心的，并不是资金和资格：“我想买端户，可总共就20套，我倒担心它报批价格不太高的情况下，想买的人太多，到时候买不到！”

贰

一直以来，市场对天房崇德园的关注度都超级高。

可是，在2016年3月19日首次开盘之后，这个网红盘就低调起来。

这一次，崇德园终于确定要进行二次开盘了，时间就在5月下旬。5月12日，开始正式排卡。

房源总计242套，包括叠拼112套和洋房130套，也成为目前正在闹“房荒”的南开区所剩无几的新建商品房供应。

姜Sir的朋友S先生是天津最著名室内设计公司的创始人，和全国绝大多数知名开发商都有合作，也算是业内人士。而之所以2年多以来始终盯着崇德园，自然也有充分的理由。

整个崇德园由3个地块组成，对应曾经的4所学校——中德职业技术学院、理工大学、天津青年职业学院和天津市政法管理干部学院，呈“Z”字型排布，

整个崇德园总体地上建筑面积36万平方米，容积率1.66。而即将开盘的二期南地块，容积率只有1.05，地上建筑面积约5.26万平方米。

在水上公园、南翠屏公园两大绿肺旁边，南开区最核心的区位，坐拥3、6号两条地铁线以及诸多城市级配套，还能做出容积率如此之低的城市别墅产品，稀缺性自然不必多说。

当然，更加打动S先生的，是在限价背景下崇德园叠拼超高的性价比。

据透露，如果按照目前房管局的预售审批价，下叠总价在1500多万，上叠总价在1300-1400万。

姜Sir查了查链家网，在目前的天津二手房市场，这个价位可以选择的是保利大都会、仁恒河滨花园两三百平方米的大平层高层。

换掉自己一套滨河湾的高层大户型公寓，就能在水上公园旁圆一个“别墅梦”，这才是真正令S先生动心之处。

叁

当然，为全国那么多楼盘设计过样板间、精装房的S先生，在产品力的考察方面更加认真。

用他的话讲：“崇德园很多东西‘肉埋在了饭里’。”

整个崇德园的建筑外檐，由北京清华建筑设计院设计，借鉴了北京钓鱼台七号院的风格，以红砖、石材、原铜三种材料搭配，将西洋建筑精粹与中国传统建筑礼制糅合在一起，实现低调、内敛的高贵气韵。

传统的红砖风格住宅，外墙一般是贴仿红砖效果的饰面砖。可是在崇德园，却是真的在水泥浇筑墙体外“裹”了一层红砖！所有红砖均为订制，3000度高温48小时烧制而成。

这样处理，不仅能够使建筑的立体肌理更丰富，还可以形成对结构体系的双重保护，整体提升建筑的保温节能性能。

砖的勾缝也是很有讲究的。据介绍，传统饰面砖的勾缝深度也就1、2毫米，缺少层次；而崇德园外立面砖的勾缝深度有5、6毫米，这已经是目前工艺水平下所能达到的较大深度了。

细节上，在屋顶、檐下、墙身、柱式、基座、门头、门窗、大门8个系统做了深入细致表达。

比如，把原铜运用在于窗下墙、阳台外饰板、栏杆、扶手等部位，甚至窗间铜板还实现了腐蚀后的手工打磨处理工艺，以增加质感；在建筑的重点部位定制独特的徽标及图饰，包括“崇德纹”、“五德纹”、“三向水纹”、“山字纹”；砖墙镂空处选用红砖拼花砌筑，显示项目的丰富、内敛与高贵。

这些丰富的外立面以及石材、红砖、原铜的材料，再配上实现各种复杂工艺所需的人工，仅建筑外檐方面的成本就要比同级别项目高2-3倍。

而在单户建材的应用上，入户门采取国产梵蒂斯牌外铜内木，一樘子母门要21635元，再搭配一套高端门锁；窗户全部采取国产铝包木窗，三玻两中空；可视对讲系统采取美国施德朗品牌，菲律宾生产；天窗为威卢克斯；电梯是德国品牌蒂森。

肆

结合项目自身的建筑特点，崇德园景观分为两个层次：

排名前列个层级，在规划结构上引入“里坊”的概念，原本平铺直叙的以道路为景观的规划结构，被调整为传统的以院落为核心居住空间的“里坊”结构。

第二个层级，在景观的细节上采用和建筑相同的形式“语汇”，即将细部极为丰富的建筑立面语言转换为景观的设计语言，在景观构建完成后形成浑然一体的感受。

最令人惊艳的，莫过于崇德园二期精装的地下车库。这也是截至目前，姜Sir在天津看过的配置档次较高的地下车库。

整个二期地库总建面42180平方米，共计车位495个，配比1:1.5。其中叠拼更是每家配备了一个独享车库，每个车库有2-3个车位。

一般来讲，地下车库都是成本控制的重点，通常会占到总建筑成本的20-25%。一个是层高，基本都只卡着标准高度2.2米；一个是用材，墙面基本是刮腻子，地面自流平，顶部几乎没有吊顶。

而崇德园二期地库，墙面贴瓷砖，立柱全石材，车道铺花岗岩、铝板吊顶，停车位镜面环氧树脂、铝格栅吊顶。

在尺度上，主车道装修吊顶后的较高点做到了3.1米，停车位净高2.8米，甚至救护车以及2.6米高度以下的搬家箱货都能开进去。单个停车位的面积也较之前有所扩大，标准车位不小于2.5米×5.5米。

伍

令S先生心心念的叠拼户型，一共只有112套。

4层建筑，分为上叠和下叠。下叠既可花园独立入户，又能门厅入户；上叠有私家电梯直接入户。同时，因为采取了外跨楼梯，因此公摊极低，出房率可达90%以上。

上叠、下叠的户型基本相同，下叠建筑面积236平方米，上叠252平方米。楼上楼下加起来，南向开间高达17.6米，可以充分享受阳光。首层、三层层高3.6米，二层、四层层高3.3米，给新风和中央空调都预留了足够的空间。

一层客厅、餐厅、厨房南北“一”字贯通，开间达到5.2米，超级阔绰的感觉。南向老人房的设计，靠近一楼卫生间，方便老人起夜，而且为两代人居住实现有效的私密区分。超级大厨房，U型橱柜台面长达8米，任何储物均不在话下。

二层三个房间，主卧套房与楼下客厅同宽，面积将近45平方米左右，即使在独栋别墅里也算是超级尺度。

而且，下叠和上叠均拥有私家电梯，对家中老人极其友好；均有大尺度附加空间，这也是S先生看重的非常重要的一点。

无论哪一种，都能较大限度地满足业主各种对未来生活的想象。

下叠户型图

上叠户型图