武清,不是低价的代名词

作为京津城际高铁的少有经停站，在天津市武清区，房地产所处的第三产业一度占据其全年固定资产投资逾六成。从最初的蓝印户口到如今的“海河英才”计划，户口似乎一直都是武清绕不开的话题。最近听一位朋友讲起武清买房的事，说到武清房子已从10年前千元门槛跳到了现在的2万，甚至是2万+。恍惚间发现，武清不再是低价的代名词，曾经在人们眼中只有房地产产业的武清，如今在户籍政策的牵引下，已悄然呈现出不同于其他环京区域的特征。

始于蓝印

蓝印户口也叫蓝印户籍，是指对在投资、购买商品住宅或者被该城市的单位聘用的外省市人员，具备规定的条件，经公安机关批准登记后加盖蓝色印章表示户籍关系的户口凭证。不同于广州和上海等地对蓝印户口的种种限制，当时天津市的政策是，持蓝印户口者享受天津市常住户口同等待遇，子女就能在天津落户上学。

当时的武清因为房价便宜，吸引了一大批高考大省的人来武清买房落户，武清也被视为天津蓝印户口购房大本营，蓝印户口买房落户也成了武清最重要的产业。据当时的媒体报道，由于高考移民和外地投资客的涌入，导致片区内楼房空置率过高，刚需者寥寥无几，更多的只是在蓝印户口下的择校需求。

2014年，天津取消蓝印户口，当时有业内人士曾就此发表评论称："对于天津这样一个城市来说，蓝印户口的取消基本就等同于起码20%的客户流失，对于武清这类区域就等同过半客户消失。"

蓝印过后

本以为取消了蓝印的武清将没落，但很快，武清给出了自己的答案。

2015年虽然武清土地市场成交数量显疲态，但新房市场需求旺盛。据2015年天津楼市成交数据显示，武清当年的新房成交均价从2014年的6199元/㎡上涨到7640元/㎡。

2016年受降契税政策和国家对楼市的扶持以及各种利好因素的影响，武清房价一路高歌，新房、二手房几乎一天一价，我们熟悉的比如保利、富力、远洋等大型品牌房企也在那一年陆续进入武清，想从火爆的武清市场中分一杯羹。如果你2016年的时候去过武清，你会发现有些项目的售楼处是需要预约的，否则销售人员根本没功夫接待，还有大批大批的手提现金的人来武清买房。那时候，房票首次出现在武清的房地产市场上，少则几万，多则20万。

2017年3月，《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》公布，其中对购房资格、信贷政策、价格管控、市场监管等作出了严格限定，一时间外部资金进入武清变得困难，对楼市的指导价格也变得严厉。虽然限购政策颁布之后，房票消失，武清的楼市均价有所下降，但总体还是在一个稳定运行的区间。

《2017年武清区国民经济和社会发展统计公报》显示，武清2017年全年完成地区生产总值1160.91亿元。虽然同比下降9.4%，但武清全年固定资产投资仍然达到了1051.11亿元，房地产所在的第三产业完成投资额占完成投资总额的63.6%，可谓重中之重。

海河英才

“海河英才”计划再次令武清楼市泛起涟漪。

受益于“海河英才”计划，2018年5月~8月，武清二手房房价节节攀升，坐地起价比比皆是。2018年9月，有媒体报道，武清消失了的房票又在远洋某项目出现，需要加价20万才能买房。另据诸葛找房数据显示，2018年12月，武清新房可销售面积达到223.7万㎡，达到一年来较高值。2018年全年，武清土地成交数量现6年来首次增长，新房市场销售额也呈现出攀升趋势。

无独有偶，“海河英才”实施以来，截止目前“海河英才”计划共引入新天津人16.25万人，武清凭借其自身区位优势，在人才抢夺战中表现突出，占比在全市排名排名前列。从新房市场来看，据数据显示，开年以来，武清已经连续在天津的多项楼市排名中拿到排名前列：新房成交量居全天津排名前列、“新天津人”置业优选区、2019年房价持续攀升区域。

