天津南开迎水道地块惨遭“退货” 15.2亿“三顾”阿里法拍!
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如果土地能说话,南开迎水道地块一定会说“太难了”!
10月21日晚间,阿里法拍再次上线南开迎水道地块,而此前(9月1日)该宗地法拍结束被万顺拿下,总价15.7亿,溢价5000万。
世事无常,万万没想到南开迎水道地块被“退货”了,电视剧都不敢这么演!血拼哥听小道消息说是万顺单方面放弃了,为此损失了一个亿。
至此,南开迎水道地块已经是第三次上架。
△法拍页面
△土地现状
此次该地块的法拍价格仍然是15.2亿元,经核算楼面价为20733元/平米,截至发稿,已经有254人围观,无人报名。
01
优选我们来回顾一下南开迎水道地块的前两次法拍。排名前列次:7月2日,该地块排名前列次亮相阿里法拍,起拍价19亿,楼面价25917元/平米,于8月4日流拍;
第二次:8月17日,该宗地二次上架,总价降价3.8亿,从原来的19亿元降至15.2亿元,楼面价从25917元/平米降至20733元/平米。
最终,经过5轮延时、11轮报价,最终由万顺15.7亿元买获,溢价5000万。
根据资料显示,万顺在天津开发项目涵盖高端商务楼、精品住宅及超五星酒店、教育文化等多种产品。
先后打造了万顺温泉花园、天津国际经济贸易中心、丽晶大厦、赛顿中心、空港金融中心、天津空港经济区投资服务中心、融和广场等项目。
要说南开迎水道地块,不得不说他的“老东家”天房。
2017年9月1日,天房摘得津南苑(挂)2017-095号地块(南开迎水道地块),成交总价30.72亿元,溢价率33.6%,成交楼面价48000元/㎡,还需配建棚改安置房面积7000㎡。
而法拍的土地价和当时的拿地价对比,几乎打了五折。
就像谁也没想到这宗位于南开区如此优越位置的地块会出让“难”一样,血拼哥也没想到天房集团的“下坡路”到现在还没走完。
从数据上看,天房2015年和2016年公司归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润连续两年为负数,2017年开始扭亏为盈,2019年营收大增的同时归母净利润仅约1.42亿元。
△天房发展2011年-2019年营业总收入(万元)
激进拿地、连年亏损导致集团混改两年未果,天房在天津的很多项目也受到影响。比如天房万欣城,好在已经确定由城投集团接手;天房中山路据说已经在合作开发盘活的路上;天房大沽北路地块至今无消息。
△天房2013-2018年拿地情况
而天房迎水道地块,进入了“法拍”怪圈。
02
其实从位置上看,南开迎水道地块无论是地段还是配套都很不错。地处王顶堤板块,生活完善醇熟不必说,紧邻3号线王顶堤地铁站的交通优势也为地块加分不少。
该宗地块位于西半环快速路东侧,紧邻王顶堤大型居住区。
地块北侧不远处就是天拖区域,与融创中心、天房天拖等新房项目距离不过2至3公里,东侧不远处即可到红旗南路直达水上公园西门,坐拥地铁3号线,西侧不远处即可到达外环线大学城以及中北镇等成熟片区。
新房方面,天房迎水道B地块紧邻保利云禧,即同期出让并由保利竞得的A地块,还有迎顺府待售。
保利云禧目前高层88、103平米户型在售,均价41000元/平米;洋房128、143平米户型在售,均价53000-55000元/平米。
迎顺府2号楼户型分别为93平米两居,128平米三居,价格及开盘时间待定。
另外,地块周边还有一宗商服地,今年5月13日上午摘牌,编号为津滨高(挂)2019-15号,最终被天津中电光谷发展有限公司以底价6.81亿元摘得,楼面价6083元/㎡,溢价率0%。
03
我们回过头看南开迎水道地块,该宗地的产品规划和出让一样“波折不断。
首先,2018年7月份该宗曝光了产品规划,总建筑面积约11.6万平米。规划显示产品是6层叠拼别墅、6-7层到顶洋房、10-11层到顶的小高层以及15层-31层到顶的高层,共429套房源,可容纳1201人居住。
接着,2019年4月10日,该宗地就发布容积率调整的通知。天津天房卓汇置业有限公司申请容积率调整为2.6,调整前容积率为2.17。
调整后,该项目住宅建筑面积从60800平米提升到73311.5平米,增加了12511.5平米。
△规划图
△容积率调整公告
不过拍卖成功后产品规划和住宅建面可能还会有所调整,上述数据仅供参考。
最后,血拼哥想说,尽管南开迎水道地块的法拍结果仍扑朔迷离,但是还是祝福该宗地能够找到真正懂得土地价值,且有能力开发的房企。
加油!
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