另据中指院数据显示，武清今年以来的房价一直维持着持续的上涨态势，对比整个天津市的波动，我们发现武清的房价还是维持了相对很平稳的上涨趋势，这一表现相较于天津其他地区非常突出。

武清凭什么？

相信很多人知道武清就是因为它是京津城际高铁少有的经停车站，同时还有京津之间较大的奥特莱斯——佛罗伦萨小镇。这两个东西一直以来都是武清的名片和标志。京津城际高铁将武清与北京的通勤时间控制在22分钟，这可是很多北漂的福音。与天津市区之间的通勤时间也只有15分钟。这个通勤效率，让武清成为比燕郊、北三县这些正经环京地区更具有吸引力。

此外，天津的教育资源很丰富，且先天的高考优势，更是让很多家长希望给孩子争取一个在“天津高考”的机会——天津户口。而武清之所以成为很多“新天津人”置业的优选，主要还是因为：依然是京津之间房地产的洼地，虽然武清房价已经经历过飞涨，但相较于市区来讲，这里的房价依然具有很大的吸引力；教育资源相对其他区县更丰富：武清依托有杨村一中等市级重点学校，在教育上具有一定的优势。

 武清楼市之所以有这么大的吸引力， 除了眼前这些利好，长远来看，武清同样不缺乏“大计”。

一是产业支撑。武清很早就非常重视区域产业发展，除了在新城西北部设置了专门的商务区，以及北部开发区。作为天津进军北京的桥头堡，武清确立了生命健康产业的主导模式，全区引入了红日药业、诺禾致源、擎科生物等一大批优质企业。今年5月份第三届世界智能大会上，武清开发区与修正药业、亿药科技等10个项目签署协议，投资总额11.2亿。产业汇集，在促进经济发展的同时，也为武清外来人口落户提供了支撑。今年5月份第三届世界智能大会上，武清开发区与修正药业、亿药科技等10个项目签署协议，投资总额11.2亿。目前，武清二手房成交中，外地人所占比例已经超过九成，是目前整个天津外来人口最为集中的区域。无可质疑，新产业与高素质人才的涌入也为武清外来人口落户提供了支撑。

二是通武廊交通规划。今年5月7日天津市发改委公布的轻轨建设文件来看，整个"通武廊轻轨"天津境内共设8站点，全长约50公里，争取今年开始建设，预计会有7个站点设在武清区内，将实现全区重要核心商圈、经济节点的全覆盖。

三是文体规划。武清这几年在文体产业的布局动作很大，先是借助全运会建设了武清体育中心，主打高端乒乓球赛事。去年，V1汽车世界赛车场正式投入使用，这是北方较大设施最完善的赛道，也是一个集合汽车销售及周边产业的商业中心。

武清新房都在哪？

武清新房市场主要集中在黄庄、下朱庄、南湖、杨村这四大片区，虽然高村等靠北的区域最近有隐隐发迹的趋势，但目前项目较少，尚不成气候，我们一带而过。

黄庄板块

黄庄板块靠近高铁站，又与武清主城区接壤，可贴靠的资源很多，而这个优质资源占有区，聚集了路劲、金科、世茂、金融街、奥克斯、新华联六大品牌房企，无论是房企级别还是数量较武清其他区域均比较突出。这六个大牌开发商，不仅项目位置集中，产品还雷同，主打小高或洋房，瞄准的都是改善置业群体。待这六个项目全部亮相后，新房的改善基因也将成为区域一个潜在价值。

目前，区域内在售项目有世茂国风雅颂、金科博翠湾、鸿坤原乡半岛、隽悦府、泉上文化等，产品涵盖高层、洋房、联排等，定价在14000-28000元/㎡。目前板块内竞争激烈，基本处于渠道为王的状态，本地刚需刚改占据了主流。

下朱庄板块

下朱庄是武清距离天津市区最近的一个板块，周边有京哈、京沪、京九和津蓟铁路及京福、津围等12条高级公路并行通过，通达度非常好。

区域新房项目不少：当代拾光里、御溪苑、富兴玺园、万城聚豪、新城梧桐公馆等盘，产品涵盖高层、小高层、洋房等，户型面积跨度很大，84-138平米不等，适合不同家庭按需选择。

万城聚豪预计于2019年8月初加推三期小高层；新城梧桐公馆在售建筑面积为78㎡、100㎡、110㎡、128㎡和138㎡户型,小高层产品在售,均价15500元/㎡左右。

南湖板块

南湖景区规划有五个功能区，包括城市故事展示区、水街休闲商业区、家庭休闲娱乐运动区、湿地生态体验区和高端商务休闲区。但就日常生活角度看，区域配套还有商业及教育短板需要填补。

南湖板块，也确实是新盘扎堆的一个片区，区域有保利、万科、首城、红星、碧桂园等房企陆续进驻，主打低密洋房和别墅产品。作为北京外溢以及武清本地改善群体青睐的板块，虽然多个项目处于在售状态，但可选择性不是很多。

花样年家天下目前剩余约20套房源，临近售罄；恒大翡翠湾、碧桂园云湖为纯新盘，开盘日期尚未确定；满打满算，也就剩下京汉云湖间、碧桂园听湖、众美南湖湾这三个项目了。

京汉云湖间小高层14#、15#少量房源在售，户型面积83-104㎡户型，均价13000元/㎡；

碧桂园听湖目前小高层58#在售，110、114㎡三居，均价约13000元/㎡。项目别墅余6-7套房源，9、10#，254㎡，均价约19000-22000元/㎡；

众美南湖湾1号楼、4号楼和5号楼在售，户型建面约75㎡和93㎡，项目均价13500元/㎡。

高村

高村也是关注度较高的一个板块，原因就是因为这里离北京更近，甚至常被北京一些地产大V当做环京板块去分析，板块距里北京六环20公里，距首都国际机场50公里，距里京津城际永乐站3.5公里。

与高人气形成鲜明对比的是，高村的新房可选十分有限，仅3个项目在售，产品涵盖高层、洋房、联排别墅，面积在69-207㎡之间，价格在11000-28000元/㎡之间。

杨村

杨村主要分为老城区及新城区。

老城区目前有3个新房项目，但是均为待售状态。奥园誉雍府，项目体量不是很大，规划了15栋小高层，户型面积从85-128㎡，均价17000元/㎡，面向刚需、刚改购房者，但是该项目从去年就开始释放开盘消息，目前开盘时间仍旧待定。

香滨城预计8月底加推三期高层,户型为116-121㎡,约321套房源,均价10000元/㎡；荔城玉锦园分三期开发，一期已售完，二期规划为高层产品，具体开盘时间未知，价格待定。

新城区作为武清重点发展的板块，不仅有全新的城市规划，更能享受高铁站带来的便利，这里不仅汇集了大量本地置业人群，更成为北京购房者的新宠。伴随着高铁站周边城市配套的逐步完善，房价也一路水涨船高，目前价位基本在2万元每平，最重要的是市场供不应求。

目前新城区新城悦隽央著、雍鑫金科集美雍阳、香雍玖和为待售纯新盘。在售项目中龙湖春江郦城，均价21313元/㎡，以改善大户型为主，面积在112-313㎡之间，值得一提的是，这个项目非常热销，逢开基本售罄。

经纬城市绿洲武清二期，这个项目销售可以用火爆来形容，较大的优势是和杨村一中仅隔一条马路，是高考移民或者学生家长来津陪读的优选，目前项目高层在售，面积为87㎡中户两居及124㎡通透边户三居,均价13800元/㎡。

总体而言，在人才引入、产业升级、交通规划三个层面的促进下，必将带领武清区域价值不断放大，从而映射到居住层面的多样化与价值跃升。从数据上也反应出，武清楼市2019年持续领跑天津楼市，成交量在全市的占比直线上升，4月份更是以17.63万平米登顶全市成交量榜首，在多重利好之下，武清市场一直都在向好。